TJ 30007, 23 juin 2025, RG 25/00144

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°: 115/2025
JUGEMENT DU : 23 Juin 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00144 - N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVC3

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

HABITAT DU [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Nathalie LAPLANE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [K] [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [B]
né le 02 Août 1982 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Me Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES, substitué par Me Betty NOEL, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 23 Juin 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de Nîmes en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt trois Juin deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

L'OPH HABITAT DU [Localité 1] a donné à bail à Madame [K] [U] et Monsieur [T] [B] un bien à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6] par contrat du 03 novembre 2022 avec une prise d'effet au 25 octobre 2022, pour un loyer mensuel de 481.12 € et 28.14 € de provision sur charges.

L'OPH HABITAT DU [Localité 1] a donné à bail à Madame [K] [U] et Monsieur [T] [B] un garage situé au [Adresse 2] à [Localité 6] par contrat du 03 novembre 2022 avec une prise d'effet au 25 octobre 2022, pour un loyer mensuel de 51.26 €.

Des loyers étant demeurés impayés, L'OPH HABITAT DU [Localité 1] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, L'OPH HABITAT DU [Localité 1] a ensuite fait assigner Madame [K] [U] et Monsieur [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection d'Alès statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l'audience du 26 mai 2025, L'OPH HABITAT DU [Localité 1] reprend les termes de son assignation et demande de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [K] [U] et Monsieur [T] [B] ;
- de condamner solidairement ces derniers au paiement de la somme actualisée de 865.92 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- de condamner solidairement ces derniers au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses soit le montant de 622.66 € augmenté des intérêts au taux légal et ce, jusqu'au départ effectif des lieux,
- outre une somme de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L'OPH HABITAT DU [Localité 1] précise que Monsieur [B] a quitté le logement et que seule Madame [U] occupe les lieux.

Monsieur [T] [B], représenté par son conseil, Maître NUMA a déposé ses conclusions à l'audience et demande de :

- Débouter HABITAT DU [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Monsieur [E] ;
- A titre subsidiaire, juger qu'en cas de condamnation solidaire, désigner Madame [U] comme débitrice finale et la Condamner à rembourser toutes les sommes qui auraient pu être mis à la charge de Monsieur [B] ;
- Condamner Madame [U], ou toute partie succombant, à payer à Monsieur [B] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Madame [U] ou tout succombant aux entiers dépens.

Bien que convoqué par acte d'huissier signifié selon les modalités de l'article 658 du code de procédure civile le 11 mars 2025, Madame [K] [U] n'est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

I/ SUR LA RÉSILIATION :

- Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Gard par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, L'OPH HABITAT DU [Localité 1], personne morale qui n'a pas la qualité de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, justifie que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales le 02 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
L'action est donc recevable.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Cependant, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Le bail conclu le 03 novembre 2022 avec une prise d'effet au 25 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article 13) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 décembre 2024, pour la somme en principal de 448.01 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 février 2025.

Monsieur [T] [B] ayant quitté les lieux et résidant désormais [Adresse 4] à [Localité 7], seule l'expulsion de Madame [K] [U] sera ordonnée, en conséquence.

II/ SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

- Sur l'arriéré de loyer

L'OPH HABITAT DU [Localité 1] produit un décompte démontrant que Madame [K] [U] et Monsieur [T] [B] doivent, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 865.92 € à la date du 22 mai 2025.

Madame [K] [U], non comparante, et Monsieur [T] [B] n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 865.92 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 448.01 € à compter du commandement de payer (26 décembre 2024), sur la somme de 548.82€ à compter de l'assignation (11 mars 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

En effet, bien que Monsieur [T] [B] justifie être séparé de Madame [K] [U] depuis le 30 mai 2023 comme déclaré auprès de la Caisse d'Allocations familiales du [Localité 1] et avoir quitté le bien loué à compter d'octobre 2023 en produisant une attestation d'hébergement, il n'en demeure pas moins qu'il n'a jamais sollicité son retrait en qualité de preneur du bail consenti le 03 novembre 2022 avec une prise d'effet au 25 octobre 2022.

Or, la clause n°15 intitulée "CLAUSE DE SOLIDARITE ET D'INDIVISIBILITE" présente dans le bail conclu par Madame [K] [U] et Monsieur [T] [B] le 03 novembre 2022 stipule que "En cas de pluralité des LOCATAIRES, ceux-ci sont, conformément aux conditions particulières, tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l'égard du BAILLEUR au paiement des loyers, charges et de toutes sommes dues ainsi qu'au respect des termes du contrat. Le congé délivré par l'un des LOCATAIRES ne le libère pas de son obligation relative au paiement des loyers. Cette solidarité continuera de produire ses effets, vis-à-vis du LOCATAIRE parti jusqu'au terme des trois mois, après notification de son départ, en bonne et due forme au BAILLEUR.
Le LOCATAIRE parti restera donc solidairement responsable des dettes nées durant cette période".

Monsieur [T] [B] n'apporte aucun élément démontrant qu'il a donné congé au bailleur pour le contrat conclu avec Madame [K] [U], lui permettant de se désolidarisé dans un délai de trois mois après envoi du congé en bonne et due forme.

De fait, Monsieur [T] [B] demeure solidaire de Madame [K] [U] des dettes contractées en raison des impayés de loyer.

Par ailleurs, aucun élément ne permet de justifier que Madame [K] [U] soit désignée comme débitrice principale.

- Sur l'indemnité d'occupation

L'OPH HABITAT DU [Localité 1] demande à ce que Monsieur [T] [B] et Madame [K] [U] soient condamnés in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses soit le montant de 622.66 € augmenté des intérêts au taux légal et ce, jusqu'au départ effectif des lieux.

Monsieur [T] [B] justifie avoir quitté le logement depuis octobre 2023. La bailleresse confirme également qu'il ne jouit plus du bien.

Toutefois, Monsieur [T] [B] a fait preuve de diligence et n'a pas adressé au bailleur son congé au bail signé avec Madame [K] [U] le 03 novembre 2022.

Il est constaté en l'état des éléments versés que la clause n°15 telle que sus-énoncée ne mentionne pas une solidarité entre co-preneurs au titre d'une indemnité d'occupation.

Or, selon l'article 1310 du code civil, la solidarité conventionnelle, ne se présume pas. C'est la raison pour laquelle, la Cour de Cassation est venue censurer les juges du fond qui ont astreint solidairement les deux colocataires au paiement d'indemnités d'occupation sans fonder cette condamnation sur l'existence d'une clause de solidarité ( Civ. 3e, 13 juin 2001, n° 99-18.38. Civ. 3e, 14 juin 2018, n° 17-14.365).

Ainsi, faute de stipulation expresse indiquant de façon claire et précise aux co-preneurs que la clause de solidarité s'appliquerait au paiement d'une indemnité d'occupation en cas de résiliation du bail, Monsieur [T] [B], en ayant quitté le logement, objet de la résiliation, s'est désolidarisé de Madame [K] [U] et ne saurait par conséquent être condamné solidairement au paiement de l'indemnité d'occupation.

Ainsi, Madame [K] [U] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du date de résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi soit à la somme de 622.66 €.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [K] [U] et Monsieur [T] [B], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé, de la notification auprès de la Caisse d'Allocations Familiales du [Localité 1] et de sa notification à la préfecture.

Il n'apparaît pas conforme à l'équité de les condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,