TJ 13055, 17 juin 2025, RG 24/02262

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Juin 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BERKANI,
Débats en audience publique le : 18 Mars 2025

GROSSE :
Le 17.6 CHANARON...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 17.6.........................................................
à Me MAREC ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/02262 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4ZEM

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [Q]
né le 05 Avril 1951 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13206-2023-00853 du 22/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)
représenté par Me Marie CHANARON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. SOGIMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Serge MAREC, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 24 novembre 2017, la SA SOGIMA a donné à bail à Monsieur [D] [Q] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1].
Par assignation du 29 janvier 2024, Monsieur [D] [Q] a attrait la SA SOGIMA devant le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE, afin d’obtenir à titre principal des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral.
L’affaire a été appelée à l’audience du 18 juin 2024, renvoyée à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 18 mars 2025.
Lors des débats, représentées par leur conseil respectif, les parties ont repris oralement leurs écritures déposées.
Monsieur [D] [Q] a demandé la condamnation de la SA SOGIMA à lui verser les sommes suivantes :
19.126 euros, sous réserve d’actualisation au jour du jugement, en réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 novembre 2021 2.000 euros en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 novembre 2021 1.500 euros au profit de Maître CHANARON en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celle-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelleles dépens. Monsieur [Q] expose en substance que la SA SOGIMA est propriétaire de l’immeuble dans lequel se situe son appartement. A compter d’octobre 2018 son appartement a subi plusieurs dégâts des eaux provenant de l’appartement situé au-dessus. Plusieurs déclarations à l’assurance ont été effectuées, ainsi que des réparations et des recherches de fuite qui n’ont pas permis de solutionner le problème jusqu’en décembre 2024. Les infiltrations sont corroborées par les rapports d’expertise d’assurance, les constats amiables, ses courriers et photographies. Elles ont été récurrentes voire discontinues sur la période, sont survenues aux mêmes endroits de l’appartement, provenaient des mêmes sources et causes. Cette situation a perduré plusieurs années en l’absence de réparations efficaces du désordre initial. Les infiltrations provenaient d’eaux usées, ont rendu la moitié de son logement insalubre, avec un taux d’humidité de 70 % relevé dans les pièces sinistrées. Monsieur [Q] souligne les manquements du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des lieux. Or la SOGIMA a refusé une indemnisation amiable de ce trouble de jouissance. Il se dit donc fondé à obtenir une indemnisation équivalente à la moitié du loyer entre octobre 2018 et décembre 2024 pour son préjudice de jouissance. Il ajoute que l’inaction du bailleur dans un délai raisonnable lui a causé une grande détresse morale, médicalement constatée. Il est donc également légitime à obtenir réparation pour ce préjudice moral.
La SA SOGIMA a demandé de débouter Monsieur [Q] de l’ensemble de ses demandes et de statuer sur les dépens.
La société bailleresse soutient que l’état des lieux d’entrée contradictoire décrit un logement neuf. Le premier dégât des eaux, survenu en octobre 2018 et concernant la cabine de douche, a été déclaré aux assureurs qui devaient le gérer sans intervention du bailleur. Les choses semblaient réglées puisque rien n’a été déclaré jusqu’au second sinistre en avril 2021, ayant la même origine. L’indemnisation des dommages a été bloquée par l’absence de travaux effectué par Monsieur [Y], locataire de l’appartement responsable. Informée de cette situation par courrier du 4 novembre 2021, elle est donc intervenue pour commander les réparations. Les travaux achevés en décembre 2021 ont mis un terme provisoire aux infiltrations. Ce n’est qu’en octobre 2022 que Monsieur [Q] a déclaré un nouveau sinistre provenant des toilettes bouchées et de la bonde du bas à douche de Monsieur [Y]. Une recherche de fuite a conclu à la nécessité de changer la colonne d’évacuation des eaux usées de l’appartement. Une seconde recherche de fuite a mentionné un défaut d’étanchéité du bac de douche de Monsieur [Y], déformé par la présence d’un siège de douche pour personne handicapée. Tous les travaux ont été exécutés en juin 2024, et la fin des désordres a été constatée en octobre 2024.
La SOGIMA fait valoir que Monsieur [Q] a donc subi 3 dégâts des eaux liés à des causes différentes, pour lesquels elle a été à chaque fois diligente. Le locataire n’a donc pas subi de préjudice de jouissance discontinu durant 5 ans. Les demandes indemnitaires ne sont pas justifiées.
Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION
L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

Sur la responsabilité du bailleur
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.
Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la réfection complète des murs et sols endommagés à la suite d'un dégât des eaux ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Il est rappelé que ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail et que de telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent, ainsi, pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.
Ces textes instituent une responsabilité sans faute dont le bailleur ne peut s'exonérer qu'en rapportant la preuve d'un cas de force majeure.
Néanmoins, il incombe à Monsieur [Q] qui invoque les manquements de la SA SOGIMA, d’en rapporter la preuve.
Il est acquis que les parties ont conclu un bail d’habitation le 24 novembre 2017, portant sur un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 387,60 euros hors charges, actualisé à 524,58 euros dont 100,68 euros de provision sur charges.
Il n’est pas débattu que trois constats amiables dégâts des eaux ont été déclarés, les 14 octobre 2018, 22 avril 2021 et 19 octobre 2022.
Il n’est pas davantage contesté que les dégâts des eaux consistaient en des infiltrations provenant de l’appartement situé au-dessus et loué à Monsieur [Y].
Afin de démontrer l'existence de désordres, Monsieur [Q] verse aux débats :
Le premier dégât des eaux, signé le 1er novembre 2018, indique une fuite survenue le 14 octobre 2018, sur canalisation commune des WC de Monsieur [Y], ayant dégradé les murs et plafonds de la salle d’eau et des WC de Monsieur [Q].
Le second dégât des eaux, signé le 22 avril 2021, indique une fuite survenue le 9 avril 2021, sur une canalisation privative, soit la chasse d’eau de Monsieur [Y], ayant dégradé les murs, plafonds de la salle d’eau, WC et cuisine de Monsieur [Q]. Une facture adressée par la SOGIMA le 10 janvier 2022, pour des travaux achevés chez Monsieur [Y] en décembre 2021 et consistant en la pose d’une nouvelle cabine de douche et réfection de la faïence autour.

Le troisième dégât des eaux, signé le 19 octobre 2022, indique une fuite survenue le 8 octobre 2022 par infiltrations de fuites d’eau des WC de Monsieur [Y], ayant dégradé les murs, plafonds de la salle d’eau, WC et cuisine de Monsieur [Q]. Un courrier adressé par la SOGIMA le 18 janvier 2023 qui indique en première instance avoir conclu que la cause se situait dans les toilettes, bouchées par un objet en plastique de Monsieur [Y], mais avoir commandé une recherche de fuite en raison de la persistance des infiltrations. Cette intervention a conclu à une fuite sur la bonde du bac de douche qui a été changée.

Un courrier adressé par la SOGIMA le 28 novembre 2023, qui rappelle qu’un sinistre a été signalé le 4 août 2023 suite à l’infiltration de la cuisine et la salle de bain de Monsieur [Q]. Une recherche de fuite a été commandée, qui a exigé le remplacement de la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble, réalisé en octobre 2023. Un rapport d’expertise d’assurance du 7 novembre 2023 qui chiffre à un montant de 1.344,86 euros l’estimation des réparations de ce dégât des eaux. Ce rapport précise que
« le sinistre fait suite à un débordement d’appareil à effet d’eau du logement sus jacent, occupé par Monsieur [Y], provoquant des dommages aux embellissements locatifs de la cuisine et de la salle de bain de Monsieur [Q]. Les écoulements ont été ponctuels et ne se sont pas reproduits depuis. Cependant la cause ne semble pas supprimée, car depuis le dernier trimestre 2 écoulements ont eu lieu. Selon un retour de la SOGIMA, les écoulements qui perduraient étaient la conséquence d’une fuite sur la bonde d’évacuation du bac à douche de Monsieur [Y]. La bonde a été remplacée. Selon les dernières informations recueillies lors de notre réunion du 26/10/2023, le sinistre est la conséquence d’une fuite sur évacuation commune des eaux usées de l’immeuble. Taux d’humidité mesuré de 70 % à cette réunion. Un recours est à exercer selon la convention RSI pour sinistre répétitif ».

Un courrier adressé par son conseil à la SOGIMA le 11 décembre 2023, soulignant qu’il a subi depuis octobre 2018, des infiltrations d’eaux usées constantes et nauséabondes dans sa cuisine et sa salle de bain, qui n’ont été résolues qu’à l’automne 2023 depuis le remplacement de la colonne d’évacuation. De sorte qu’il est en droit de solliciter réparation de ce préjudice de jouissance, évalué à 5.000 euros.
Un rapport de recherche de fuite effectuée le 11 mars 2024, qui constate des défauts d’étanchéité provenant du mauvais calage du bac de douche de Monsieur [Y], « le receveur est en résine. Il y a une personne en situation de handicap dans le logement qui a besoin d’un siège pour se doucher, cela accentue la déformation du bac de résine. De plus la barre du pommeau de douche n’est pas fixée. La colonne de chute changée récemment n’est également pas fixée au mur et présente un mouvement ». La reprise de chacun des défauts d’étanchéité mis en évidence est préconisée. Une facture en date du 6 juin 2024 fait état d’une dépose et repose d’appareils sanitaires (WC, meuble sous vasque ), et du receveur de douche chez Monsieur [Y].

Un courrier adressé par son conseil à la SOGIMA le 13 juin 2024 signalant des infiltrations le 8 juin 2024, puis le 17 septembre 2024 pour de nouvelles infiltrations survenues le 17 juillet 2024 et 15 septembre 2024.
Un rapport de recherche de fuite du 29 octobre 2024, qui constate à l’origine des désordres une pente inversée du receveur de douche générant des écoulements au sol puis au plafond sinistré de Monsieur [Q], et préconise la reprise de la pente du receveur de douche.Une facture du 16 décembre 2024, mentionnant des travaux d’étanchéité, coffrage sols et murs de la salle de bain, effectués le 4 décembre 2024.
L'analyse de l'ensemble des pièces produites permet de constater que le locataire rapporte suffisamment la preuve des dégâts des eaux qu'il allègue, qui provenaient tous de la salle de bain de son voisin du dessus, Monsieur [Y].
Il ressort par ailleurs du dossier que la SOGIMA a été informée de la situation à compter du 22 avril 2021, date du second constat amiable signé entre ses deux locataires. Aucun élément de la procédure ne permet en effet de confirmer qu’elle a bien été alertée du premier dégât des eaux survenu en octobre 2018 en l’absence de documents en ce sens produits par Monsieur [Q].
Le rapport d’expertise d’assurance du 7 novembre 2023 est éloquent quant à l'importance des infiltrations d'eau et les détériorations occasionnées, puisqu’il relève le 26 octobre 2023, un taux d’humidité de 70 % dans la cuisine et la salle de bain de Monsieur [Q].
Il est ainsi suffisamment établi que l'appartement donné à bail, T2 d’une surface de 40 m2, était devenu en grande partie impropre à sa destination.
La SOGIMA ne dément pas être propriétaire de l’immeuble entier dans lequel se situent ces deux locaux, ni la réalité des désordres subis par Monsieur [Q], ni l’origine des sinistres.
La SOGIMA affirme que les trois dégâts des eaux provenaient de causes distinctes, pour lesquelles elle est intervenue rapidement, de sorte qu’aucun manquement ne saurait lui être reproché.
Les circonstances, la localisation et la nature des désordres, les interventions et reprises sur les mêmes équipements confortent l’affirmation de Monsieur [Q] selon laquelle le sinistre initial du 14 octobre 2018 a été mal réparé, les travaux commandés par la SOGIMA étant inadaptées, inefficaces et / ou insuffisantes.
En tout état de cause, dès lors que la garantie due par le bailleur en application de l'article 1721 précité est une responsabilité sans faute, les diligences dont justifie la SA SOGIMA ne sont pas de nature à l'exonérer de sa responsabilité à l'égard de Monsieur [Q] à raison de l'impropriété des lieux à leur usage d'habitation.
De même, si le bailleur est fondé à souligner que Monsieur [Y] n’a pas effectué les travaux suite au premier dégât des eaux d’octobre 2018, cette situation ne l'exonère pas pour autant de sa garantie de bailleur, le tout sans préjudice de ses propres recours ou des recours de son assureur contre les responsables des sinistres. L'origine étrangère du sinistre et l’inaction de Monsieur [Y] ne constituaient pas un cas de force majeure, seul susceptible d'exonérer la SA SOGIMA de sa responsabilité de bailleur. Les locataires n’ont pas la charge de s’adresser directement à des tiers, voisins ou assureurs, pour résoudre les désordres.
En ces conditions, le manquement du bailleur à son obligation de remettre au locataire en bon état d'usage et de réparation est avéré, les infiltrations trouvant leur origine dans des parties privatives extérieures au local loué et dans les parties communes, étant précisé que LA SA SOGIMA détient l'intégralité de l'immeuble. Cette dernière sera donc tenue de réparer les préjudices découlant de ce manquement.
Sur les préjudices
S'agissant du préjudice de jouissance, Monsieur [Q] évalue la perte de jouissance à 50 % sur une période de 73 mois, d’octobre 2018 à décembre 2024.
L'article 1231-1 du code civil précise que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En application de l'article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit.
Le juge doit cantonner l’indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l’entier préjudice. Ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain.
Il convient de préciser que les pièces relatives à l'indemnisation des preneurs par les assurances concernent des frais de relogement et l'indemnisation de préjudice matériel et non l'indemnisation du préjudice de jouissance qui incombe au bailleur, charge à lui d'intenter les recours qu'il estime nécessaires. En outre, la prise en charge par une assurance de l'indemnisation du preneur n'est pas de nature à empêcher la mise en cause de la responsabilité du bailleur.
En conséquence, au regard de la nature du désordre consistant en des infiltrations d'eau ponctuelles touchant une partie des plafonds et des murs de l'ensemble de la cuisine et de la salle de bain de l'appartement, de la période à compter de la date certaine à laquelle le bailleur a été informé (avril 2021) jusqu’à la résolution du désordre en décembre 2024, de l’absence de constats d’huissier confirmant que l'eau a coulé en continu sur la période et à la fréquence indiquée par le locataire (25 fois en près de 6 ans), ainsi que de la valeur locative du logement, il y a lieu d’évaluer le trouble de jouissance subi par Monsieur [Q] à la somme de 5.764 euros, soit 25 % du loyer mensuel actualisé sur 44 mois.
Concernant le préjudice moral, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Force est de relever que la locataire a procédé à plusieurs déclarations de sinistres, adressé plusieurs courriers et mises en demeure, assisté à plusieurs expertises d’assurance, avant d’être contraint à saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir réparation, entraînant inévitablement du stress. Cette anxiété a été constatée par son médecin psychiatrique lequel, dans un certificat du 24 août 2023 puis du 28 novembre 2023, souligne que son état de santé qui s’était stabilisé, s’est aggravé depuis 5 ans, en lien avec des doléances liées au logement.
Compte tenu de ces éléments, Monsieur [Q] sera indemnisée à hauteur de 2.000 euros, comme il le sollicite.
Sur les demandes accessoires
La SOGIMA qui succombe, sera tenue aux entiers dépens.
Elle sera également condamnée à payer à Maître CHANARON une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, sous réserve de la renonciation par cette dernière au bénéfice de l’aide juridictionnelle
L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONDAMNE la SA SOGIMA à payer à Monsieur [D] [Q] une somme de 5.764 euros en réparation de son trouble de jouissance ; CONDAMNE la SA SOGIMA à payer à Monsieur [D] [Q] une somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral ; DEBOUTE les parties de leurs demandes autres, amples ou contraires ; CONDAMNE la SA SOGIMA à payer à Maître Marie CHANARON une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, sous réserve de la renonciation par cette dernière au bénéfice de l’aide juridictionnelle ; CONDAMNE la SA SOGIMA aux entiers dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu d’y déroger ; Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués. LE GREFFIER LE JUGE