TJ 22278, 23 juin 2025, RG 25/00030

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 13]
Annexe 2
[Adresse 8]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 25/00314
N° RG 25/00030 - N° Portalis DBXM-W-B7J-FXCJ
Le 23 JUIN 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l'audience publique du 28 Avril 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 23 JUIN 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt trois Juin deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,
Dont le siège social est sis [Adresse 9]
[Localité 3]
Représenté par Madame [X] [P], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Madame [Y] [F] épouse [C],
Demeurant [Adresse 7]
[Localité 4]
Comparante en personne,

Monsieur [I] [R],
Demeurant [Adresse 7]
[Localité 4] (dernière adresse connue)
Non comparant, ni représenté,

-1- EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 juin 2022 et prenant effet le 23 juin 2022, TERRES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Madame [Y] [C] née [F] et Monsieur [I] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6]) moyennant un loyer principal d’un montant de 406,62 €, un loyer pour le garage de 30,80 € et un acompte sur charges de 21,23 €, soit la somme totale de 458,65 €.

Par LRAR en date du 18 janvier 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame [Y] [C] et Monsieur [I] [R] de répondre au questionnaire « Enquête OPS et ressources - année 2024 ».

Par LRAR en date du 1er juillet 2024, distribuée le 3 juillet 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame [Y] [C] et Monsieur [I] [R] de régler la somme de 1 273,68 € au titre des loyers impayés.

Un commandement de payer la somme de 1 273,68 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Madame [Y] [C] et Monsieur [I] [R] par actes de commissaire de justice en date du 27 août 2024 (acte remis à personne pour Madame et Monsieur).

Par actes du 11 décembre 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [Y] [C] et Monsieur [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :
• Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 09.06.2022 et rappelée dans le commandement du 27.08.2024 au profit de TERRES D'ARMOR HABITAT, et ce, à compter du 28.10.2024, et à défaut prononcer la résiliation du bail ;
• Ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [R] [I] et Madame [C] [Y] née [F], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux qu'ils occupent à [Adresse 12], si besoin est avec le concours et l'assistance de la [Localité 10] Publique et d'un serrurier ;
• Condamner solidairement Monsieur [R] [I] et Madame [C] [Y] née [F] au paiement d'une somme de 1373.22 € au titre des loyers et charges dus à la date du 20.11.2024 ;
• Condamner solidairement Monsieur [R] [I] et Madame [C] [Y] née [F] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
• Condamner solidairement les mêmes au paiement d'une somme de 150,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
• Condamner les mêmes conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement du 27.08.2024 et de la présente assignation ;
• Demander à Monsieur [R] [I] et Madame [C] [Y] née [F] de retourner le questionnaire « Enquête OPS et ressources - année 2024 » complété et signé,
• Rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant l'exercice de recours.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 avril 2025.

À cette date, TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté en vertu d’un pouvoir écrit du directeur général de l’office en date du 7 avril 2025, a maintenu ses demandes contenues dans son assignation, tout en réactualisant la créance à la somme totale de 4 989,54 €, soit 3 633,15 € en principal (hors SLS et frais de procédure), suivant décompte arrêté au 31 mars 2025.

Le bailleur a exposé que le dernier versement remontait à une période antérieure à septembre 2024 et au mois de février 2025 ; que les APL et le RLS ont été suspendus depuis le mois de novembre 2024 ; que le loyer et charges s’élevait à 499,01 € par mois (mars 2025) ; qu’un rappel potentiel d’APL, ramenant la dette à la somme de 1 998,66 €, était possible (avec 585,06 € qui seraient conservés pour le remboursement d’une dette envers la CAF) ; que le FSL a été refusé en juillet 2024 en raison de l’absence de reprise des paiements ; qu’un SLS est appliqué depuis l’échéance de mars 2025 du fait de l’absence de réponse à l’enquête ressources ; que l’office ignorait la séparation du couple.

Madame [Y] [C], comparante en personne, n’a pas contesté le montant de l’arriéré locatif.
Elle a indiqué qu’elle était séparée de Monsieur [I] [R] depuis le mois d’août 2024 et que son assignation lui avait été remise par l’intermédiaire de sa fille ; qu’elle ne bénéficiait que du RSA et qu’elle était assurée ; qu’elle avait d’autres dettes ; qu’elle avait deux filles, âgées de 18 ans et de 23 ans ; que sa fille aînée avait deux enfants et constituait un soutien financier pour le paiement de ses dettes ; que Monsieur [I] [R] avait 56 ans et allait bénéficier d’une pension d’invalidité.

Monsieur [I] [R], bien que régulièrement assigné par acte remis à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe de la juridiction.

Le signalement de l’assignation a été transmis à la Préfecture le 18 décembre 2024, et la CAF a été saisie le 22 octobre 2022.

Lors du délibéré, TERRES D’ARMOR HABITAT a produit une note en délibéré et un décompte réactualisé faisant état du versement des sommes de 400 € le 6 mai 2025 et 200 € le 5 juin 2025. Le bailleur a également indiqué que l’avis d’imposition et l’enquête sociale n’avaient pas été transmis, entraînant l’application du SLS d’un montant de 1 195,65 € à l’échéance du mois de mars 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 27 août 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.
Madame [Y] [C] et Monsieur [I] [R] ne contestent pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’ont pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 28 octobre 2024.

Sur les loyers et charges et indemnités d’occupation impayés

Selon le décompte produit par TERRES D'ARMOR HABITAT en cours de délibéré et arrêté au 5 juin 2025, l'arriéré locatif était d'un montant total de 7 778,89 € (échéance du mois de mai 2025 comprise), soit un arriéré locatif d’un montant de 4 166,94 € en principal, déduction faite des frais de procédure qui seront inclus dans les dépens et du SLS appliqué en mars, avril et mai 2025.

Il doit être rappelé que les APL ont été suspendues et que le RLS n’est plus appliqué du fait de l’absence paiement du loyer courant et de réponse à l’enquête sur les ressources de sorte que les débiteurs sont redevables chaque mois du loyer de 499,01 € (hors pénalités) alors que le loyer résiduel ne serait que de 104,48 € par mois si les droits APL et le RLS sont maintenus.

En l’absence de congé délivré par le locataire et de la clause de solidarité stipulée dans le contrat de location, Monsieur [I] [R] reste tenu solidairement du paiement des loyers avec Madame [Y] [C].

Il lui appartiendra de prendre contact avec le bailleur pour délivrer un congé régulier.

Madame [Y] [C] et Monsieur [I] [R] seront donc condamnés solidairement à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 4 166,94 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 5 juin 2025 (échéance de mai 2025 incluse).

La condamnation interviendra « en derniers et quittances », afin de déduire des sommes dues les éventuels versements volontaires ou règlements intervenus depuis l’audience.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Au regard des pièces versées aux débats, il peut être considéré que Madame [Y] [C] a repris le paiement du loyer courant par le versement des sommes de 230 € le 8 février 2025, 400 € le 6 mai 2025 et 200 € le 5 juin 2025.

Madame [Y] [C] perçoit le RSA mais bénéficie d’un soutien familial.
Monsieur [I] [R] bénéficie d’une pension d’invalidité.
TERRES D’ARMOR HABITAT a précisé qu’un rappel APL et RLS pourra intervenir dès la reprise régulière du paiement du loyer courant et que ce rappel permettra de diminuer la dette locative.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, il convient d’octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Madame [Y] [C] née [F] et Monsieur [I] [R] pourront donc s’acquitter de la somme de 4 166,94 € par le versement mensuel de 75 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 x 75 € = 2 625 €), et le solde restant (1 541,94 €) à la 36ème et dernière échéance.

Il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles en cas de rappel de droits APL, RLS, FSL ou de versements volontaires complémentaires intervenus depuis l’audience.

Sur l’expulsion

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, les locataires devront libérer l’immeuble tant de leur chef, que de leurs biens et de tous occupants de leur chef.

Faute par eux de s’exécuter, il sera procédé à leur expulsion et de tous occupants de leur chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier et conformément au dispositif ci-dessous.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [Y] [C] née [F] et Monsieur [I] [R], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 499,01 € par mois, à compter du 6 juin 2025 (échéance de juin 2025 pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur l’enquête obligatoire sur les ressources

Selon l’alinéa 1 de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation « L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article ».

Il convient de rappeler à Madame [Y] [C] et Monsieur [I] [R] qu’ils doivent transmettre leur enquête obligatoire sur les ressources de l’année 2024.

Sur les frais irrépétibles :

Eu égard à la situation économique des défendeurs, il ne paraît pas inéquitable de débouter l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la décision est de droit.

Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.
Ceux-ci seront mis à la charge in solidum de Madame [Y] [C] et Monsieur [I] [R], comprenant notamment le coût du commandement de payer le 27 août 2024.

PAR CES MOTIFS