TJ 30007, 23 juin 2025, RG 25/00040

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°: 113/2025
JUGEMENT DU : 23 Juin 2025
DOSSIER N° :N° RG 25/00040 - N° Portalis DBXZ-W-B7J-CULB

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

Madame [C], [L], [S] [J]
née le 14 Mai 1975 à [Localité 11]
[Adresse 7]
[Localité 5]

représentée par Maître Virginie CRES de la SCP CABINET M. ALLHEILIG & V. CRES, avocats au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [Z] [B]
[Adresse 3]
[Localité 4]

comparant en personne

Les débats ont eu lieu en audience publique le 23 Juin 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 12] en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt trois Juin deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

Madame [I] [D] a donné à bail à Monsieur [R] [Z] [B] un bien à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 13] par contrat du 1er décembre 2011, pour un loyer mensuel de 280 € .

Par acte authentique de vente reçu le 06 juilllet 2023 par Maître [T] [K], notaire à [Localité 10], Madame [C] [J] a acquis auprès de Madame [I] [D], le bien immobilier, objet du bail.

Depuis lors, Madame [C] [J] est venue aux droits de Madame [I] [D], en qualité de bailleresse.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [C] [J] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, Madame [C] [J] a ensuite fait assigner Monsieur [R] [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l'audience du 28 avril 2025, Madame [C] [J] représentée par Maître CRES reprend les termes de son assignation et demande de :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- D'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [Z] [B] ;
- De condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 584 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- De condamner ce dernier au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au dernier montant du loyer et charges comprises à savoir la somme de 303 € à compter de la signification de l'assignation jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés. Cette indemnité devrant être soumise à l'indexation légale à la date anniversaire du bail et à l'augmentation des charges si tel est le cas,
- De condamner ce dernier au paiement de la somme de 700 € sur le fondement de l'article 1153 paragraphe 4 du code civil pour résistance abusive et injustifiée
- De condamner ce dernier au paiement outre une somme de 700 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Monsieur [R] [Z] [B] s'est présenté à l'audience en date du 28 avril 2025.

Il a alors expliqué que la bailleresse avait augmenté le montant du loyer avant l'anniversaire du bail. Sur l'attestation d'assurance, il a indiqué ne pas avoir délibéremment assuré le bien loué, ce dernier n'étant pas aux normes. C'est la bailleresse qui a donc assuré le logement.

Il a ensuite déclaré avoir assuré le logement, mais qu'il a refusé de donner le justificatif.

Il a émis le souhait de quitter le logement, mais ne pas vouloir payer les frais et intérêts.

Le dossier a été renvoyé à l'audience du 26 mai 2025 et les parties en ont été informées sur l'audience.

A l'audience du 26 mai 2025, Madame [C] [J] a maintenu les demandes formulées dans son assignation, reprises également lors de l'audience du 28 avril 2025.

Bien que prévenu de l'audience du 26 mai 2025, Monsieur [R] [Z] [B] n'est ni présent, ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ SUR LA RÉSILIATION :

- Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 9] par la voie électronique le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [C] [J], justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 24 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 22 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

L'action est donc recevable.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Cependant, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Le bail conclu le 1er décembre 2011 contient une clause résolutoire ( page 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 octobre 2024, pour la somme en principal de 482 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 décembre 2024.

L'expulsion de Monsieur [R] [Z] [B] sera ordonnée, en conséquence.

II/ SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [C] [J] produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [Z] [B] doit, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 584 € à la date du 22 mai 2025.

Monsieur [R] [Z] [B], n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 584 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 482 € à compter du commandement de payer (23 octobre 2024), sur la somme de 504€ à compter de l'assignation (22 janvier 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [R] [Z] [B] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du date de résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi soit 303 €.

III/ SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION POUR RÉSISTANCE ABUSIVE :

Aux termes de l'article 1217 du code civil " La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ".

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil " Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ".

En l'espèce, Madame [C] [J] sollicite la condamnation de Monsieur [R] [Z] [B] à la somme de 700 euros à titre de dommages-et-intérêts pour résistance abusive.

Lors de l'audience en date du 28 avril 2025, Monsieur [R] [Z] [B] a dénoncé l'augmentation du loyer par la bailleresse avant la date d'anniversaire du bail et a précisé qu'il n'avait pas souhaité s'assurer, le bien n'étant pas aux normes. Il a également fait part de son souhait de quitter le logement.

Toutefois, lors de l'audience du 26 mai 2025, Monsieur [R] [Z] [B] n'a fait part d'aucun élément permettant d'éclairer le juge sur les raisons de l'absence du réglement de ses loyers.

Ainsi, il a manqué à ses obligations ; il a fait montre d'inertie en ne donnant pas suite aux démarches amiables, ni au commandement de payer signifié par voie de commissaire de justice.

Par conséquent, il y a lieu de considérer cette résistance comme abusive et de faire droit à la demande d'indemnisation de la demanderesse, toutefois, la somme sera ramenée à de plus juste proportions.

Monsieur [R] [Z] [B] sera donc condamné à verser à Madame [C] [J] , à titre provisionnel, la somme de 300€ au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

IV/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [Z] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives et de sa notification à la préfecture.

La demande au titre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières sera également rejetée compte-tenu de leur absence dans la présente procédure.

Il n'apparaît pas conforme à l'équité de les condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,