TJ 30007, 19 juin 2025, RG 25/00111

MINUTE N°: 105/2025
DÉBATS: 17 Avril 2025
ORDONNANCE DU :19 Juin 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00111 - N° Portalis DBXZ-W-B7J-CUON

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS
République Française, au nom du Peuple Français,

Chambre des Référés CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Simon LANES,

GREFFIER : Madame Christine TREBIER,

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Localité 1] AUTO CONTROLES, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]

représentée par Me Laure CABANE, avocat au barreau d’Alès

DEFENDEURS

Monsieur [C], [B] [U]
né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]

représenté par Maître Anne CANDILLON de la SCP S2GAVOCATS, avocat au barreau d’Alès

Monsieur [Y], [P] [H] [U]
né le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]

représenté par Maître Anne CANDILLON de la SCP S2GAVOCATS, avocat au barreau d’Alès

Monsieur [E], [F], [J] [U]
né le [Date naissance 3] 1948 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3] [Localité 3]

représenté par Me Julie GRAS, avocat au barreau d’Alès

Madame [R], [O] [Z] épouse [X]
née le [Date naissance 4] 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4] - [Localité 1]

représentée par Me Julie GRAS, avocat au barreau d’Alès

Maître [M] [D], Notaire associé de la SCP [M] [D] dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 1]

représentée par Maître Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocat au barreau de Nîmes

S.C.P. [M] [D] et Emmanuel GUY Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 1]

représentée par Maître Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocat au barreau de Nîmes

Monsieur [K] [S]
né le [Date naissance 5] 1980 à [Localité 1], demeurant [Adresse 6] - [Localité 1]

représenté par Me Julie GRAS, avocat au barreau d’Alès

Monsieur [N], [V] [S]
né le [Date naissance 6] 1988 à [Localité 1], demeurant [Adresse 6] - [Localité 1]

représenté par Me Julie GRAS, avocat au barreau d’Alès

S.A. GENERALI IARD, dont le siège social est sis [Adresse 7] - [Localité 4]

représentée par Maître Virginie CRES de la SCP CABINET M. ALLHEILIG & V. CRES, avocat au barreau d’Alès

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice des 11, 12, 17 et 25 février 2025, la société [Localité 1] AUTO CONTROLES a attrait Monsieur [C] [U] ; Monsieur [Y] [U] ; Monsieur [E] [U] ; Madame [R] [Z] ; Monsieur [K] [S] ; Monsieur [N] [S] et GENERALI IARD devant le juge des référés du Tribunal d'ALES aux fins de :

-Désigner un expert ;
-Dire qu'au regard de l'urgence, l'expert devra convoquer les parties et déterminer les travaux à réaliser dans les 30 jours suivant le paiement de la consignation ;
-Autoriser la société [Localité 1] AUTO CONTROLES à réaliser les travaux de décontamination et de réfection ou réparation de la toiture, pour le compte de qui il appartiendra et ce, après constatation des désordres par l'expert judiciaire et en respectant les solutions réparatoires retenues par l'expert ;
-Ordonner la suspension des loyers dus par la société [Localité 1] AUTO CONTROLES à l'indivision [U], à compter de l'échéance de novembre 2024 et jusqu'à la reprise de l'exploitation effective par le locataire ;
-Condamner in solidum, Monsieur [C] [U], Monsieur [Y] [U], Madame [R] [X], Monsieur [K] [S], Monsieur [E] [U], Monsieur [N] [S] et la société GENERALI, à payer à la société [Localité 1] AUTO CONTROLES, à titre de provision, la somme de 60000 €, à valoir sur le financement des travaux de décontamination, désamiantage et réparation ou réfection de la toiture ; tels qu'ils seront déterminés par l'expert judiciaire, et sur le préjudice financier de la société [Localité 1] AUTO CONTROLES ;
-Condamner in solidum, Monsieur [C] [U], Monsieur [Y] [U], Madame [R] [X], Monsieur [K] [S], Monsieur [E] [U], Monsieur [N] [S] et la société GENERALI, à verser à la société [Localité 1] AUTO CONTROLES, la somme de 12 000 €, à titre de provision ad litem ;
-Condamner in solidum, Monsieur [C] [U], Monsieur [Y] [U], Madame [R] [X], Monsieur [K] [S], Monsieur [E] [U], Monsieur [N] [S] et la société GENERALI, à verser à la société [Localité 1] AUTO CONTROLES, la somme de 5 000 €, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/0111.

Par actes de commissaire de justice du 25 mars 2025, Monsieur [E] [U], Madame [R] [Z] épouse [X], Monsieur [K] [S], Monsieur [N], [V] [S] ont attrait Maître [M] [D], Notaire associé de la SCP " [M] [D] et Emmanuel Guy, Notaires associés " et La Société Civile Professionnelle " [M] [D] et Emmanuel Guy, Notaires associés ", devant le juge des référés du Tribunal d'ALES aux fins de :

-Dire et juger que les Consorts [U] justifient d'un intérêt légitime à appeler en intervention forcée le Notaire en charge de la gestion des loyers pour le compte de l'indivision ;
-Déclarer commune et opposable à Maître [M] [D], Notaire associé de la SCP " [M] [D] et Emmanuel Guy, Notaires associés ", et à la SCP " [M] [D] et Emmanuel Guy, Notaires associés ", titulaire d'un Office Notarial à [Localité 1] dont le siège social est situé [Adresse 5] [Localité 1] l'Ordonnance à intervenir dont l'instance est pendante devant Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire d'ALES sous n° RG 25/00111 ;
-Ordonner la jonction de la présente procédure avec la procédure principale portant le n° RG 25/00111. Condamner Maître [M] [D], Notaire associé de la SCP " [M] [D] et Emmanuel Guy, Notaires associés ", et la SCP " [M] [D] et Emmanuel Guy, Notaires associés” à relever et garantir :
*Madame [R] [X] ;
*Monsieur [K] [S] ;
*Monsieur [N] [S] ;
*Monsieur [E] [U] ;
De toute condamnations provisionnelles qui seraient prononcée à leur encontre ;
-Condamner Maître [M] [D], Notaire associé de la SCP " [M] [D] et Emmanuel Guy, Notaires associés ", et la SCP "[M] [D] et Emmanuel Guy, Notaires associés" à payer à Monsieur [K] [S], Monsieur [N] [S], Monsieur [E] [U] et à Madame [R] [X] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens de la présente procédure ;
-Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/0162.

Par conclusions signifiées électroniquement le 03 avril 2025, Monsieur [Y] [U] et Monsieur [C] [U] demandent au juge des référés de :

-Donner acte aux concluants qu'ils s'en rapportent sur la demande d'expertise sollicitée par [Localité 1] AUTO CONTROLES,
-Rejeter les plus amples demandes de la requérante,
-Juger que les frais d'expertise seront assumés par la requérante ;
-Réserver les plus amples dépens.

Par conclusions signifiées électroniquement le 10 avril 2025, Monsieur [E] [U], Madame [R] [Z] épouse [X], Monsieur [K] [S] et Monsieur [N], [V] [S] demandent au juge des référés de :

-Donner acte aux Consorts [U] en ce qu'ils formulent des réserves et protestations d'usage sur la demande d'expertise sollicitée par la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES ;
-Dire que la mission première de l'expert judiciaire consistera à déterminer les causes et l'origine du sinistre ;
-Constater que les demandes de condamnation provisionnelles se heurtent à une contestation sérieuse ;
-Débouter la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES de l'ensemble de ses demandes provisionnelles formulées à l'encontre des Consorts [U] ;
-Statuer ce que de droit sur les dépens.

Par conclusions signifiées électroniquement le 11 avril 2025, la SCP CANONGE [D] GUY demande au juge des référés de :

-Donner acte aux concluants de ce qu'ils s'en rapportent à justice sur la demande d'expertise sollicitée, faisant protestation et réserve ;
-Débouter les consorts [U] de toute autre demande de condamnation à être relevés et garantis par les concluants et au titre de l'article 700 ;
-Juger que les frais d'expertise seront à la charge des demandeurs ;
-Réserver les dépens.

Par conclusions signifiées électroniquement le 15 avril 2025, la SA GENERALI IARD demande au juge des référés de :

-Accueillir la société GENERALI en les présentes écritures et l'y déclarer recevable et bien fondée ;
-Lui donner acte de ce qu'elle forme les protestations et réserves d'usage sur la demande d'expertise judiciaire ;
-Juger que la mission de l'expert judiciaire devra être complétée par les chefs de mission suivants : " Dire que l'expert devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l'avis qu'il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations ; qu'à cette fin il leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites ; qu'il y répondra dans son rapport définitif en apportant à chacune d'elles la réponse appropriée en la motivant " ;
-Juger qu'il existe des contestations sérieuses sur la demande de provision formée au titre des travaux de décontamination et de remise en état, ainsi que sur le prétendu préjudice financier ;
-Juger qu'il existe une contestation sérieuse sur les demandes de condamnation au paiement d'une provision ad litem et au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-Débouter la société [Localité 1] AUTO CONTROLES de ses demandes de provisions formées à l'encontre de la société GENERALI ;
-Débouter la société [Localité 1] AUTO CONTROLES de sa demande formée à l'encontre de la société GENERALI au titre des frais irrépétibles ;
-Réserver les dépens.

Par conclusions responsives signifiées électroniquement le 17 avril 2025, la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES reprend les termes de son assignation et sollicite 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'audience du 17 avril 2025, la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES explique qu'un incendie s'est produit dans la nuit du 07 au 08 avril 2024 dans le garage qu'elle gère. Le local loué pour y exercer son activité appartient à l'indivision [U]. Lors de l'expertise, un problème d'amiante a été mis en exergue et des travaux sont à prévoir.

Depuis cet incendie, elle fait savoir qu'elle se retrouve en très grande difficulté financière en raison de l'arrêt de son activité. Le local doit être remis en état rapidement. La cause de l'incendie est indéterminée. Les demandes des dernières conclusions sont maintenues.

Monsieur [E] [U], Madame [R] [Z] épouse [X], Monsieur [K] [S] et Monsieur [N] [S] expliquent qu'ils comprennent le problème de leur locataire et ne s'opposent pas à l'expertise. Ils n'ont pas d'assurance. Toutefois, il reviendra à l'expert de déterminer l'origine de l'incendie. Il existe donc une contestation sérieuse sur la demande de provision puisqu'il n'est pas possible de savoir quelle responsabilité sera engagée. Le notaire a été mis en cause. En effet, les loyers perçus sont consignés en son étude et il n'a pas justifié de l'état des comptes. Il lui est donc demandé de faire parvenir, même en cours de délibéré la production d'un extrait de comptabilité.

La SCP CANONGE [D] GUY émet ses protestations et réserves quant à la demande d'expertise sollicitée. Elle s'oppose néanmoins à la mise en cause de sa responsabilité en sa qualité de gestionnaire du bail. L'extrait de comptabilité sera produit en cours de délibéré avec l'accord de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire d'ALES.

Monsieur [Y] [U] et Monsieur [C] [U] formulent leurs protestations et réserves d'usage.
Ils font savoir qu'ils s'opposent à la réalisation des travaux qui, à ce stade de la procédure, est prématurée et impossible.

La suspension des loyers et l'exception d'inexécution ne peuvent aboutir devant le juge des référés. La demande de provision est également soumise à contestation sérieuse et devra être tranchée devant le juge du fond.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures de la demanderesse pour un exposé complet de ses prétentions et moyens.

À l'audience, les parties ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

MOTIFS

I/ Sur la demande d'expertise :

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est à noter que la présence ou non de contestation sérieuse est indifférente à la mise en place d'une mesure d'expertise, qui nécessite néanmoins, un motif légitime pour être ordonnée.

Ainsi, bien que ne préjugeant pas de la solution du litige, il est constant que la mesure d'expertise doit reposer cumulativement sur :

- un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisé,
- une prétention non manifestement vouée à l'échec,
- la pertinence des faits et l'utilité de la preuve.

En l'espèce, par acte authentique reçu le 17 octobre 2006, par Maître [M] [D], notaire à [Localité 1], Monsieur [E] [U] et Madame [A] [I] épouse [U] ont donné à bail à la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES un local commercial sis [Adresse 8] à [Localité 1] moyennant un loyer annuel de 13 200 euros pour une durée de 9 ans avec reconduction tacite tous les trois ans.

Madame [A] [I], veuve [U], est décédée le [Date décès 1] 2022.

En date du 7 avril 2024, un incendie s'est déclaré dans le local susvisé, détruisant une partie de la toiture. Des plaques fibrociments contenant de l'amiante, se sont effondrées dans le local ainsi que sur les installations.

La SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES a déclaré le sinistre auprès de son assureur, la SA GENERALI IARD, qui a diligenté le cabinet POLYEXPERT pour procéder à une expertise amiable.

Dans son rapport remis le 13 mai 2024, Monsieur [Q] [W], expert désigné, a détecté la présence d'amiante dans :

-" Les plaques ondulées en toiture partiellement dégradée et gravas ;
-Panneaux et cloisons et doublage bureau ;
-Poussières atelier ;
-Crépis façade SO ".

Des devis de désamiantage, décontamination et réparation partielle du toit ont été établi, à la demande de POLYEXPERT, par les sociétés RESILIANS et RAS (Réseau après sinistres). Le devis effectué par RAS a été adressé à l'office notarial SAINT-MARTIN NICOLAUD le 04 juin 2024.

Par courrier en date du 27 juin 2024, la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES a mis en demeure l'office notarial SAINT-MARTIN NICOLAUD d'avoir à lui adresser les coordonnées de l'assureur de l'indivision [U], pour les locaux dont elle est locataire et la renseigner sur l'état de la succession.

Ce faisant, par courrier du 19 juillet 2024, Maître [M] [D] a communiqué les coordonnées des indivisaires à savoir : Monsieur [C] [U], Monsieur [Y] [U], Madame [R] [X], Monsieur [K] [S], Monsieur [E] [U] ainsi que Monsieur [N] [S]. Il a également été mentionné le nom de l'agent d'assurance auprès duquel Madame [U] avait assuré le local de son vivant, à savoir le cabinet MESLIER.

Par mail du 9 octobre 2024, le cabinet MESLIER ASSURANCES informait le conseil de la société [Localité 1] AUTO CONTROLES que " la maison de Madame [U] était bien assurée chez nous. Cependant, nous n'avons jamais assuré la dépendance qui comprenait le contrôle technique, les enfants de Mme [U] en étaient déjà informés ".

Dès lors, par lettres de mise en demeure du 09 octobre 2019, la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES indiquait aux différents membres de l'indivision, qu'à défaut d'assurance, il appartenait à l'indivision de prendre en charge la commande et le coût des travaux de désamiantage, de décontamination et réparation partielle du toit et ajoutait que le locataire entendait se prévaloir de l'exception d'inexécution pour suspendre le règlement des loyers à compter du 31 octobre 2024.

En date du 31 octobre 2024, la demanderesse, par l'intermédiaire de son conseil, a indiqué au cabinet POLYEXPERT, que toutes les parties étaient à présent représentées, à l'exception de Monsieur [N] [S] et qu'il serait opportun d'organiser une nouvelle réunion d'expertise contradictoire.

En l'absence de réponse du cabinet POLYEXPERT sur l'organisation d'une réunion d'expertise et, des bailleurs, sur un possible accord amiable, la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES, par l'intermédiaire de son conseil, a mis en demeure le 04 décembre 2024, la compagnie GENERALI d'avoir à réaliser les travaux incombant au bailleur, à charge pour elle, de se retourner ensuite contre l'indivision [U].

Par réponse en date du 05 décembre 2024, la compagnie d'assurance GENERALI IARD a indiqué que " je vous rappelle que notre assuré a un statut de locataire et non propriétaire et sur les dispositions particulières du contrat, il est bien enregistré ainsi. Par conséquence, le contrat n'a pas vocation de prendre en charges des biens qui n'appartiennent pas à notre assuré (…) en l'absence de la clause d'assurances pour le compte du propriétaire, nous ne sommes pas tenus de prendre en charge les dommages immobiliers. Cela revient au bailleur.

A ce jour, nous attendons la copie de l'extrait KBIS daté de mois de 3 ans et l'état de nantissement de notre assuré demandés à notre intermédiaire.

A réception, je pourrais procéder au règlement de l'acompte complémentaire de 10000 euros ".

Bien que la compagnie GENERALI ait été relancée par le conseil de la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES, le 5, le 19 et le 20 décembre 2024, aux fins d'organiser une réunion d'expertise contradictoire en présence des bailleurs, la compagnie d'assurance n'a pas souhaité donner suite à cette demande.

C'est en l'état de ces éléments que la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES a attrait l'ensemble des parties devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d'ALES afin qu'une expertise judiciaire soir ordonnée.

En réponse, l'ensemble des intervenants, émettent leurs protestations et réserves d'usage quant à la mesure d'expertise sollicitée.

Par conséquent, au regard du litige existant entre les parties, la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES justifie d'un motif légitime à voir désigner un expert judiciaire, la mesure d'instruction devant servir à quantifier et rechercher l'origine des désordres invoqués et établir la preuve de faits pouvant donner lieu à une action en responsabilité.

L'expertise sera réalisée aux frais avancés par les demanderesses, qui ont principalement intérêt à la réalisation de la mesure, dans les termes de la mission qui sera précisée au dispositif en tenant compte des demandes.

Il sera considéré qu'il est satisfait à la demande de Monsieur [C] [U] ; Monsieur [Y] [U] ; Monsieur [E] [U] ; Madame [R] [Z] épouse [X] ; Monsieur [K] [S] ; Monsieur [N] [S]; GENERALI IARD ainsi que la SCP CANONGE [D] GUY qu'il soit donné acte de leurs protestations et réserves, sans qu'il y ait besoin de faire figurer cette demande, dépourvue de toute portée décisoire, au dispositif.

Toutefois, il ne pourra être imposé à l'expert un délai d'intervention, le juge des référés ne pouvant anticiper la durée des travaux d'expertise, laquelle dépend de la complexité des opérations à conduire dans ce cadre.

II/ Réalisation des travaux :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ".

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ".

En l'espèce, la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES explique qu'il est impératif que les travaux de décontamination et de réfection de la toiture soient réalisés rapidement pour permettre à la société [Localité 1] AUTO CONTROLES de réaliser les réaménagements intérieurs et de redémarrer son activité commerciale.

Dès lors, la demanderesse demande à ce qu'il soit fait autorisation de procéder aux travaux après constatation des désordres par l'expert judiciaire, en respectant les solutions réparatoires retenues.

En réponse, Monsieur [Y] [U] et Monsieur [C] [U] font valoir qu'il est prématuré de solliciter cette autorisation alors qu'aucun constat contradictoire n'a eu lieu, que l'origine des désordres n'est pas connue, que le coût des réparations n'a pas été évalué, ni même leur imputabilité. De plus, autoriser le preneur à faire réaliser les travaux de remise en état reviendrait à maintenir un bail commercial dont on ignore s'il a vocation à durer.

Sur le principe, Monsieur [E] [U], Madame [R] [Z] épouse [X], Monsieur [K] [S] et Monsieur [N] [S] ne sont pas opposés à cette demande afin que leur locataire puisse poursuivre son activité. Toutefois, ils précisent qu'ils auront un droit de regard sur les travaux à réaliser et leur autorisation devra être sollicitée concernant le type de travaux à réaliser et ajoutent que si le coût des travaux payés par le locataire de son propre chef se révélait supérieur au montant chiffré par l'expert, le locataire ne saurait alors en revendiquer le remboursement.

En l'état des éléments, si l'urgence est évidente au regard de la situation de la SARL [Localité 1] CONTROLES TECHNIQUE, il serait à ce stade de la procédure, inopportun d'autoriser la réalisation des travaux de remise en état telle que sollicitée par la demanderesse, la mission expertale ayant précisément vocation à déterminer l'origine et l'imputabilité de l'ensemble des désordres dénoncés, rechercher les responsabilités de chacun, proposer les mesures conservatoires appropriées et chiffrer les coûts de remise en état du bien.

Par conséquent, il ne pourra être fait droit à cette demande.

III/ Sur la demande de suspension des loyers :

Aux termes de l'article 1219 du code civil " une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ".

Aux termes de l'article 1220 du code civil " Une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais ".

Le juge des référés peut ordonner la suspension des loyers, prévus au bail commercial, à condition que le preneur se trouve dans l'impossibilité absolue d'exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués en raison des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance ou d'entretien (Cour d'appel de de Lyon - ch. 08 du 22 mai 2018 / n° 17/04756 ; Cour d'appel de Rennes - 5ème Chambre du 26 février 2025, n° 24/04373). Il appartient, dès lors, au preneur de justifier de l'impossibilité absolue d'exploiter le local.

En l'espèce, la demanderesse explique qu'elle est dans l'impossibilité de jouir du bien donné à bail commercial.

Dès lors, par courrier du 9 octobre 2024, la société [Localité 1] AUTO CONTROLES a informé les propriétaires indivis du local sinistré qu'à défaut d'intervention des bailleurs, elle entendait se prévaloir de l'exception d'inexécution et ainsi, suspendre le règlement des loyers à compter du 31 octobre 2024, et ce, jusqu'à ce que la reprise de son activité soit possible. Les loyers ne sont donc plus versés depuis le 31 octobre 2024.

L'obligation de délivrance du bailleur n'étant pas remplie, elle s'estime légitime à opposer l'exception d'inexécution pour justifier une absence de règlement du loyer, des charges et d'accomplissement des obligations accessoires.

Ce faisant, afin d'éviter toutes difficultés et se prémunir contre une action en paiement de loyers ou en résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers, laquelle entrainerait des frais complémentaires, la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES demande à la présente juridiction de suspendre le paiement des loyers, avec effet rétroactif au 1er novembre 2024, et ce, jusqu'à la reprise effective de l'activité. Cette mesure s'imposant pour prévenir un dommage imminent lié à la diminution de sa trésorerie laquelle conduirait à un état de cessation des paiements entraînant une liquidation judiciaire et la ruine de son fonds de commerce.

Monsieur [Y] [U] et Monsieur [C] [U] font savoir que la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES n'a pas attendu d'être autorisée par le juge pour suspendre le paiement de ses loyers depuis cette date. Par ailleurs, elle tient à préciser que l'assureur de la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES, la SA GENERALI IARD lui avait versé des indemnités, tel que cela résulte d'ailleurs du mail de GENERALI faisant état d'un versement " complémentaire " de 10.000 €, au titre de sa perte d'exploitation laquelle comprend le paiement des loyers. Ainsi, la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES doit s'expliquer sur les indemnités qu'elle a dû percevoir de la part de son assureur et en justifier.

De surcroît, le dommage imminent tiré de l'état de cessation des paiements n'est pas avéré, la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES ne produisant aucun élément comptable permettant de comparer sa situation financière avant et après le sinistre ni même la valeur de son fonds de commerce.

Monsieur [E] [U], Madame [R] [Z] épouse [X], Monsieur [K] [S] et Monsieur [N] [S] font savoir qu'aucun élément ne peut déterminer les causes de l'incendie ; que depuis l'entrée dans les lieux en 2006, aucune réclamation n'a été émise permettant d'imputer aux bailleurs un manquement à leurs obligations de jouissance.

En l'état des éléments versés, il est constaté que depuis la prise à bail en date du 17 octobre 2006, la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES n'a fait état d'aucune difficulté de jouissance quant au local commercial loué. Le trouble de jouissance évoqué résulte de l'incendie dont l'origine et l'imputabilité ne sont à ce jour, pas déterminées. Il reviendra à l'expert d'éclairer le juge sur ces points.

Toutefois, en raison de l'incendie, la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES ne peut plus jouir du bien, objet du contrat de bail, rendant légitime, à ce stade de la procédure, la suspension des loyers.

Par conséquent, faute pour les bailleurs d'être dans en mesure de délivrer un bien au preneur dont il est possible de jouir, les loyers dus par la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES seront suspendus avec effet rétroactif au jour de l'incendie, à savoir depuis novembre 2024 et ce jusqu'à la reprise effective de l'exploitation.

IV/ Sur la demande de provision pour effectuer les travaux :

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile " Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ".

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, entrée en vigueur le 20 juin 2014, relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite " Loi Pinel " a instauré des mesures légales à introduire obligatoirement dans tout contrat de bail commercial.

C'est ainsi que l'article L145-40-1 du code de commerce a rendu l'état des lieux obligatoire à l'entrée et à la sortie du locataire dans le local commercial. Cet article dispose en effet que : " Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. "

En l'espèce, SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES fait valoir que le bailleur doit délivrer un local conforme aux normes en matière d'amiante tout au long du bail, et plus généralement, même en l'absence de stipulation particulière au bail, le bailleur doit entretenir le bien loué.

Elle précise que l'article 11 du bail signé le 17 octobre 2006 prévoit l'engagement du bailleur, en cas de destruction partielle du local, de remettre le local en l'état où il était lors de l'entrée en vigueur du bail et d'affecter à cette fin la totalité de l'indemnité qui serait versée par les assureurs. A défaut d'assurance, il appartient à l'indivision de prendre en charge la commande et le coût des travaux. Le devis le plus bas communiqué par le cabinet POLYEXPERT pour permettre le désamiantage, la décontamination et la réparation de la couverture, s'élève, à la somme de 37 634,72 € qui serait imputable au bailleur, à charge pour lui de se retourner par la suite contre le preneur.

Par ailleurs, elle dénonce le manque de diligence de la SA GENERALI IARD dans le suivi du sinistre, et malgré plusieurs relances.

Puis, le 25 novembre 2024, soit plus de 7 mois après le sinistre, un état des pertes partiel aurait été adressé à la société [Localité 1] AUTO CONTROLES faisant une estimation provisoire des préjudices matériels sous réserve du résultat des opérations de décontamination.
Etant précisé que le contrat d'assurance prévoit une indemnisation de la perte d'exploitation de la société pendant 12 mois, soit jusqu'au mois de mars 2025 inclus. Toutefois, le règlement de cette indemnité est conditionné à la reprise de son activité par la société [Localité 1] AUTO CONTROLES.

De surcroît, la garantie dont bénéficie la société [Localité 1] AUTO CONTROLES, en cas d'incendie est notamment prévue aux pages 18, 24 et 25 du contrat. Le contrat prévoit qu'en cas d'incendie ou événements assimilés, sont garantis les dommages causés aux locaux par l'incendie et les détériorations immobilières suite à des actes de vandalisme. Les locaux sont par ailleurs expressément définis comme les bâtiments dans lesquels est exercée l'activité professionnelle. Ainsi, en application des dispositions contractuelles, il appartient à la compagnie de prendre à sa charge les travaux de réparation du bâtiment, à charge pour elle, de se retourner ensuite contre le bailleur.

Faute d'accord amiable, la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES, sollicite la condamnation in solidum, des bailleurs et de la compagnie GENERALI, à lui payer, à titre de provision, la somme de 60 000 €, à valoir sur le financement des travaux de décontamination, désamiantage et réparation de la toiture ; tels qu'ils seront déterminés par l'expert judiciaire, et au titre du préjudice financier de la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES.

Monsieur [Y] [U] et Monsieur [C] [U] expliquent d'une part que le juge des référés en tant que juge de l'évidence, n'est pas compétent pour analyser les clauses du bail commercial. Il ne peut donc pas statuer sur le fait de savoir si les clauses du bail doivent s'appliquer et ainsi considérer que les travaux sont imputables au preneur, ou bien au contraire si la loi PINEL doit s'appliquer en l'état de son renouvellement auquel cas les travaux seraient imputables aux bailleurs.

Puis, in fine à ce stade de la procédure, il est prématuré de faire payer aux bailleurs les travaux réparatoires sans connaître l'origine de l'incendie.

De surcroît, les devis présentés par la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES n'ont fait l'objet d'aucun débat contradictoire et il est impossible, de savoir à ce stade s'ils correspondent à une reprise stricte des travaux réparatoires, et ce d'autant plus que les deux devis comportent un montant total distinct. Monsieur [E] [U], Madame [R] [Z] épouse [X], Monsieur [K] [S] et Monsieur [N] [S] font savoir que le bail commercial signé entre les Consorts [U] et la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES est daté d'avant l'entrée en vigueur de la Loi PINEL et n'a pas fait l'objet d'un renouvellement depuis. Il n'est donc pas soumis aux dispositions de ladite loi, de sorte que la clause relative à la prise en charge par le locataire des travaux de l'article 606 du Code Civil, à savoir, les réparations d'entretien, reste applicable.

De fait, il n'appartient pas au Juge des référés, Juge de l'évidence de trancher ce point de droit.

Ainsi, les demandes de la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLESS sollicitant la condamnation provisionnelle des propriétaires à payer la somme de 60 000 euros à valoir sur le financement des travaux de réparation et réfection de la toiture ainsi que sur le préjudice financier sont sérieusement contestables.

Pour la SA GENERALI IARD, la demande se heurte à des contestations sérieuses. Les devis versés aux débats par la société [Localité 1] AUTO CONTROLES concernant les frais de remise en état du bien loué impliquent principalement des travaux de décontamination et désamiantage, qui ne sauraient en aucun cas être pris en charge au titre du contrat d'assurance de responsabilité civile professionnelle. Sans ces travaux, qui sont exclusivement à la charge du bailleur, la remise en état des locaux ne peut pas intervenir. Il ne pourrait donc en aucun cas être lui être reproché de ne pas avoir fait l'avance du coût des travaux qui n'entrent aucunement dans le cadre de sa garantie. La question de l'application du contrat d'assurance de responsabilité civile concernant le sinistre incendie objet du litige relève par ailleurs d'un débat au fond, qui ne peut être tranché par le Juge des référés, en présence de contestations sérieuses.

Concernant le préjudice financier, si le contrat d'assurance prévoit effectivement, en page 24 une garantie " pertes d'exploitation " concernant les sinistres incendie sous certaines conditions, il n'en demeure pas moins que de tels préjudices doivent être justifiés tant sur leur principe, que sur leur quantum. La perte d'exploitation d'une entreprise s'évalue uniquement par la perte éventuelle de marge brute, laquelle doit naturellement être documentée par des pièces comptables, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. La société [Localité 1] AUTO CONTROLES ne verse aux débats aucune pièce comptable et ne fournit aucun indicateur objectif sur l'évolution de son chiffre d'affaires et de son résultat depuis le sinistre. Or, il est impossible de se prononcer sur de quelconques pertes de marges brutes sans la communication des éléments justifiant les charges variables et les charges fixes de l'entreprise, outre l'évolution de son chiffre d'affaires.

En l'état des éléments, force est de constater que les devis versés au débat ne permettent pas d'évaluer avec certitude le montant exact des travaux, ni si ces derniers seront suffisants à la remise en état du local loué. Il existe par ailleurs un débat juridique tenant à l'applicabilité des clauses du contrat de bail, outre son périmètre.

Si le caractère urgent de la situation est audible dans l'intérêt du bon fonctionnement de la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES, il serait à ce stade de la procédure, inopportun de permettre le préfinancement des travaux tel que sollicité, en raison de la mise en œuvre indispensable au préalable d'une mission expertale qui permettra de mettre en exergue l'ensemble des désordres dénoncés, rechercher les responsabilités de chacun et chiffrer les coûts de remise en état du bien.

De surcroît, si le contrat d'assurance conclu par la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES prévoit en sa page 24, la perte d'exploitation en stipulant que " seules sont indemnisées les pertes d'exploitation subies durant la période pendant laquelle les résultats de votre entreprise sont affectés par le sinistre et débutant : dès le premier jour d'interruption ou de réduction d'activité, en cas d'interruption consécutive à un dommage matériel couvert au titre de la garantie " incendie et événements assimilés " (…) cette période prend fin au jour de la reprise normale de votre activité dans les conditions les plus diligentes à dire d'expert (c'est-à-dire dès que les résultats de votre entreprise ne sont plus affectés par le sinistre), sans pouvoir excéder (…) 365 jours ", la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES n'apporte aucun justificatif permettant d'apprécier le préjudice de perte d'exploitation résultant de l'incendie, faute de rapport d'expertise.

Par conséquent, il ne pourra être fait droit à la demande de la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES.

V/ Sur la demande de provision ad litem :

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile " Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ".

En l'espèce, la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES explique avoir tenté d'éviter la voie judiciaire, mais se retrouve aujourd'hui contrainte de solliciter une mesure d'expertise et en supporter les coûts.

Pour Monsieur [Y] [U] et Monsieur [C] [U], rien ne vient aujourd'hui démontrer que le sinistre et ses conséquences seront imputables aux bailleurs et relèvent de leur responsabilité. Seule l'expertise judiciaire permettra véritablement de déterminer l'origine du sinistre et ainsi les imputabilités, outre les divers chiffrages. Par ailleurs, les indemnités qui ont pu être versées par GENERALI ne sont pas quantifiées. Dès lors, la demande de provision ad litem ne peut aboutir.

Pour Monsieur [E] [U], Madame [R] [Z] épouse [X], Monsieur [K] [S] et Monsieur [N] [S] estiment que les bailleurs ne sauraient être condamnés à verser une provision ad litem qui aura pour effet de régler les frais d'expertise et les honoraires d'Avocat de la locataire alors même que leur responsabilité n'est pas démontrée.

D'autre part, la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES ne justifie pas ses demandes par la production de pièces justifiant le quantum sollicité alors qu'elle semble par ailleurs bénéficier d'une protection juridique. Par voie de conséquence, la demande de condamnation provisionnelle ad litem sera rejetée.

Pour la SA GENERALI IARD, étant donné que l'origine de l'incendie ainsi que ses conséquences n'ont pas encore été déterminés de manière certaine et contradictoires, la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES ne pourra qu'être déboutée de ses demandes formées au titre d'une provision ad litem.

En l'état des éléments, faute de pouvoir déterminer à ce stade de la procédure l'origine de l'incendie et les responsabilités de chacun, il ne pourra être fait droit à la demande provision ad litem.

VI/ Sur la communication de pièces :

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que " Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ".

En l'espèce, Monsieur [E] [U], Madame [R] [Z] épouse [X], Monsieur [K] [S] et Monsieur [N] [S] expliquent que les loyers perçus sont consignés en l'étude de la SCP CANONGE [D] GUY et que ce dernier, n'a pas justifié de l'état des comptes. Il lui est donc demandé de faire parvenir, même en cours de délibéré la production d'un extrait de comptabilité.

La SCP CANONGE [D] GUY s'était engagée sur l'audience à faire parvenir en cours de délibéré, un extrait de comptabilité.

Or, aucun extrait n'est parvenu au Tribunal judiciaire d'[Localité 1] en cours de délibéré.

Par conséquent, il sera enjoint à la SCP CANONGE [D] GUY de produire tout extrait de comptabilité nécessaire à la bonne administration de la présente procédure.

VII/ Sur les autres demandes :

Si, passé un délai de quatre mois après le dépôt du rapport, aucune instance au fond n'a été engagée, les dépens seront mis à la charge de la SARL [Localité 1] AUTO CONTROLES, sauf meilleur accord entre les parties. Dans l'attente, les dépens seront réservés.

A ce stade de la procédure, il n'est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles. Les frais irrépétibles seront réservés et les parties en ayant fait la demande seront déboutées.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS