TJ 13055, 12 juin 2025, RG 24/04729

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Juin 2025
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :
Le 12 Juin 2025
à Me Julien AYOUN, Me Marylou DIAMANTARA
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EXPEDITION :
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N° RG 24/04729 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5IDF

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [W], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [R],
né le 01 Mai 1988 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Marylou DIAMANTARA, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [K] [R]
né le 27 Janvier 1982 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 14 juin 2022, Monsieur [I] [W] a consenti à Monsieur [V] [R], un bail d'habitation portant sur un appartement meublé avec terrasse situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 850 euros outre 50 euros de provisions sur charges

Monsieur [K] [R] s’est porté caution des engagements du locataire par acte séparé du 14 juin 2022 ;

Alléguant des impayés de loyers, Monsieur [I] [W] a fait signifier le 4 janvier 2024 à Monsieur [V] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 3303 euros ;
Ce commandement a été signifié à la caution par acte du 8 mars 2024 ;

Monsieur [V] [R] a quitté les lieux le 14 juin 2024 et un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 14 juin 2024 ;

Monsieur [V] [R] ayant quitté les lieux sans régler la dette locative, par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [I] [W] a fait assigner Monsieur [V] [R] et Monsieur [K] [R] devant le juge des contentieux et de la protection, et demande au tribunal de:
Juger que Monsieur [I] [W] est recevable et bien fondé en son actionCondamner solidairement Monsieur [V] [R] et Monsieur [K] [R] à payer à Monsieur [I] [W] la somme de 4548,48 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignationRefuser toute demande de délais eu égard au montant de l’arriéréCondamner solidairement Monsieur [V] [R] et Monsieur [K] [R] à payer à Monsieur [I] [W] la somme de 1500 euros au titre de l’indemnité de l‘article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais des commandements et dénonces, ainsi que le coût de l’assignation;
L'affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 13 mars 2025 ;

A cette audience, Monsieur [I] [W] et Monsieur [V] [R] ont été représentés par leur avocat respectif ;

Suivant conclusions en réplique soutenues à l’audience et auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [V] [R], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :
Lui donner acte qu’il ne conteste pas le montant de la dette locative s’élevant à 4574,28 euros,Lui allouer des délais de paiement à savoir des échéance mensuelles de 160 euros en 23 mensualités, la 24ème pour le solde,Ordonner à Monsieur [I] [W] de restituer le dépôt de garantie à Monsieur [V] [R] dont le montant s’élève à 850 euros,Juger que Monsieur [I] [W] a manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement à Monsieur [V] [R],Condamner Monsieur [I] [W] à verser à Monsieur [V] [R] la somme de 2500 euros en réparation de son préjudice de jouissanceOrdonner la compensation entre les condamnations mises à la charge de Monsieur [R] et celles mises à la charge de Monsieur [W],Débouter Monsieur [I] [W] de l’ensemble de ses demandes et prétentions contraires;Condamner Monsieur [I] [W] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [I] [W] aux entiers dépens dont le coût du commandement de payer du 4 janvier 2024Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Monsieur [V] [R] fait valoir qu’il a été informé de la révision du loyer par courriel du 15 mars 2024 et que cette révision doit donc s’appliquer à compter du mois d’avril 2024 ; il souligne qu’il a cessé de payer ses loyers en septembre 2023 au vu des désordres affectant le logement loué et soutient que ces désordres sont établis par les photographies et les échanges de sms produits aux débats , que le bailleur reste responsable à l’égard de son locataire des désordres affectant les parties communes ; s’agissant des désordres dans le logement, Monsieur [R] fait valoir le procès-verbal de constant portant état des lieux de sortie qui fait état d’un dégât des eaux ;
Monsieur [R] sollicite la condamnation de Monsieur [W] à lui payer la somme de 1660 euros soit environ 40% du loyer sur 7 mois, au titre du préjudice de jouissance et la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice moral, le défendeur faisant valoir qu’il habite au 9ème étage sans ascenseur, qu’il est isolé et a subi la présence de cafards ;
Il ajoute qu’il n’y a pas de difficulté sur le dépôt de garantie mais qu’il fait valoir un préjudice de jouissance et sollicite donc une compensation entre les créances respectives;

Oralement, Monsieur [I] [W] fait valoir que Monsieur [R] conteste la révision du loyer alors que les échanges de sms démontrent que Monsieur [R] a payé 2 mois de loyers avec la révision en 2023 et ne pouvait donc ignorer cette révision ; il ajoute que le dépôt de garantie sert aussi à garantir le paiement des loyers et qu’il était légitime de le retenir en l’état de la dette locative ;
Monsieur [W] s’oppose à l’octroi de délais de paiement dont la demande n’est pas justifiée compte tenu de la situation du débiteur ;

Sur l’obligation d’assurer la jouissance paisible du logement, le requérant fait valoir qu’aucune doléance préalable n’a été portée à sa connaissance par son locataire, que les échanges de sms interviennent plus de deux ans après l’entrée dans les lieux et opportunément après la demande en paiement ;
Monsieur [W] demande au tribunal de débouter Monsieur [V] [R] de ses demandes et sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 1500 euros pour résistance abusive ;

Monsieur [R] [K], cité par acte remis à sa personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur la recevabilité

Monsieur [I] [W] justifie par l’attestation délivrée le 15 février 2019 par Maître [M] [D] notaire à [Localité 6], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant, de sa qualité à agir ;

En conséquence, Monsieur [I] [W] est recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

Sur le montant de la dette locative et la révision du loyer

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ;
Aux termes de l'article 1353 du même code, «Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.»

Monsieur [V] [R] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de son départ des lieux le 14 juin 2024 ;

Monsieur [I] [W] sollicite la condamnation de Monsieur [V] [R] au paiement de la somme de 4548,48 euros arrêtée au 14 juin 2024, déduction faite du dépôt de garantie de 850 euros ;

Monsieur [V] [R] conteste la révision du loyer ;

Lorsqu'une clause le prévoit, le loyer peut être révisé, une fois par an, à une date de révision indiquée au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail .
Cette augmentation annuelle du loyer ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Cet indice correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.
L'indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou, à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du contrat. Il est à comparer avec l'indice du même trimestre connu à la date de révision .

Le bailleur dispose d'un délai d'un an, à compter de la date de révision, pour en faire la demande. La révision prend effet au jour de sa demande ; elle ne peut donc pas être rétroactive.
Passé ce délai, la révision du loyer pour l'année écoulée n'est plus possible, le bailleur étant alors présumé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

L'article 25-9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l'article 159-1-6° de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, applicable selon cette loi aux contrats de baux en cours, prévoit que :

VII. Pour la révision du loyer , les I et III de l' article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables aux logements meublés.

Monsieur [V] [R] fait valoir qu'il appartient au bailleur de solliciter la révision du loyer conformément aux dispositions de l’articles 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [W] a discrétionnairement et automatiquement révisé le loyer à compter du mois de juin 2023 et qu’il ne justifie pas avoir informé Monsieur [R] de la révision du loyer à la date anniversaire du contrat, que Monsieur [R] n’en a été informé que par courriel du 15 mars 2024 et qu’en conséquence la révision du loyer s’applique à compter du mois d’avril 2024 .
Il en conclut que la dette locative doit être ramenée à la somme de 4574,28 euros ;

Conformément à l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L' article 1104 prévoit quant à lui que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

En l’espèce le bail du 14 juin 2022 prévoit dans son article IV A 2° que la date de révision du loyer est le 14 juin 2023 et que l’indice de référence de IRL est celui de mai 2023 ;

En délivrant un commandement de payer le 1er janvier 2024 avec le montant du loyer indexé, Monsieur [I] [W] a clairement manifesté sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans le délai d'un an à compter du 14 juin 2023 ; la révision annuelle n’est pas soumise à la preuve de la notification du courrier de révision au locataire ;

Monsieur [I] [W] n'a dès lors pas perdu le bénéfice de l'indexation pour la période du 14 juin 2023 ou 14 juin 2024 ;
De surcroît, le décompte produit établit que Monsieur [V] [R] a réglé les loyers révisés de juillet et août 2023 ;

L’ indice de révision du loyer n’est pas contesté et le loyer révisé charges comprises s’élève à 930,60 euros;

Il s’ensuit que la dette locative s’élève à la somme de 5398,48 euros arrêtée au 14 juin 2024 ;

Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie « (...) est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ».

Il s’ensuit que la somme de 850 euros versée par Monsieur [V] [R] sera déduite du montant de la dette locative ;

En définitive, Monsieur [V] [R] est redevable de la somme de 4548,48 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 juin 2024 ;

Sur l’ engagement de caution
Aux termes de l'article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort de l'engagement de caution signé le 14 juin 2022 par Monsieur [K] [R] que cet engagement porte sur les loyers, charges, taxes, indemnités réparations locatives et est valable pour une durée d’un an soit jusqu’au 14 juin 2023.

Or les impayés de loyers et charges ont débuté au mois de septembre 2023 ainsi qu’il résulte du décompte produit aux débats ;

Il s’ensuit que Monsieur [I] [W] sera débouté de ses demandes de condamnations solidaires à l’encontre de Monsieur [K] [R] ;
Sur le manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Selon l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée

Sans préjudice de l'obligation continue d'entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur est, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier.
L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat et liée à un régime de responsabilité sans faute, ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.
En l’espèce, les parties sont liées par un bail à usage d’habitation du 14 juin 2022 portant sur un appartement meublé avec terrasse situé [Adresse 3];
Le bail mentionne que l’appartement a été rénové récemment , que les murs et les sols sont en bon état, que la salle de bains est en bon état, l’électrivité récente et la cuisine et électoménagers sont récents;
Une fuite au niveau du plafond est également mentionnée en page 1 du bail;

Monsieur [R] fait valoir un manquement de son bailleur à assurer la jouissance paisible de son locataire;
Monsieur [W] souligne que son locataire ne l’a pas informé de ses doléances;

Monsieur [R] produit au soutien de sa demande, des photographies, des échanges de SMS et des attestations;

Si les photographies ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier les lieux, et si les attestations du 11 mars 2025 produites satisfaisant aux exigences de l’article 202 du code de procedure civile émanant du frère, d’un ami d’enfance et d’une connaissance de Monsieur [V] [R] sont à prendre avec précaution, il ressort de la lecture des sms échangés entre le bailleur et son locataire que ce dernier évoque dès le 16 octobre 2023, des pannes d’ascenseur régulières alors qu’il habite au 9ème étage, du plâtre qui se désagrège dans l’appartement, des volets roulants inutilisables, des infiltrations d’eau par les portes-fenêtres et dans la loggia et une invasion de cafards ;

Et le courriel du 1er novembre 2023 adressé par Monsieur [W] à Monsieur [R] que le bailleur reconnait des négligences du syndic s’agissant des désordres affectant les parties communes: pannes régulières de l’ascenseur, l’interphone qui ne fonctionne pas, la porte d’entrée de l’immeuble qui ne se ferme pas, l’accès à la boîte aux lettres non sécurisé;

Or, il est rappelé qu’ en cas de trouble de jouissance en raison d'un désordre provenant des parties communes de l'immeuble, le bailleur n'est exonéré de toute responsabilité que s'il établit qu'il a accompli les diligences indispensables pour mettre fin au trouble subi par son preneur ;
Or, en l’espèce, le bailleur se contente d’affirmer que le syndic a été negligent et que le tribunal doit nommer un nouveau syndic; Monsieur [W] ne justifie d’aucune diligence ;

Monsieur [R] justifie avoir signalé les désordres invoqués par message sur la plateforme du Ministère de la transition écologique le 23 octobre 2023 et avoir effectué deux relances le 21 février 2023 et le 7 avril 2024;

Enfin le procès-verbal de constat du 14 juin 2024 portant état des lieux de sortie contradictoire, corrobore les échanges entre le bailleur et le locataire qui a manifestement subi un dégât des eaux à une date qui n'est pas établie même si le bail mentionne un efuite au plafond; en effet le commissaire de justice constate dans la pièce à vivre que des lames du parquet sont abimées à proximité de sportes-fenêtres, qu’”au devant de la porte d’entrée de l’appartement, s’étend un dégât des eaux matérialisé par un craquellement des peintures et des auréoles “, que les mêmes constatations sont faites dans la cuisine , que dans la chambre à coucher, “les murs présentent des traces d’infiltrations en partie basse”;

Tenu à une obligation d'entretien, Monsieur [W] ne justifie d’aucune diligence pour remédier à ces désordres;

L’ensemble de ces éléments permettent d'établir un défaut d'entretien des parties communes et un défaut d’entretien des parties privatives par le bailleur ;

Divers troubles de jouissance tant dans les parties communes que privatives sont ainsi établis, causés notamment par un entretien insuffisant des parties communes, l’ascenseur tombant régulièrement en panne engendrant un sentiment d’isolement, et créant un sentiment d'insécurité résultant du dysfonctionnement de la porte d’entrée;

Le bailleur a donc, manqué à son obligation d’assurer à son locataire la jouissance paisible de son logement ;

Sur les demandes de dommages et intérêts

En cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance évalués en fonction de la gravité, de l'intensité et de la durée du trouble;

Aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [V] [R] sollicite la condamnation de Monsieur [I] [W] au paiement de la somme de 1660 euros en réparation de son préjudice de jouissance (40% du montant du loyer sur 7 mois) et la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice moral ;

Toutefois, si la durée des troubles à retenir peut être de 7 mois ainsi qu’il résulte des échanges de sms, le défendeur n’établit pas l’intensité des troubles ni leur fréquence;

Il s’ensuit que si Monsieur [V] [R] a nécessairement subi un prejudice de jouissance, ce préjudice sera entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 925 euros (15% du montant du loyer sur 7 mois);

Monsieur [I] [W] est en conséquence redevable envers Monsieur [V] [R], de la somme de 924 euros au titre du prejudice de jouissance subi par le locataire;

Monsieur [V] [R] ne justifie pas d'un préjudice moral qui s'ajouterait au préjudice de jouissance qu'il dénonce.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de ce chef;

Sur la résistance abusive

Le bailleur ne justifie pas du caractère abusif de la résistance de son locataire, qui s'est vu attribuer un préjudice de jouissance, de sorte qu'il est débouté de sa demande à ce titre.

Sur la compensation judiciaire
En vertu de l'article 1347-1 du code civil, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.
En l’espèce, il y a lieu de prononcer la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties et de constater qu'après compensation, Monsieur [V] [R] reste redevable de la somme de 3624,48 euros ;

Monsieur [V] [R] est donc condamné à payer à Monsieur [I] [W], la somme de 3624,48 euros , avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Sur les délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Monsieur [V] [R] sollicite l’octroi de délais de paiement ; il justifie percevoir un salaire brut de 3846 euros ;
Monsieur [I] [W] s’oppose à cette demande ;

Il ressort du décompte produit que Monsieur [V] [R] a versé la somme de 1030,60 euros en avril et mai 2024 ;

Monsieur [V] [R] justifiant être en capacité de régler sa dette dans le délai légal précité, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités décrites au dispositif ci-après ;

Sur les demandes accessoires

Eu égard à la solution apportée au litige, il sera fait masse des dépens et les parties seront condamnées à les prendre en charge par moitié, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ;

L'équité commande en outre de débouter chacune des parties de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :