TJ 30007, 10 juin 2025, RG 24/01691

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°: 113/2025
JUGEMENT DU : 10 Juin 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/01691 - N° Portalis DBXZ-W-B7I-CTQX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT

PARTIES :

DEMANDEUR :

Madame [N] [U] [M] [G]
née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]

comparante en personne assistée de Me Julie GRAS, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [W] [L]
[Adresse 2]
[Localité 3]

comparante en personne assistée de Me Marine VASQUEZ, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 14 Avril 2025 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonction de Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le dix Juin deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 1er novembre 2021, Madame [N] [G] donnait à bail à Madame [W] [L] une maison d'habitation sis [Adresse 2]. Un dépôt de garantie du montant du loyer était fixé.

Le même jour, l'état des lieux d'entrée était réalisé.

Le 9 janvier 2024, Madame [G] faisait signifier une sommation de faire à Madame [L].

Le 10 avril 2024, Madame [G] faisait délivrer à sa locataire un congé pour motifs sérieux lui reprochant de ne pas respecter ses obligations contractuelles.

Le 31 octobre 2024, il était établi un constat de maintien dans les lieux.

Le 14 novembre 2024, Madame [G] assignait Madame [L] en validité du congé, résiliation du contrat de bail, expulsion, fixation de l'indemnité d'occupation et condamnation à lui payer la somme de 315,00 € au titre de la dette locative, plus celle de 800,00 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil et celle de 800,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Dans le dernier état de ses conclusions, Madame [G] maintient ses demandes initiales sauf à ramener la dette locative à la somme de 55,00 € et à demander que les coûts de la sommation, du congé et du procès-verbal de constat soient inclus dans les dépens.

En réponse, Madame [L] demande que Madame [G] soit déboutée de toutes ses demandes, de juger qu'elle est à jour du paiement du loyer, qu'il n'existe aucun motif légitime à son expulsion, de condamner Madame [G] à lui payer la somme de 1.000,00€ de dommages et intérêts en application de l'article 1240 du code civil, plus celle de 900,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

A l'audience du 26 mars 2025, Madame [G] est présente et représentée. Elle réitère sa demande de validation du congé en raison des nuisances sonores provoquées par les aboiements incessants du chien de Madame [L] depuis deux années que ce soit de jour comme de nuit, lesdites nuisances provoquant des plaintes de ses voisins. Elle verse des attestations en ce sens, ainsi qu'un procès-verbal de constat et soutient que Madame [L] a fait pression sur ses voisins pour qu'ils retirent leur plainte. Elle soutient encore que le trouble n'a toujours pas cessé les gendarmes s'étant déplacés en raison de la musique trop forte. Elle s'en rapporte pour le surplus à ses écritures et dépose son dossier. Elle précise à la barre que le chien est arrivé six mois après l'entrée dans les lieux et que depuis il a grandi.

Madame [L] est présente et représentée. Elle soutient qu'elle détient depuis plusieurs années sans difficulté ce chien qui vit à l'intérieur de la maison. Elle nie avoir exercé des pressions sur les voisins. Elle soutient que lorsque le commissaire de justice est venu, le chien n'a aboyé qu'au bout de 20 minutes, que sa gestion de l'espace extérieur dérange, que sa bailleresse souhaite la voir partir en raison de la modicité du montant du loyer pour pouvoir relouer plus cher. Elle précise qu'elle est à la recherche d'un nouveau logement, mais que c'est difficile. Elle indique à la barre que le chien lui a été offert en décembre 2021.

A l'issue des débats, l'affaire est clôturée et mise en délibéré au 10 Juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le lien contractuel et la recevabilité de l'action :

Madame [G] poursuit la résiliation d'un contrat de bail signé entre elle d'une part et Madame [L] d'autre part le 1er novembre 2021. Elle produit aux débats une copie de ce contrat.

L'action est donc recevable en la forme et en son principe.

Sur la validité du congé :

Aux termes de l'article 1224 du code civil, " la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ". Il en résulte, en matière de bail d'habitation, qu'en cas de manquement par le locataire à une de ses obligations contractuelles, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail. Cette sanction est subordonnée au constat du caractère suffisamment grave de l'inexécution.

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs fait notamment obligation au preneur à bail d'habitation d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engages.

Madame [G] demande la validité du congé délivré le 10 avril 2024 reprochant essentiellement à sa locataire de ne pas user paisiblement des lieux loués et accessoirement d'avoir transformé l'emplacement de parking en déchèterie. Au soutien de sa demande, elle produit des attestations provenant du voisinage immédiat du logement loué, ainsi qu'un procès-verbal de constat établi par la Selarl AGULLO-LOZANO, commissaire de justice le 31 octobre 2024.

Pour solliciter le rejet de cette demande, Madame [L] conteste les nuisances dont son chien serait présumé l'auteur et produit elle aussi de nombreuses attestations au soutien de sa prétention.

Le procès-verbal de constat du 31 octobre 2024 mentionne expressément que, dès que le commissaire de justice frappe à la porte, un chien, enfermait dans le garage aboie fortement, et non comme le mentionne la défenderesse au bout de vingt minutes. Manifestement, le chien est laissé seul dans la maison puisque le commissaire de justice ne va pas rencontrer les occupants des lieux loués ce jour-là. Il mentionne également que pendant tout le temps qu'il réalise ses constatations, le chien ne cesse d'aboyer. Si Madame [L] s'est crue obligée de déposer plainte pour dénoncer les " agissements " de cet huissier, force est de constater que c'est uniquement une plainte en inscription de faux qui serait susceptible d'aboutir et que rien ne peut être retiré aux constatations effectuées par cet officier ministériel. Madame [E], voisine, indique pour sa part que le chien aboie jour et nuit, que Madame [L] est particulièrement bruyante et qu'elle ne souhaite pas que cette dernière quitte le quartier. Son mari ajoute dans son attestation que le chien se montre particulièrement agressif lorsqu'il approche de la clôture commune. Monsieur [S], autre voisin, témoigne exactement des mêmes faits. Une sommation interpellative va être réalisée à la demande de Madame [G] auprès des époux [J], autres voisins immédiats de Madame [L], lesquels vont dénoncer au commissaire de justice les aboiements incessants du chien de Madame [L], ainsi que les autres nuisances sonores de cette dernière. Madame [J] déposera une main courante le 4 avril 2025 pour les reproches que Madame [L] lui aurait adressés à la suite de ses dires sur les nuisances dénoncées. Madame [G] déposera elle-même une main courante le 4 mars 2024 pour dénoncer les nuisances de sa locataire. Ne seront pas retenues les attestations établies par des personnes venant visiter la demanderesse, lesdites attestations n'étant pas suffisamment pertinentes pour justifier le trouble anormal de voisinage.

Il sera encore observé qu'il résulte de l'attestation de la fille de Madame [G], elle-même occupante d'une maison à proximité directe de celle de Madame [L], que si elle dénonce les mêmes faits que les autres voisins, ce climat conflictuel n'a pas toujours été, puisqu'il fut un temps où les parents se côtoyaient et partageaient des moments de piscine ensemble avec leurs enfants et qu'en conséquence, le comportement du voisinage de la locataire n'a pas toujours été hostile.

Pour sa part, Madame [L] produit l'attestation de Monsieur [P], autre voisin, qui mentionne un animal très agréable et particulièrement calme. Cependant, cette attestation est soumise à caution dans la mesure où elle est contraire aux constatations du procès-verbal de constat et dans la mesure où Monsieur [P] fait l'éloge de la maitresse de maison que serait sa voisine parlant même de " maison témoin " en contradiction avec les constatations du commissaire de justice et photographies produites par la demanderesses. Les autres personnes attestant pour Madame [L] sont toutes des tiers au voisinage de cette dernière.

Il apparaît à la lecture de l'ensemble des attestations que les voisins de Madame [L] ont tous attesté sur les nuisances anormales engendrées par les aboiements de son chien, à l'exception de Monsieur [P], dont l'attestation est manifestement de pure complaisance. Il est par ailleurs établi par la sommation délivrée le 9 janvier 2024 que Madame [L], informée officiellement du comportement dérangeant de son chien, ne fait état dans ses conclusions d'aucune initiative prise afin de modifier ce comportement. Il sera donc jugé que Madame [L] n'a pas respecté son obligation d'user paisiblement des lieux donnés à bail et que c'est à bon droit que Madame [G] demande la résiliation du contrat de bail.

Il n'apparaît pas nécessaire en l'état de statuer sur l'occupation illicite des extérieurs de la maison.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation :

Madame [L] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du prononcé de la décision, ce qui causera nécessairement un préjudice à sa bailleresse. Il convient donc d'ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, à défaut de restitution des clefs au bailleur

Il convient également de réparer le dommage économique issue de l'occupation sans droit ni titre en condamnant Madame [L] au paiement d'une indemnité mensuelle à compter de cette date jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

Sur la dette locative et les demandes de dommages et intérêts :

Madame [G] demande la condamnation de sa locataire à lui payer la somme de 55,00 € au titre de la taxe des ordures ménagères pour les mois de novembre et décembre 2024. Madame [L] demande pour sa part de constater qu'elle est à jour du paiement de son loyer.

Les deux argumentaires ne sont pas contradictoires dans la mesure où la somme réclamée ne l'est pas au titre des loyers, mais des charges. Pour autant, si le contrat de bail mentionne le paiement de provisions sur charges soumises à régularisation annuelle au titre de ladite taxe, force est de constater que le montant de cette provision n'a pas été contractuellement fixée. En conséquence, Madame [G] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Madame [G] demande également paiement de la somme de 800,00 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil qui retient que le défaut d'exécution par le débiteur d'une obligation ouvre droit à réparation. Madame [L] s'oppose à cette demande soutenant l'absence de fondement à celle-ci.

Il sera observé bien au contraire que Madame [G] est doublement recevable d'exercer une telle action en réparation car elle apparaît doublement touchée par le défaut du respect par Madame [L] de son obligation d'user paisiblement des lieux loués puisqu'elle est à la fois la bailleresse qui a dû subir les plaintes du voisinage qui lui reprochait certainement son inaction pour faire cesser le trouble et la voisine subissant le trouble puisqu'elle est elle-même occupante de l'une des maisons contigüe de celle louée. Il sera donc fait intégralement droit à sa demande de dommages et intérêts.

Madame [L] demande reconventionnellement la condamnation de Madame [G] à lui payer la somme de 1.000,00 € de dommages et intérêts en application de l'article 1240 du code civil. Dans la mesure où elle succombe dans toutes ses prétentions, elle sera déboutée de cette demande.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles :

La partie succombant doit supporter les dépens par application de l'article 696 du code de procédure civile.

Madame [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de faire, du congé et du procès-verbal de constat, lesdits dépens étant recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle, Madame [L] bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale.

Aucun motif d'équité ne permet d'écarter les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et Madame [L] sera condamnée à payer la somme de 600,00 € à ce titre.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,