TJ 28085, 25 juin 2025, RG 24/00426

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Jugement N°
du 25 Juin 2025

N° RG 24/00426 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GGDC

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SCI CHERHOTEL
C/
S.A. [Adresse 9]

Copie certifiée conforme et
Copie exécutoire délivrées
le

à :
-Me LEGRIS T1
-Me GIBIER T21
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT CINQ JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

SCI CHERHOTEL,
N° RCS 534 785 472, dont le siège social est sis [Adresse 2] ; représentée par Me Dominique LE PASTEUR, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau d’ARGENTAN, Me Sabrina LEGRIS, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 1

DÉFENDERESSE :

S.A. [Adresse 9],
N° RCS d’[Localité 11] 383 952 470, dont le siège social est sis [Adresse 1] ; représentée par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21 ; Me Julien BERBIGIER, avocat plaidant au barreau de TOURS ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie PONCELET

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 30 janvier 2025, à l’audience du 30 Avril 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 25 Juin 2025

JUGEMENT :

- Mis à disposition au greffe le 25 Juin 2025
- Contradictoire
- En premier ressort
- Signé par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

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EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI CHERHOTEL a souscrit deux prêts " équip " auprès de la SA [Adresse 7], ci-après dénommée CAISSE d'EPARGNE, le premier n°8102284, en date du 6 janvier 2021 d'un montant de 900.000 € remboursable sur une durée de 247 mois et le second, n°5189165, d'un montant de 623.000 € en date du 24 octobre 2017 remboursable sur une durée de 174 mois.

A la suite de difficultés liées à la COVID 19, la SCI CHERHOTEL a sollicité une renégociation des deux prêts par l'intermédiaire de son gérant Monsieur [O].

Ce dernier a finalement démissionné de la gérance au 31 décembre 2021 en raison de problème de santé.

L'avenant concernant le prêt n°5189165 a été établi le 21 janvier 2022, celui concernant le prêt n°8102284 le 2 février 2022.

Les deux avenants ont été signés par Monsieur [Z] nouveau gérant de la SCI au cours du premier trimestre 2022, les conditions contractuelles modifiées étant entrées en vigueur dès le 5 janvier 2022.

Ces deux avenants prévoyaient des frais de renégociations d'un montant 33.124,12 € pour le prêt n°810284 et de 25 570,44 € pour le prêt N°5189165, ces frais étant intégrés au capital restant dû des prêts renégociés.

Les tableaux d'amortissements des prêts renégociés ont été transmis par la CAISSE d'EPARGNE à la SCI CHERHOTEL par mail en date du 17 juin 2022.

Par mail en date du 12 juillet 2022, Monsieur [Z] interrogeait la CAISSE d'EPARGNE sur l'augmentation du capital restant dû suite à la renégociation.

La SCI a sollicité le remboursement des frais de négociation par courrier du 8 février 2023, ce que la banque a refusé par courrier en date du 24 mai 2023.

Par acte d'huissier en date du 8 février 2024, la SCI CHERHOTEL a assigné la CAISSE d'EPARGNE devant le tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins d'indemnisation de son préjudice.

La clôture de l'instruction a été fixée le 30 janvier 2025 par ordonnance du même jour.

Les débats s'étant déroulés à l'audience du 30 avril 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2024, la SCI CHERHOTEL demande au tribunal de :

-Condamner la [Adresse 8] à payer à la SCI CHERHOTEL la somme de 58.694,56€ à titre de dommages et intérêts,
- Débouter la CAISSE D'EPARGNE de l'ensemble de ses demandes,
- Condamner la [Adresse 8] aux entiers dépens
- Condamner la CAISSE D'EPARGNE Loire-Centre à lui payer la somme de 5.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Au soutien de sa demande d'indemnisation, la SCI CHERHOTEL expose que la CAISSE d'EPARGNE n'a pas respecté l'obligation d'information prévue par l'article 1112-1 du code civil en n'indiquant pas à la SCI CHERHOTEL que des frais et indemnités de réaménagement des prêts étaient prévus par les avenants. Elle précise que l'information n'a pas été portée valablement à la connaissance de la SCI CHEROHTEL avant la signature des avenants. Elle indique que l'information ne figurait pas dans les avenants signés et que ce n'est qu'avec la communication tardive des tableaux d'amortissement qu'elle a pu prendre connaissance de ces indemnités. Elle indique que la SCI n'était pas une professionnelle des crédits immobiliers, qu'elle n'a pas contracté dans la sphère de son activité professionnelle et qu'elle est un consommateur. Elle expose que la banque avait connaissance des indemnités qu'elle mettait à la charge de la SCI CHERHOTEL, qu'elle ne l'en a pas informée préalablement à la signature du contrat et que la SCI CHERHOTEL a conclu le contrat en ignorant cette information. Elle soutient que cette information était déterminante de son consentement, ce caractère déterminant résultant du montant même des indemnités en cause.

Elle indique que l'absence d'information précontractuelle est particulièrement fautive car les avenants ont été établis après leur entrée en vigueur et signés seulement le 7 mars 2022.

La SCI CHERHOTEL invoque en outre un défaut de précision sur les conditions indemnitaires faisant valoir qu'en raison de cette imprécision, la CAISSE D'EPARGNE a pu obtenir des indemnités de réaménagement non convenues par le contrat. Elle expose que ni les contrats initiaux, ni les avenants ne prévoyaient ces indemnités, que seul l'envoi des tableaux d'amortissement a permis de comprendre ce point. Elle indique qu'en l'absence de clause de renégociation dans les contrats initiaux, il était nécessaire de convenir de l'existence des indemnités dans l'avenant de façon éclairée. Elle expose que les deux avenants et les deux prêts constituent un tout indissociable.

La SCI CHERHOTEL soutient que les fautes commises par la banque ont eu pour conséquences de mettre à sa charge des indemnités non convenues et sollicite le versement d'une indemnité de 58 694,56 euros correspondant aux indemnités payées par elle.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2024, la société CAISSE d'EPARGNE conclut au rejet de l'ensemble des demandes de la SCI CHERHOTEL. A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, à sa condamnation aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour s'opposer à l'ensemble des demandes formées à son encontre, la CAISSE d'EPARGNE indique que la SCI CHERHOTEL n'est pas un consommateur, que son propre devoir d'information ne concerne que les informations dont l'importance est déterminante du consentement de son cocontractant et que ce dernier était tenu d'un devoir de prudence et de diligence. Elle expose que la renégociation des prêts a donné lieu à de nombreux échanges avec la SCI CHERHOTEL qui était parfaitement informée tant du montant des indemnités, que du fait que ces indemnités correspondaient aux intérêts non encore échus des prêts initiaux et de leur intégration dans le capital restant dû suite à la renégociation. Elle fait valoir que la conclusion des avenants a lié la SCI CHERHOTEL par deux nouveaux contrats qui définissaient parfaitement les indemnités querellées. Elle indique qu'il appartenait au nouveau gérant de s'informer avant la signature des avenants. Elle expose que la SCI CHERHOTEL ne pouvait pas légitiment ignorer l'information querellée.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, elle indique que le droit d'agir de la SCI CHERHOTEL a dégénéré en abus au motif que la CAISSE d'EPARGNE n'était pas tenue de renégocier les prêts, que la demanderesse l'accuse à demi-mot d'avoir profité de l'état de faiblesse d'un associé et que la demanderesse a agi de mauvaise foi car elle ne pouvait ignorer avoir reçu l'information. Elle fait valoir sur ce dernier point, que la demanderesse ne pouvait ignorer que les conditions de réaménagement lui avaient été communiquées ni que le réaménagement des prêts entraînerait une contrepartie financière.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal n'est saisi que des prétentions figurant au dispositif des dernières conclusions, lorsqu'elles sont soutenues, dans le corps des écritures par des moyens de fait et de droit. Dès lors, il ne sera pas statué sur les chefs de demande ne correspondant pas à ces exigences.

Ainsi, ne constituent pas des prétentions les demandes des parties tendant à voir " constater " ou " dire et juger " en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

En l'espèce, il convient de noter que si les parties au litige débattent de la qualité de professionnel ou non de la SCI CHERHOTEL aucune des deux parties ne tire de conséquences juridiques de cette qualification au regard des faits. Il n'est en effet formulé aucune demande subséquente à ce titre, de sorte que ce point ne sera donc pas discuté.

Sur la demande en paiement de la SCI CHERHOTEL

S'agissant du défaut d'information

Aux termes de l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Dans ce cadre, ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Pour engager la responsabilité délictuelle d'un cocontractant sur le fondement de cet article, il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

En l'espèce, la demanderesse invoque un manquement à l'obligation précontractuelle d'information pesant sur la CAISSE d'EPARGNE au motif que cette dernière ne l'aurait pas informée ni de l'existence de ces indemnités ni de leur mode de calcul.

Il n'est pas discuté par les parties que cette information est une information importante sur la détermination de la demanderesse à contracter.

Il ressort des éléments produits au débat, notamment de la lecture des mails du 13 juillet 2021, 13 septembre 2021 et 31 décembre 2021, que les avenants litigieux ont fait l'objet d'une négociation entre les parties pendant plusieurs mois, des modifications étant intervenues entre le début des discussions et la signature des avenants.

Il est en outre établi par les pièces produites, que l'information de l'existence d'une indemnité inclue dans les prêts restructurés, correspondant aux intérêts non encore échus jusqu'à l'échéance du prêt, a bien été donnée par la Caisse d'EPARGNE à la SCI CHERHOTEL dès le début de cette négociation, l'existence, la nature et le mode de calcul de ces indemnités étant évoqués notamment dans le mail du 13 juillet 2021 adressé par la CAISSE d'EPARGNE à M. [U], salarié de la SCI CHERHOTEL. Il est aussi établi que ce mail du 13 juillet 2021 a été transféré à Monsieur [O], gérant alors en exercice de la SCI CHERHOTEL, par mail du 13 septembre 2021.

Dès lors, la demanderesse oppose vainement la qualité de salarié de Monsieur [U] pour prétendre que la SCI CHERHOTEL n'a pas été informée de ces éléments lors de la phase précontractuelle, les informations ayant été communiquées directement au gérant en exercice de la SCI CHERHOTEL dès le 13 septembre 2021. De même, l'argumentation de la SCI CHERHOTEL sur l'absence de preuve de prise de connaissance de ce mail par Monsieur [O] est inopérante pour remettre en cause le respect de son devoir d'information par la CAISSE d'EPARGNE.

En outre, la demanderesse reconnaît avoir eu connaissance du mail du 31 décembre 2021 adressé à Monsieur [O] et Monsieur [U] et dont il est justifié qu'il contenait en pièces jointes les tableaux d'amortissement des deux prêts initiaux, les simulations des nouveaux tableaux d'amortissement ainsi qu'une pièce intitulée " réaménagement en détails ".
Si la défenderesse relève l'absence de la mention de ces frais de renégociation au titre des conditions principales des prêts dans le corps de ce mail, cela n'est pas de nature à caractériser un défaut d'information alors que l'information avait été préalablement donnée.

Enfin, il ressort des éléments soumis au Tribunal, que l'existence des indemnités de renégociation, leur montant, et leur intégration au capital restant dû sont clairement indiqués en page 2 des avenants formalisés le 21 janvier 2022 et le 2 février 2022 soumis à la signature du nouveau gérant en exercice Monsieur [Z] et qu'il lui appartenait dès lors de solliciter, en amont ou lors de la signature des avenants, les informations supplémentaires relatives à ces frais s'il ne s'estimait pas assez renseigné sur ce point.

Compte tenu des éléments ci-dessus rappelés, la CAISSE d'EPARGNE n'a pas manqué à son obligation d'information à l'égard de la SCI CHERHOTEL tant sur l'existence des indemnités de renégociation que sur leur modalité de calcul et leur montant.

S'agissant du défaut de précision sur les conditions indemnitaires

Il résulte des pièces versées aux débats, que le mode de calcul des indemnités de renégociation de prêt a été proposé par la CAISSE d'EPARGNE à la SCI CHERHOTEL dès le 13 juillet 2021.

En outre, il apparaît des avenants signés Monsieur [Z] gérant de la SCI CHERHOTEL que le montant des indemnités de renégociation et leur intégration au capital restant dû dans chacun des prêts ainsi renégociés sont indiqués en page 2 des avenants.

Ainsi, les indemnités querellées sont définies précisément par les clauses contractuelles des deux prêts renégociés.

La SCI CHERHOTEL échoue à démontrer l'existence d'une faute engageant la responsabilité de la CAISSE d'EPARGNE.

En conséquence, la demande en paiement de la SCI CHERHOTEL sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il en résulte que toute faute faisant dégénérer en abus le droit d'agir en justice ouvre droit à réparation, à condition de démontrer précisément l'existence d'une faute faisant dégénérer en abus le droit d'agir en justice, c'est à dire la mauvaise foi, l'intention de nuire ou une erreur grossière sur ses droits. En effet, le seul fait d'agir à tort n'est pas une faute, un plaideur pouvant se méprendre sur l'existence ou la portée de ses droits.

En l'espèce, la CAISSE d'EPARGNE invoque la mauvaise foi de la demanderesse au motif que cette dernière ne pouvait ignorer avoir été informée des frais litigieux alors que le changement de gérant ainsi que le contexte financier difficile auquel était soumis la SCI ont pu empêcher la pleine connaissance des informations par le nouveau gérant.

En outre et contrairement à ce que prétend la CAISSE d'EPARGNE, la SCI CHERHOTEL n'a pas utilisé de moyens déloyaux dans la procédure n'ayant à aucun moment accusé son cocontractant d'avoir abusé de la maladie de son propre gérant, l'évocation des raisons du changement de gérant de la SCI CHERHOTEL étant parfaitement légitime dans la procédure.

Aussi, la CAISSE d'EPARGNE échoue à démontrer que la SCI CHERHOTEL a abusé de son droit d'agir en justice.

En conséquence, la demande de la CAISSE d'EPARGNE en condamnation de la SCI CHERHOTEL pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

S'agissant des dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SCI CHERHOTEL qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

S'agissant des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il n'est pas inéquitable de condamner la SCI CHERHOTEL qui succombe, à verser à la CAISSE d'EPARGNE, la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

S'agissant de l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l'espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS