TJ 35238, 30 juin 2025, RG 24/04962

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 12]
Cité [9]
PROCEDURES ORALES
[Adresse 6]
[Adresse 8]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 30 Juin 2025

N° RG 24/04962 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LCPM

JUGEMENT DU :
30 Juin 2025

S.A.S. BOX STOCKAGE [Localité 12]

C/
[O] [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 30 Juin 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 22 Avril 2025.
En présence de [P] [N], greffier stagiaire,

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 30 Juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. BOX STOCKAGE [Localité 12]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Monsieur [Y] [W], membre de l’entreprise, muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [O] [U]
Lieudit “[Adresse 4]”
[Localité 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 septembre 2020, à effet au 7 septembre 2020, la société BOX STOCKAGE [Localité 12] a donné en location à M. [O] [U] un box de stockage, portant le numéro 270, situé à [Localité 10] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 70 euros.

Se prévalant de loyers demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 21 juin 2023, la société BOX STOCKAGE [Localité 12] a fait sommation à M. [O] [U] de payer la somme principale de 420 euros en visant une clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, la société BOX STOCKAGE RENNES a fait assigner M. [O] [U] devant le tribunal judiciaire de RENNES aux fins d’obtenir la résiliation du contrat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 février 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à l’audience du 22 avril 2025 où elle a été retenue.

A cette date, la société BOX STOCKAGE [Localité 12] a comparu représentée par M. [Y] [W] dûment muni d’un pouvoir.

Soutenant oralement les termes de son assignation, au visa des articles 1103, 1104 et 1741 du Code civil, elle sollicite :

- de prononcer la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire,

- d’ordonner l’expulsion de M. [O] [U] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du box de stockage individuel n°270 situé à [Localité 10] à [Localité 7], au besoin en faisant procéder à l’ouverture des portes et avec l’assistance de la force publique,

- de condamner M. [O] [U] au paiement de la somme de 2.755 euros au titre des loyers dus au jour de l’audience,

- de condamner M. [O] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux,

- de condamner M. [O] [U] au paiement de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société BOX STOCKAGE [Localité 12] fait valoir que les loyers ne sont plus payés depuis plusieurs mois et que la situation n’a pas été régularisée malgré la délivrance d’une sommation de payer. Elle soutient que le contrat est par suite résolu de plein droit.

En réponse à la demande reconventionnelle en délais de paiement, il indique ne pas s’y opposer.

A l’audience, M. [O] [U] a comparu en personne.

Il sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux et demande des délais de paiement. Il propose de verser 90 euros par mois.

Il conteste le montant réclamé interrogeant notamment les sommes demandées au titre de la clause pénale.

Au soutien de sa demande en délais de paiement, il explique être dans une situation financière très difficile dans la suite d’un incendie ayant détruit un immeuble dans lequel il possédait plusieurs logements dont il tirait des revenus locatifs. Il précise être dans l’attente d’argent dans les suites de ce sinistre.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 30 juin 2025.

Autorisé par le président d’audience, par courrier reçu au greffe le 27 mai 2025, M.[O] [U] a fait parvenir les justificatifs de sa situation.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande principale en résiliation du contrat de location et ses conséquences

1.1 Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion,

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par application de l’article 1224, la résolution peut résulter de l’application d’une clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de location signé entre les parties le 3 septembre 2020 prévoit en son article 12 une clause résolutoire précisant que : « en cas de manquement aux obligations des parties, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir de formalité judiciaire, un mois après un commandement sans effet. Les frais et honoraires des huissiers et des frais de justice seront à la charge du locataire ».

L’article 6 du bail rappelle que le locataire s’engage à payer le loyer aux conditions du contrat.

La société BOX STOCKAGE [Localité 12] justifie avoir fait délivrer par commissaire de justice une sommation de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat le 21 juin 2023.

M. [O] [U] reconnaît ne pas avoir procédé au règlement de la somme de 559,96 euros dans le délai d’un mois suivant la délivrance de la sommation.
Dès lors, la société BOX STOCKAGE [Localité 12] est bien fondée à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la résiliation du contrat sera constatée au 22 juillet 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [O] [U] et à tous occupants et biens de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société BOX STOCKAGE [Localité 12] à faire procéder à l’expulsion de toute personne ou bien y subsistant, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique.

1.2 Sur l’indemnité d’occupation,

Par application de l’article 1240 du Code civil, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Il est admis que le juge apprécie souverainement le montant du préjudice et qu’il ne doit en résulter pour la victime ni perte ni profit.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer et frais prévus au contrat en cas d’absence de paiement, soit la somme de 80,50 euros (70 + 10,50).

En conséquence, M. [O] [U] sera condamné à payer à la société BOX STOCKAGE [Localité 12] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et d’une majoration de 15 %, soit 80,50 euros, et ce à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la restitution des lieux.

2/ Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1728 du Code civil, l’une des obligations principales du preneur est de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1231-5 du Code civil, en ses deux premiers alinéas, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 6 du contrat de location rappelle l’obligation pour le locataire de régler le loyer, les charges et le dépôt de garantie, et ce d’avance, le 10 de chaque mois.

L’article 10 du contrat précise quant à lui qu’«en cas de retard de paiement, soit à partir du 11 de chaque mois, le loyer sera majoré de 15 % + 0,40 % d’intérêts par mois de retard ».

L’article 5 du contrat précise « le bailleur peut réviser le loyer chaque année sur la variation de l’ICC du trimestre où le contrat est signé ».

Le bailleur produit deux décomptes. Le premier arrêté au mois de juillet 2024 mentionne une somme de 1.490,81 euros au titre des loyers et de 223,62 euros au titre de la clause pénale, soit un total de 1.714,43 euros.

Il est constaté qu’à compter du mois de juillet 2023, la somme de 82,37 euros est réclamée au titre du loyer et celle de 12,35 euros au titre de la clause pénale. Le demandeur ne communique aucun élément susceptible de justifier ses calculs étant souligné que cette hausse intervient avant le renouvellement tacite du contrat, soit avant que l’indice trimestriel de référence ne soit connu. Il est remarqué qu’aucune hausse n’était intervenue depuis la signature du contrat et que le bailleur ne justifie pas d’avoir préalablement informé le locataire de la révision à intervenir.

Le second décompte en date du 3 avril 2025 mentionne une somme due de 2.755,78 euros.
Outre l’augmentation de 15% du loyer, est appliquée les intérêts de retard à hauteur de 0,28 euros par mois.

Il convient de relever que ce montant n’était pas réclamé dans l’assignation. De plus, l’application de ce taux d’intérêt prévu dans la clause pénale apparaît disproportionné dans la mesure où il s’ajoute à une hausse de 15 % du loyer et à de possibles intérêts au taux légal. Il convient par suite de réduire la clause pénale à 15 % du loyer, soit 10,50 euros.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient pour fixer le montant de la créance, de prendre en compte le montant du loyer tel que prévu au bail, soit 70 euros par mois, et d’y ajouter la somme de 10,50 euros, soit 15 % de 70 euros, au titre de la clause pénale réduite.

Ainsi, au jour de l’audience, M. [O] [U] est redevable de 31 échéances, échéance d’avril 2025 incluse, soit une somme globale de 2.495,50 euros (soit 80,50 euros x 31).

En conséquence, M. [O] [U] sera condamné à payer à la société BOX STOCKAGE [Localité 12] la somme de 2.495,50 euros au titre des loyers, clause pénale et indemnités d’occupation arrêtées au 24 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

3/ Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si M. [O] [U] justifie de la perte de revenus fonciers, il ne produit pas d’éléments relatifs à sa situation financière et personnelle. Toutefois, le demandeur a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délai de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’accorder au débiteur des délais de paiement dont les modalités seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus au respect des délais de paiement ainsi accordés. A défaut de respect d’une seule échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets sans qu’il soit besoin de nouvelle décision.

4/ Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, M. [O] [U] sera condamné aux dépens.

En application de l’article L. 111-8 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Par suite, faute d’être prévus par la loi, les frais de la sommation de payer ne sauraient être inclus dans les dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, en équité, au vu des mentions contractuelles prévoyant que le coût du commandement est à la charge du locataire, M. [O] [U] sera condamné à payer à la société BOX STOCKAGE [Localité 12] la somme de 62,40 euros à ce titre, conformément au coût de l’acte tel que mentionné sur celui-ci.

PAR CES MOTIFS