TJ 68224, 26 juin 2025, RG 25/00852

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00852 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JICC

Section 3

VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 26 juin 2025

PARTIE REQUERANTE :

Syndicat des copropriétaires de l’ IMMEUBLE [Adresse 4] sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la Société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, au siège sis [Adresse 6]

représentée par Me Leslie ULMER de la SELARL VMV-HUCK, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18

PARTIE REQUISE :

Madame [I] [K] [U], née le 21 Juin 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Céline SCHOCH, auditrice de justice, et de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 09 mai 2025
EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 3 octobre 2006, le syndicat des copropriétaires Immeuble [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [Q] [U] et à Madame [F] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 490 € outre 160 € de provision sur charges.

Monsieur [Q] [U] et à Madame [F] [U] sont décédés et un avenant au contrat de bail a été conclu avec Madame [I] [U], fille des locataires. Les dispositions du bail sont restées inchangées.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2024, le syndicat des copropriétaires Immeuble [Adresse 4] a fait délivrer à Madame [I] [U] un congé pour vendre à effet au 31 octobre 2024.

Le 31 octobre 2024, un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice a été établi selon lequel la locataire est absente mais cette dernière par courriel du 31 octobre 2024 a indiqué ne pouvoir quitter le logement.

Le syndicat des copropriétaires Immeuble [Adresse 4] a assigné Madame [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé aux fins de :
- Constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 03 octobre 2006 du fait du congé pour vente,
En conséquence,
- Constater que Madame [I] [U] est occupante sans droit ni titre de l’appartement qu’elle occupe [Adresse 5], formant le lot de copropriété n°156,
- Ordonner l’expulsion de Madame [I] [U] de l’appartement qu’elle occupe [Adresse 5], formant le lot de copropriété n°156 ainsi que tous occupants de son chef,
- Condamner Madame [I] [U] au paiement d’une somme de 13470,09 € à titre de provision avec intérêts légaux à dater de la présente assignation,
- Condamner Madame [I] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat de bail avait été maintenu, à dater du 1er novembre 2024 jusqu’à sa sortie effective des lieux loués, soit 762,20 € par mois,
- Condamner Madame [I] [U] à payer au demandeur une somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Madame [I] [U] aux entiers frais et dépens de la présente procédure,
- Constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision de plein droit.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 9 mai 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires Immeuble [Adresse 4], représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation.

Il expose avoir délivré un congé pour vendre à Madame [I] [U], locataire du bail signé le 3 octobre 2006 selon avenant du 8 avril 2024. Il précise que cette dernière n’a pas levé l’option résultant de son droit de préemption et que par conséquent le bail est résilié depuis le 31 octobre 2024. Il mentionne que Madame [I] [U] occupe toujours le logement et sollicite son expulsion.

Madame [I] [U], bien que régulièrement citée à l’étude, n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

Selon le 1er alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.

L’urgence n’est pas une condition nécessaire à l’application de ce texte.

Il est admis que l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite susceptible de permettre l’application du texte rappelé ci-dessus qui autorise la mesure d’expulsion pour mettre fin au trouble.

Il incombe dans cette hypothèse au locataire de démontrer que fait défaut l’évidence requise en référé qui interdirait de constater les effets du congé.

Par ailleurs, s’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail, celui-ci peut constater cette résiliation à l’issue du délai légal suivant la notification d’un congé pour vendre auquel n’est opposée aucune contestation sérieuse.

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 auquel est soumis le bail d’habitation liant les parties, que le propriétaire d’un logement peut donner congé aux locataires qui l’occupent s’il est justifié par sa décision de vendre le bien.

Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, en respectant un délai de préavis de six mois avant la fin du bail, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, et reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

Le congé vaut offre de vente au profit au locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [Q] [U] et à Madame [F] [U] à effet au 1er novembre 2006 et son avenant signé par Madame [I] [U] pour une durée de trois ans a été tacitement reconduit depuis le 1er novembre 2009 par période de trois ans et pour la dernière fois le 1er novembre 2021 pour expirer le 31 octobre 2024 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé du syndicat des copropriétaires Immeuble [Adresse 4] du 22 avril 2024 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

En outre, le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Le congé contient donc bien formellement les éléments prévus à peine de nullité.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation par la défenderesse, est bien régulier.

Madame [I] [U] n’a pas usé de son droit de préemption dans le délai légal.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à la date du 31 octobre 2024 à minuit.

Madame [I] [U], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er novembre 2024  et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande de provision au titre des loyers impayés et sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il n’est pas contesté ni contestable que Madame [I] [U] réside sans discontinuer dans les lieux depuis la prise d’effet du bail.

A l’appui de sa demande de provision au titre des loyers impayés, le syndicat des copropriétaires Immeuble [Adresse 4] verse aux débats un décompte de sa créance dont il ressort que Madame [I] [U] se trouve redevable de la somme de 13470,09 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées au11 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

Dès lors, Madame [I] [U] sera redevable d’une provision de 13470,09 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées au 11 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

De plus, afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de dire que Madame [I] [U] sera redevable, à son égard, d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à ce jour la somme de 762,20 euros charges comprises (loyer : 637,20 euros + provision sur charges : 125 euros).

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [I] [U] supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard des démarches accomplies par la demanderesse, Madame [I] [U] sera condamnée à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement

PAR CES MOTIFS