TJ 93008, 27 juin 2025, RG 25/02487

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE [Localité 8]
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[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 25/02487 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2YVV

Minute : 25/

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT

C/

Monsieur [D] [T]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :
Monsieur [D] [T]

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 27 juin 2025

Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 27 juin 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 29 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier placé audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT anciennement dénommé OPH [Localité 9]
sis [Adresse 2]
représenté par Monsieur [O] [C], muni d’un pouvoir,

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [T]
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 14 décembre 2022, l'OPH [Localité 9] a donné à bail à Monsieur [D] [T] un appartement à usage d’habitation n°44, situé [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH [Localité 9] a fait signifier par acte d'huissier en date du 20 décembre 2024, un commandement de payer la somme de 1.935,78 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 18 décembre 2024, et d'avoir à justifier d'une assurance, et visant les clauses résolutoires contractuelles.

Par acte d'huissier en date du 25 février 2025, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner Monsieur [D] [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
déclarer acquises au profit du requérant la clause de résiliation de plein droit incluse au bail relative au paiement des loyers et charges et à la souscription d'une assurance locative et, en conséquence, résilier le bail,
ordonner la libération des lieux et celle de tous les occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance du requérant et ce, dès signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, à peine d'y être contraint par expulsion réalisée, avec l'assistance de la force publique si besoin,
condamner à lui payer les sommes suivantes :
·2.084,46 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 21 février 2025,
· les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l'audience,
· une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,
· 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
·200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
· les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 29 avril 2025.

A cette audience, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, régulièrement représenté, abandonne ses prétentions relatives au défaut d'assurance et sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, et actualise la dette locative à la somme de 2.105,55 euros, échéance du mois de mars 2025 comprise, selon le décompte en date du 28 avril 2025. Il se désiste de ses demandes de production d’assurance. Il déclare que Monsieur [D] [Y] [B] est suivi par les services sociaux.

Monsieur [D] [Y] [B] comparant en personne, explique sa situation financière et sollicite des délais de paiement. Il déclare avoir effectué un versement de 140 euros le matin de l'audience.

La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibérée autorisée et reçue le 2 mai 2025, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT a envoyé un décompte actualisé au 2 mai 2025 mentionnant le versement de 140 euros évoqué par Monsieur [D] [T]. Ainsi au 2 mai 2025, la créance de l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT s'élève à 2.161,64 euros, loyer d'avril 2025 inclus.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 10] par la voie électronique le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la CAF le 23 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l'espèce, le bail conclu le 14 décembre 2022 contient une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.935,78 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 20 février 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 14 décembre 2022 à compter du 21 février 2025.

Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [D] [Y] [B] dispose de 409 euros de revenus par mois pour un loyer de 237,99 euros selon le diagnostic social et financier. Il bénéficie aussi de 199 euros d’APL. Il déclare qu’il a deux enfants à charge. Il ajoute qu'il est à la recherche d'un emploi et qu'il a exercé en tant que manutentionnaire en CDD et gagnait 700 euros par mois. Selon le diagnostic social et financier, il a une dette de 870,88 euros auprès d’EDF.

Dans ces conditions et au regard du montant élevé de la dette, il ne sera pas fait application de l'article précité Monsieur [D] [Y] [B] ne disposant pas des ressources suffisantes.

Monsieur [D] [Y] [B] étant sans droit ni titre depuis le 21 février 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [D] [Y] [B] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [Y] [B] lui doit la somme de 2.161,64 euros, échéance du mois d'avril 2025 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés en date du 2 mai 2025 et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Il convient de déduire 38,10 euros de frais.

Monsieur [D] [A] [B] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.123,54 euros.

Monsieur [D] [Y] [B] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 2 mai 2025, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dans sa version issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, le demandeur ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [Y] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS