TJ 30007, 23 juin 2025, RG 25/00146

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:
JUGEMENT DU : 23 Juin 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00146 - N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVC6

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 8]
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Mme [D] [L], munie d’un pouvoir

DÉFENDEURS :

Madame [U] [O]
née le 02 Août 1990 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Adresse 12]
[Localité 3]

comparante en personne

Monsieur [Z] [G]
né le 12 Mai 1982 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Adresse 10]
[Localité 3]

comparant en personne

Les débats ont eu lieu en audience publique le 23 Juin 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 9] en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt trois Juin deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.
RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 septembre 2023 pour une prise d'effet au 29 septembre 2023, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Madame [U] [O] et Monsieur [Z] [G] un bien à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 11], pour un loyer mensuel de 501.19 € auxquels s'ajoutent 8.11€ au titre des annexes liées au logement et 54.05 € de provision sur charges.

Puis, par contrats distincts en date du 29 septembre 2023, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Madame [U] [O] et Monsieur [Z] [G] deux places de parking situées au [Adresse 2] à [Localité 11], pour un loyer mensuel respectif de 16.15 € et 0.50€ de provision sur charges, soit un montant mensuel de 32.30 € et 1 € de provision sur charges au titre du loyer pour les deux places de stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, La SA HLM UN TOIT POUR TOUS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 décembre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [U] [O] et Monsieur [Z] [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] par un acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l'audience du 26 mai 2025, la SA [Adresse 8] représentée par Madame [L] reprend les termes de son assignation pour demander de :

-Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;
-D'ordonner l'expulsion de Madame [U] [O] et Monsieur [Z] [G] ;
-Rappeler que, si la personne expulsée se réinstalle dans les mêmes locaux, elle se rendra coupable d'une voie de fait article L 412-6 du Code des procédures civile d'exécution, et que sa nouvelle expulsion pourra avor lieu immédiatement, y compris pendant la trêve hivernale ;
-De les condamner solidairement au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 3354.98 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-De les condamner solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu'à la libération effective des lieux et en subissant les augmentations légales ,
-De les condamner solidairement au paiement de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile assortie des intérêts à taux légal à compter de la décision à intervenir, des dépens ainsi que ses suites.

La SA HLM UN TOIT POUR TOUS précise que les réglements ont repris et qu'elle ne s'oppose pas à la demande de délais.

Madame [U] [O] et Monsieur [Z] [G] comparaîssent en personne et reconnaîssent le montant de la dette locative, mais demandent des délais de paiement et la faculté de pouvoir se maintenir dans les lieux, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l'arriéré.

Monsieur [G] explique avoir eu un accident de travail. Il perçoit des revenus à hauteur de 700 euros et s'acquitter d'un crédit voiture ainsi que des frais d'avocat.

Madame [O] perçoit 1100 euros par mois et déclare avoir versée 270 euros.

Un FSL est en cours.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Gard par la voie électronique le 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, La SA [Adresse 8], personne morale qui n'a pas la qualité de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 12 mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
L'action est donc recevable.

II/ SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Cependant, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Le bail conclu le 28 septembre 2023 pour une prise d'effet au 29 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article 13) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2024, pour la somme en principal de 2377.62 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 janvier 2025.

III/ SUR LA DEMANDE DE VOIE DE FAIT :

Aux termes de l'article 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 15 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.

Les dispositions du premier alinéa ne sont toutefois pas applicables lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque ceux-ci sont situés dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril.

En l'espèce, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS demande au juge des contentieux et de la protection de dire qu'en cas d'expulsion, si Madame [U] [O] et Monsieur [Z] [G] se réinstallent dans les mêmes locaux, ils se rendront coupables d'une voie de fait selon l'article précité, et que leur nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement, y compris pendant la trêve hivernale.

Pour autant, aucun élément ne permet d'apprécier un quelconque risque quant à une possible réinstallation des preneurs dans le logement.

Ainsi, en tant que juge de l'évidence, il apparaît pour le juge des référés qu'une telle demande est sans objet dès lors qu'elle vise une situation hypothétique.

IV/ SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF :

La SA [Adresse 8] produit un décompte démontrant que Madame [U] [O] et Monsieur [Z] [G] doivent, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3354.98 € à la date du 26 mai 2025.

Madame [U] [O] et Monsieur [Z] [G] n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'il reconnaîssent d'ailleurs à l'audience.

Ils seront donc condamnés solidairement à verser à la SA HLM UN TOIT POUR TOUS cette somme de 3354.98 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2377.62€ à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (19 décembre 2024 ), sur la somme de 3436.31 € à compter de la date de la délivrance de l'assignation (12 mars 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

En l'espèce, il est établi, ou non contesté par les parties, d'une part que les débiteurs sont en situation de régler la dette locative et d'autre part qu'ils ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Par ailleurs, la SA [Adresse 8] fait savoir qu'elle ne s'oppose pas à la demande de délais formulée par Madame [U] [O] et Monsieur [Z] [G].
Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Madame [U] [O] et Monsieur [Z] [G] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

VI/ SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS :

Selon l'article 24 VII de la loi précitée " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ".

En l'espèce, il est établi, que les débiteurs ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. La SA HLM UN TOIT POUR TOUS confirme la reprise du paiement des loyers.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Par ailleurs, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sont sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Madame [U] [O] et Monsieur [Z] [G] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à hauteur de 633.91€.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U] [O] et Monsieur [Z] [G], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

La condamnation aux suites de l'instance telle que sollicitée par la bailleresse, ne pourra être prononcée en raison des termes utilisés qui sont généraux et imprécis.

Il n'apparaît pas conforme à l'équité de les condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,