TJ 13055, 12 mai 2025, RG 24/04566

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 07 Juillet 2025
Président : Madame MANACH,
Greffier : Madame SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 12 Mai 2025

GROSSE :
Le 07/07/25
à Me DE [Localité 5]
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 07/07/25
à Me LEVY
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/04566 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5HI7

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [V], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Michael LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé et conventionné du 1er octobre 1990, la SA Phocéenne d’Habitations a donné à bail à Mme [U] [T], portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Mme [U] [T] est décédée le 9 décembre 2021.

M. [E] [V], le fils de Madame [U] [T], informait par courrier la société [Adresse 6], venant aux droits de la SA Phocéenne d’Habitations du décès de la locataire et de sa volonté de bénéficier du transfert de bail.

Le 24 juin 2022, la société [Adresse 6] a notifié à M. [E] [V], un refus de transfert du bail.

Puis, par courrier avec accusé de réception du 4 juillet 2022, la société UNICIL SOCIETE D’HLM invitait M. [E] [V] à transmettre l’ensemble des pièces justificatives au soutien de sa demande de transfert du bail, à défaut de quoi il devra restituer le logement le 1er août 2022.

En l’absence de libération effective des lieux, la société [Adresse 6] a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, M. [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- déclarer M. [E] [V], ainsi que tout occupant de son chef, occupant sans droit ni titre de l’appartement litigieux ;
- ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et, ce, dès le prononcé du jugement à intervenir sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;
- supprimer la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- supprimer le bénéfice de la trêve hivernale prévue à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner M. [E] [V] au paiement de la somme de 8.090,16 euros due à ce jour pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal ;
- condamner M. [E] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer applicable pour un tel logement, soit une somme mensuelle de 475,33 euros et, ce, à compter du jugement à venir et jusqu’à parfaite libération des lieux notamment en cas de variation de l’aide personnalisée au logement ou en cas de suppression de cette allocation de même qu’à l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation fixée selon le même indice de référence servant de base à la révision des loyers ;
- autoriser la requérante à faire transporter les meubles ou objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde meubles de son choix aux frais et risque de l’expulsé ;
- condamner M. [E] [V] à payer la somme de 350 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Appelée à l'audience du 25 novembre 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande de M. [E] [V] pour constitution d’avocat pour être finalement retenue à l'audience du 12 mai 2025.
A cette audience, la société d’HLM SA UNICIL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 12 817,51 euros, selon décompte en date du 30 avril 2025, terme d’avril inclus.

Cité à étude, M. [E] [V] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience de renvoi.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’occupation sans droit ni titre et sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
Sans préjudice des sixième et septième alinéa de l'article 832 du code civil, au conjoint survivant ;
Aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
Aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. (…) ;
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier. 

Par ailleurs, l'article 40 I. de la même loi, précise, s’agissant des logements sociaux que l'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, il est constant que Mme [U] [T], titulaire du bail litigieux est décédée le 9 décembre 2021, tel qu’il ressort de l’acte de décès produit (et non le 8 décembre 2021). Faute de comparution, M. [E] [V], fils de Madame [U] [T], ne justifie pas remplir les conditions de l’article 40 susvisé dans la mesure où il ne justifie ni d’avoir vécu au moins un an dans les lieux à la date du décès de sa mère, ni de ses ressources et de sa situation personnelle lui permettant de bénéficier du transfert de bail. Par courrier du 24 juin 2022, la société [Adresse 6] lui a ainsi notifié son refus de lui accorder un transfert de bail en raison de l’inadéquation du logement à sa situation familiale et en raison du défaut de justification de l’occupation du logement depuis plus d’un an.

Il en résulte que M. [E] [V] est occupant sans droit ni titre, le contrat de bail ayant été résilié depuis le 8 décembre 2021, du fait du décès de Mme [U] [T]. Il convient donc d’ordonner son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. 

Sur l'indemnité d'occupation et la créance sollicitée

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges (dernier décompte), son montant sera fixé à la somme mensuelle de 475,33 euros (provision sur charge inclue).

L’indemnité d’occupation est payable et indexée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 décembre 2021, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société UNICIL ou à son mandataire.

Concernant, la créance sollicitée, il ressort des pièces produites que M. [E] [V] est redevable de 12.397,77 euros au 30 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure (108,78 euros), des frais de non réponse d’enquête (7,62 X 8 + 15,24 = 76,2 euros) et de la dette locative de Madame [U] [T] (102,23 + 513,56 x 31/8 = 234,76 euros).

Par conséquent, il convient de condamner M. [E] [V] au paiement de la somme de 12.397,77 euros, mois d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d’astreinte et de suppression des délais prévus aux articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution 

En application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En outre, le sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, prévu par l'article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 d'exécution, est écarté si l'introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui a eu lieu à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et peut être supprimé ou réduit par le juge si les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide de ces mêmes procédés.

Il sera rappelé qu’une voie de fait ne saurait résulter de la seule occupation sans droit ni titre des locaux et suppose des actes matériels positifs de la part des occupants, tels que des actes de violences ou d'effraction ou des manœuvres.

En l’espèce, la société d’HLM SA UNICIL n’établit aucune voie de fait, manœuvres, menaces, contrainte imputable à M. [E] [V]. La demande de suppression du délai prévu à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

Par ailleurs, la requérante verse au dossier un courrier recommandé dont l’accusé de réception porte la mention « Pli avisé et non réclamé », du 4 juillet 2022 invitant M. [E] [V] à lui transmettre l’ensemble des justificatifs nécessaire à l’appui de sa demande de transfert du bail avant le 1er août 2022, à défaut de quoi le transfert de bail lui sera refusé et il devra restituer le logement le 1er août 2022. Le requis n’a pas transmis les justificatifs dans le terme convenu et s’est maintenu dans le logement. Dès lors, la mauvaise foi de M. [E] [V] est établie. Il s'ensuit que le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution sera écarté.

Enfin, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [E] [V] qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens.

Il sera en outre condamné à payer à la société d’HLM SA UNICIL la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

DECLARE M. [E] [V] occupant sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 2] ;
ORDONNE à M. [E] [V] de libérer les lieux situés au [Adresse 3] dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
ORDONNE la suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles ;

DIT qu’à défaut pour M. [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d’HLM SA UNICIL pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 3], y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
DEBOUTE la société d’HLM SA UNICIL de sa demande de suppression du délai prévu à L. 412-6 du code des procédures civiles et rappel que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETTE la demande d'astreinte ;
CONDAMNE Monsieur [E] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 475,33 euros (quatre cent soixante-quinze euros et trente-trois centimes) par mois, provisions sur charge inclues ;
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 décembre 2021, est payable et indexée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;
CONDAMNE M. [E] [V] à payer à la SA [Adresse 6] la somme de 12.397,77 euros (douze milles trois cent quatre-vingt-dix-sept euros et soixante-dix-sept centimes), mois d’avril 2025 inclus, assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [E] [V] aux dépens ;
CONDAMNE Monsieur [E] [V] à payer à la société d’HLM SA UNICIL la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;
AINSI ORDONNE ET PRONONCE LES JOURS, MOIS ET AN CI-DESSUS.

Le greffier, La présidente