TJ 30007, 28 mai 2025, RG 24/01754

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS
République Française
Au nom du Peuple Français

MINUTE N°: 101/2025
JUGEMENT DU : 28 Mai 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/01754 - N° Portalis DBXZ-W-B7I-CTV7

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT

PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [R] [C]
né le 06 Février 1953 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 5]

représenté par Maître Sylvia GINANE de la SARL GINANE - FARGET, avocats au barreau d’ALES, substituée par Maître Anaïs FARGET, avocate au barreau d’Alès, plaidant

Madame [G] [H] épouse [C]
née le 23 Mars 1953 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 5]

représentée par Maître Sylvia GINANE de la SARL GINANE - FARGET, avocats au barreau d’ALES, substituée par Maître Anaïs FARGET, avocate au barreau d’Alès, plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [J]
né le 28 Janvier 1999 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Me Aurélien VERGANI, avocat au barreau d’ALES plaidant

Madame [Y] [B]
née le 28 Décembre 1999 à [Localité 3]
[Adresse 8]
[Localité 3]
représentée par Me Aurélien VERGANI, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 26 Mars 2025 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant la fonction de Juge du contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt huit Mai deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 31 mars 2023, Monsieur [W] [C] et Madame [G] [H] épouse [C] ont donné à bail d'habitation à Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [B] un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 3], cadastré section CA n°[Cadastre 1] moyennant un loyer mensuel de 655 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 75 euros.

Un état des lieux contradictoire a été établi le 17 avril 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 juin 2024, Monsieur [W] [J] a donné son préavis de départ à trois mois.

L'état des lieux de sortie a été établi le 4 septembre 2024 par Maître [M] [T], Huissier de justice, en présence de Madame [Y] [B] et en l'absence de Monsieur [W] [J].

Par acte en date du 3 décembre 2024, les époux [C] ont assigné Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [B] devant le Juge du Contentieux et de la Protection du Tribunal Judiciaire d'Alès.

La procédure a fait l'objet de trois renvois successifs à la demande des conseils des parties pour des échanges de pièces et d'arguments sur le fond du dossier.

À l'audience du 26 mars 2025 à laquelle l'affaire a été retenue, les parties, représentées, s'en rapportent à leurs écritures et déposent leur dossier de plaidoirie.

Dans leurs dernières conclusions, les époux [C] sollicitent du Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal Judiciaire d'Alès que les parties soient conciliées si possible, ou que les défendeurs soient condamnés au paiement d'une dette locative de 2191,48 €, au paiement d'une somme de 9977,61 € au titre des réparations locatives, au paiement d'une somme de 618, 39 € au titre d'une perte locative, au paiement de la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens et que l'exécution provisoire soit ordonnée.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [C] font valoir que suite à son préavis de départ, Monsieur [W] [J] leur a adressé un courrier leur indiquant qu'il ne réglerait pas les deux derniers mois de loyer de juillet et août 2024, car les réparations d'un volet roulant n'ont pas été faites et qu'il déplore que cela a entraîné une surconsommation en termes de chauffage. Ils font également état de nombreuses dégradations de l'appartement par les locataires et sollicitent une somme au titre de réparations locatives pour remettre en état l'appartement. Enfin, les époux [C] estiment avoir subi un préjudice en raison d'une perte locative, car les locataires n'auraient pas permis l'accès à l'appartement pour l'organisation de visites. Ils déplorent que pour cette raison celui-ci n'aurait pas pu être reloué immédiatement après leur départ.

Dans leurs conclusions déposées à l'audience du 26 mars 2025, Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [B] demandent au juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire d'Alès de constater qu'ils reconnaissent devoir 1.446,21€ au titre des loyers impayés et 540,47€ au titre de charges impayées, de condamner les époux [C] au paiement de 1768,50€ correspondant à 30 % du montant du loyer hors charges en réparation d'un trouble de jouissance, au paiement de 1000€ au titre de surconsommations électriques, et également à la somme de 1500€ de dommages et intérêts pour procédure abusive et à celle de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [B] reconnaissent les loyers impayés. Ils font valoir qu'ils n'ont pas voulu se soustraire à leurs obligations contractuelles, mais que la retenue de ces deux mois de loyer a été pour eux un moyen de compenser un trouble de jouissance et une surconsommation électrique subis.

Ils formulent dans leurs dernières conclusions une demande indemnitaire.

L'affaire est clôturée et mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I/ Sur la dette locative :

Il résulte de l'article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bail consenti et le montant du loyer ne sont pas contestés par les parties.

Si les défendeurs ont pu indiquer dans un premier temps qu'ils ne souhaitaient pas régler les deux derniers mois de loyers, c'est-à-dire les mois de juillet et août 2024, en raison notamment de l'absence de réparation du volet roulant pour lequel ils faisaient valoir qu'il a été établi plusieurs devis et que cette absence de réparation a entraîné une surconsommation d'électricité, ils reconnaissent dans leurs dernières conclusions la dette locative.

La dette locative sur laquelle s'accordent les parties concerne deux mois de loyers et de charges impayés, à savoir les loyers pour les mois de juillet et août 2024. Cependant les bailleurs y ajoutent dans le calcul de leur demande le loyer correspondant à la période du 1er au 4 septembre, jour du départ effectif des défendeurs portant ainsi le montant de la dette de loyers à la somme de 1446,21 euros. Par ailleurs, les époux [C] produisent l'état de régularisation des charges adressé par le syndic qui couvre la période du 1er avril 2023 jusqu'au 31 mars 2024 pour un montant de 121,79 euros par mois pendant cinq mois et un total de 608,95 euros. À ce montant les demandeurs soustraient les provisions sur charges déjà réglées, et ajoutent la côte part de taxe d'ordure ménagère due sur la même période. Ainsi, ils justifient la dette locative pour un montant total de 2191,48 euros.

Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [B] seront donc condamnés à payer in solidum la somme de 2191,48 euros au titre de leur dette locative.

II/ Sur la demande au titre de réparations locatives formée par les époux [C]:

Selon l'article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve une cause étrangère exonération.

L'article 7d) issu de la même loi dispose que le locataire est tenu de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil D'État.

En application de l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

La comparaison entre les états des lieux entrant et sortant permet d'apprécier le respect par le locataire de ses obligations, étant rappelé que s'il est incontestable que le locataire doit restituer les lieux dans l'état où ils se trouvaient, il ne peut se voir imposer toutefois de restituer le logement et ses accessoires à l'état neuf.

C'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement.

En l'espèce, les époux [C] affirment que l'appartement a subi de nombreuses dégradations tandis que les défendeurs font valoir qu'au contraire, les travaux qu'ils ont réalisés dans l'appartement ont abouti à un embellissement de l'appartement.

Si Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [B] produisent dans leurs pièces des photographies, il convient de noter qu'il s'agit uniquement de photographies prises durant leur occupation des lieux.

Concernant les points litigieux soulevés par les demandeurs dans leurs dernières conclusions sur l'état de l'appartement, en comparant l'état des lieux d'entrée et de sortie, il doit être constaté les éléments suivants :

- S'agissant du lino collé sur le carrelage existant, dans l'état des lieux de sortie établi par Maître [T], il est effectivement constaté dans le salon, le hall d'entrée, la salle de bain, les trois chambres et la cuisine, la présence de ce lino. Madame [Y] [B] confirmant à l'huissier de justice " je vous confirme que nous avons nous même posé ce lino ; ce dernier est collé sur le carrelage existant et je vous confirme n'avoir demandé aucune autorisation pour le faire ".
- S'agissant de la présence de nombreux trous chevilles non rebouchés, l'Huissier de justice les constatent lors de l'état des lieux de sortie dans le hall d'entrée "6 trous chevilles non rebouchées ", dans la chambre n°01 " 1 trou cheville non rebouché ". Cependant l'état des lieux d'entrée précisait également que dans le hall restait " 2 chevilles, 4 clous, 1 accroche légères et 4 anciennes chevilles ".
- S'agissant du mur du salon repeint en vert foncé qui apparaît dans l'état des lieux de sortie, conformément à ce qui est déploré par les époux [C], il est précisé que ce mur du salon comporte " de nombreux trous chevilles… que la peinture est tâchée et dégradée ". Or si l'état des lieux d'entrée précise que la peinture des murs est saumon, il est également noté "7 chevilles avec clous, traces côté gauche ".
- S'agissant de la baie vitrée du salon l'état des lieux de sortie précise " qu'au niveau de la serrure de la baie vitrée, le montant en aluminium est fortement dégradé… la serrure de la baie vitrée est hors service ". Alors que l'état des lieux entrée ne précise pas de dysfonctionnement de la serrure de cette baie vitrée. Par contre, il est noté " un impact sur arête ".
- S'agissant de l'absence de certificat d'entretien des climatisations, pendant l'état des lieux de sortie, Madame [Y] [B] sur demande de Maître [T] répond
" nous l'avons nous-même nettoyé ".
- S'agissant de la peinture de la salle de bain, l'état des lieux de sortie constate qu'elle est fortement dégradée, avec des cloques, qu'elle est effritée et écaillée, alors que l'état des lieux d'entrée précise qu'elle est en bon état.
- Concernant la présence d'étagères murales scellées et non enlevées, elles sont constatées dans l'état des lieux de sortie dans le salon, ainsi que dans la chambre n°2. Mais ne sont effectivement pas précisées dans l'état des lieux d'entrée.
- S'agissant de la présence de tâches et de trous dans le coffre et le volet roulant, l'état des lieux de sortie le constate, contrairement à l'état des lieux d'entrée.
- l'état des lieux de sortie constate également que la porte de communication de la chambre n°01 est tâchée en partie basse. L'état des lieux d'entrée, lui, n'évoque pas cette porte de communication.
- la présence d'un support de sac de boxe scellé au plafond de la chambre n°01 et non démonté est également constatée dans l'état des lieux de sortie, à la différence de l'état des lieux d'entrée dans lequel il n'est pas mentionné.
- Concernant le radiateur arraché du mur dans la chambre n°02, l'huissier de justice lors de l'état des lieux de sortie interroge Madame [Y] [B] à ce propos qui lui répond " ce radiateur est tombé ; nous n'avons pas eu le temps de le refixer sur le mur ".
- Concernant la cave, l'état de lieux de sortie constate la présence d'environ 2m3 d'encombrants, planches de bois et divers détritus non débarrassés, ainsi que la présence " de trois portes de communication démontées, détériorées et dans un état très sale ". Alors que l'état des lieux d'entrée précise que la cave contient " 3 palettes bois, carrelage et 1 porte lave-vaisselle, carrelage, 1 meuble fer ".

En comparant les états des lieux d'entrée et de sortie, force est de constater que l'appartement n'était pas en parfait état à l'entrée dans les lieux des défendeurs. Cependant certaines des dégradations déplorées par les époux [C] sont bien du fait de Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [B].

Les époux [C] produisent dans leurs pièces un devis des travaux à réaliser en raison de ces dégradations et chiffre leur demande en fonction de ce devis. Il convient de se rapporter à ce devis pour déterminer la somme pouvant être fixée au titre de la remise en état de l'appartement en soustrayant les dégradations qui préexistaient à l'entrée dans les lieux de Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [B].

Ainsi sur le devis produit peuvent être retenues pour ce calcul de la somme due au titre de la remise en état de l'appartement celles relatives au lino collé sur le carrelage existant, au radiateur décroché, à la remise des trois portes de communications enlevées et entreposées dans la cave, au démontage des étagères, et au démontage du support fixé au plafond pour un sac de boxe

Il conviendra donc de condamner Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [B] au paiement de la somme de 1.860,65 euros au titre des réparations locatives.

III/ Sur la demande au titre de la perte locative formée par les époux [C]:

Les époux [C] font valoir qu'ils ont subi un préjudice du fait de l'impossibilité de relouer immédiatement l'appartement en raison de l'indisponibilité des défendeurs qui ont ainsi fait obstruction à l'organisation de visites.

Or le bail produit dans les pièces des demandeurs prévoit l'organisation des visites pendant le délai du préavis " par accord entre les parties et à défaut entre 17h et 19h, sauf dimanches et jours fériés ".

Si Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [B] se prévalent de leur profession de commerçants pour justifier de leur impossibilité de se rendre disponible dans ces horaires, ils n'en justifient pas.

Par ailleurs, ils font valoir que les visites organisées ont souvent été annulées au dernier moment, mais ils ne produisent dans leurs pièces qu'un seul message d'annulation d'une visite le jour même.

Ainsi les défendeurs ont manqué à leurs obligations contractuelles, ce qui a causé un préjudice aux époux [C] au titre d'une perte locative. Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [B] seront condamnés à ce titre au paiement de la somme de 618,39 euros correspondant au montant du loyer pendant lequel l'appartement a été inoccupé.

IV/ Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles formées par Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [B] au titre du préjudice de jouissance allégué:

Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [B] formulent plusieurs demandes indemnitaires alléguant d'un préjudice de jouissance en raison d'une part de l'impossibilité d'utiliser le balcon car ils déplorent que son état dégradé rende son utilisation dangereuse, et d'autre part des surconsommations électriques dues au dysfonctionnement du volet roulant ayant rendu son utilisation impossible.

Si les défendeurs produisent leurs relevés ENGIE pour justifier cette surconsommation, les époux [C] font valoir que leurs locataires ne se sont pas rendus disponibles pour que la réparation du volet roulant puisse être effectué arguant le fait qu'ils sont commerçants. Qu'à ce titre, il convient de constater qu'ils n'ont pas justifié de cette impossibilité de se rendre disponibles. De plus, la production de factures de consommation d'électricité n'est pas suffisante pour démontrer la surconsommation invoquée.

Concernant le balcon qu'ils déplorent ne pas avoir pu utiliser, ils n'en justifient pas alors que l'état des lieux d'entrée précise que le balcon est en bon état et que son état dégradé n'est pas évoqué dans l'état des lieux de sortie.

Ainsi Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [B] échouent à démontrer l'existence d'un préjudice de jouissance. Il conviendra donc de les débouter de leurs demandes indemnitaires formées à ce titre.

V/ Sur la demande formée par Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [B] pour procédure abusive :

Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [B] étant condamnés au titre de leur dette locative, de réparations locatives et de perte locative, leur demande formée au titre d'une procédure abusive ne pourra aboutir et il conviendra de les débouter à ce titre.

VI/ Sur les dépens, sur les frais irrépétibles et sur l'exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [B], parties succombant au procès, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En équité, Monsieur [W] [J] et Madame [Y] [B] seront condamnés in solidum à payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

La présente décision est donc assortie de l'exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS :