TJ 30007, 23 juin 2025, RG 25/00172

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:
JUGEMENT DU : 23 Juin 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00172 - N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVMM

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.C.I. LA FONT CALDE
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Laure CABANE, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [Q]
né le 27 Février 1984 à KENYA
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]

comparant en personne

Les débats ont eu lieu en audience publique le 26 Mai 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de Nîmes en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt trois Juin deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er septembre 2023 pour une prise d'effet au 08 septembre 2023, la SCI LA FONT CALDE a donné à bail à Monsieur [W] [Q] un bien à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 480 € et 30.08 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, La SCI LA FONT CALDE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 décembre 2024 .

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [W] [Q] en référé devant le juge des contentieux de la protection d'Alès par un acte de commissaire de justice en date du 04 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l'audience du 26 mai 2025, la SCI LA FONT CALDE représentée par Maître CABANE reprend les termes de son assignation pour demander de :

-Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;
-D'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [Q] ;
-De le condamner au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 1727.07 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-De le condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer indexé charges comprises, soit à la somme de 525.72 € par mois actualisable selon stipulations contractuelles et ce jusqu'à la libération des lieux;
-De le condamner au paiement de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SCI LA FONT CALDE déclare que les paiements ont repris depuis deux mois et qu'elle ne s'oppose pas à la demande de délai de paiement.

Monsieur [W] [Q] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande des délais de paiement et la faculté de pouvoir se maintenir dans les lieux, outre la somme de 400 € par mois en règlement de l'arriéré qu'il pourra verser à compter du 4 juillet 2025 suite à la conclusion d'un contrat de travail.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Gard par la voie électronique le 04 avril 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, La SCI LA FONT CALDE, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 18 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 04 avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

L'action est donc recevable.

II/ SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Cependant, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Le bail conclu le 1er septembre 2023 pour une prise d'effet au 08 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 décembre 2024, pour la somme en principal de 1013.47 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, or, la clause contractuelle liant les parties et faisant office de loi entre elles, prévoit un délai de 2 mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 février 2025.
III/ SUR LE MONTANT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SCI LA FONT CALDE produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [Q] doit, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1727.07 € à la date du 26 mai 2025.

Monsieur [W] [Q] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience.

Il sera donc condamné à verser à la SCI LA FONT CALDE cette somme de 1727.07€, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1013.47€ à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (18 décembre 2024 ), sur la somme de 1713.63€ à compter de la date de la délivrance de l'assignation (04 avril 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV/ SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

En l'espèce, il est établi, ou non contesté par les parties, d'une part que les débiteurs sont en situation de régler la dette locative et d'autre part qu'ils ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Par ailleurs, la SCI LA FONT CALDE fait savoir qu'elle ne s'oppose pas à la demande de délais formulée par Monsieur [W] [Q] .

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Monsieur [W] [Q] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V/ SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS :

Selon l'article 24 VII de la loi précitée " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ".

En l'espèce, il est établi, que les débiteur ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. La SCI LA FONT CALDE confirme la reprise du paiement des loyers.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Par ailleurs, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sont sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [W] [Q] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à hauteur de 525.72€.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n'apparaît pas conforme à l'équité de le condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,