TJ 59350, 20 juin 2025, RG 24/06289

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 8]
[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/06289 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YOFD

N° de Minute : 25/00368

JUGEMENT

DU : 20 Juin 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[O] [R]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Marine CRAYNEST, Avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [O] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 Mars 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Juin 2025, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé et à effet du 1er janvier 2022, M. [E] [P] a donné à bail à Mme [O] [R] un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 575 euros et une provision sur charges de 20 euros.

La Société par action simplifiée unipersonnelle (ci-après S.A.S.U) Action Logement Services, s'est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place pour l'accès aux garanties locatives, selon contrat signé avec Mme [C] le 3 décembre 2021.

Par courrier du 16 novembre 2023, la SASU Action Logement Services a informé Mme [R] de la mise en jeu par le bailleur de la garantie Visale dans le cadre des loyers impayés pour les mois de octobre et novembre 2023 pour un montant total de 1 220 euros.

Par exploit du 19 décembre 2023, la SASU Action Logement Services a fait signifier à Mme [R] un commandement de payer la somme de 1 220 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par exploit du 30 mai 2024, la SASU Action Logement Services a fait assigner Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille auquel elle demande de :

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
Ordonner l’expulsion de Mme [R] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
Condamner Mme [R] au paiement des sommes suivantes :
* 920,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 décembre 2023,
* une indemnité d'occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
* tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à venir.

Cette assignation a été notifié à la Préfecture du Nord par voie électronique le 3 juin 2024.

Appelée à l'audience du 25 novembre 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 21 mars 2025 lors de laquelle la société Action Logement Services, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales, sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 195 euros au 18 mars 2025. Elle indique que la locataire a repris le paiement du loyer depuis le mois de décembre 2023 et ce sans incident. Elle déclare ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en cours. Elle s'en rapporte quant aux délais de paiement.

Mme [O] [R], régulièrement assignée à l'étude du commissaire instrumentaire, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le jugement sera qualifié de réputé contradictoire dès lors qu'il est susceptible d'appel en application de l'article 473 du code de procédure civile.

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action de la Société Action Logement :

L'article 1346 du code civil prévoit que "la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette".

L'article 2306 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 ajoute que "la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur".

Outre, la possibilité pour la caution d'agir en paiement des sommes acquittées par elle, le cautionnement dans son article 8.1 prévoit qu'elle peut agir en résiliation de bail et en fixation de l’indemnité d’occupation.

Selon quittances subrogatives aux débats, la SASU Action Logement Services est au total subrogée dans les droits de M. [P] contre la locataire à hauteur de 1 220 euros au titre des termes de octobre et novembre 2023 par la SASU Action Logement Services.

Celle-ci a par conséquent qualité pour engager à l'encontre de la locataire une action en résiliation du bail afin d'éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, la SASU Action Logement Services justifie avoir notifié le 3 juin 2024, soit six semaines au moins avant la première audience, au préfet du Nord l’assignation.

Son action en résiliation de bail et en paiement est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que “ Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Mme [R] a pris à bail le 1er janvier 2022 un logement situé à [Adresse 9], appartenant à M. [P].

La SASU Action Logement Services s'est portée caution des engagements de Mme [R] dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place pour l'accès aux garanties locatives, selon contrat signé avec M. [P] le 3 décembre 2021.

Mme [R] ayant cessé de régler régulièrement les loyers, M. [P] a mis en œuvre l'engagement de caution et la SASU Action Logement Services a payé les loyers et charges impayés pour les termes de octobre et novembre 2023.

Le bail stipule, en son paragraphe VIII, une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges deux moisaprès un commandement demeuré infructueux et le 19 décembre 2023, la SASU Action Logement Services a fait signifier à Mme [R] un commandement de payer la somme de 1220 euros visant ladite clause résolutoire.

Selon l'article 1342-10 du code civil, à défaut d'indication par le débiteur, l'imputation des paiements a lieu comme suit :

En l'occurrence, il ressort des déclarations de la société requérante à l'audience que la locataire a repris le paiement de son loyer depuis le mois de décembre 2023 et ce sans incident. Les relevés de compte produits par la SASU Action Logement Services ne fait état d'aucun nouvel impayé postérieurement au mois de novembre 2023.

Il ressort des conditions particulières du contrat de bail que le loyer est exigible le 5 de chaque mois.

Il s'ensuit que les paiements effectués par Mme [R] le 5 décembre 2023 et le 5 janvier 2024 doivent s'imputer sur les loyers échus impayés des mois de octobre et novembre 2023 visés dans le commandement du 19 décembre 2023 en application des dispositions légales susvisées prévues par l'article 1342-10 du code civil.

Par conséquent, il convient de considérer que Mme [R] s'est acquittée de sa dette dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Il convient dès lors de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail.

Sur le prononcé de la résiliation du bail aux torts de la locataire :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, la SASU Action Logement Services produit plusieurs décomptes démontrant que Mme [R] a repris le paiement régulier de son loyer depuis décembre 2023, qu'elle effectue des versements complémentaires pour apurer sa dette locative et qu'elle reste devoir à ce titre la somme de 195 euros à la date du 18 mars 2025.

Le montant de l'impayé représente ainsi moins d'un terme de loyer et charges impayés.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer sans nouvel incident et des efforts de paiement consentis par Mme [R] depuis plusieurs mois, aucun manquement grave et persistant à l'obligation incombant au locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 n'est caractérisé.

La demande de prononcé de la résiliation du bail sera, en conséquence, rejetée, de même que les demandes afférentes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur les sommes dues :
 
Comme précédemment indiqué, l'article 2306 du Code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que "la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur".

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

La SASU Action logement services sollicite le paiement de la somme de 195 euros correspondant aux termes, déduction faite des paiements effectués par la locataire à hauteur de 1 025 euros, des mois de octobre et novembre 2023, réglés au bailleur en qualité de caution de Mme [R]. Elle justifie être subrogée dans les droits de M. [P] à hauteur de cette somme par production de la quittance subrogative du 16 novembre 2023.
 
Aussi, il y a lieu de condamner Mme [R] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 195 euros en remboursement des sommes payées au titre du cautionnement pour les loyers des mois de octobre et novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 décembre 2023.

Sur les mesures accessoires
 
Mme [R], qui succombe, supportera la charge des dépens qui comprendront les frais de commandement de payer du 19 décembre 2023.
           
L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile.
 
En application de l'article 514 du Code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
                                              
DECLARE recevable l'action de la SASU Action Logement Services ;
 
DEBOUTE la SASU Action Logement Services de sa demande de résiliation du contrat de bail conclu entre M. [E] [P] et Mme [O] [R] portant sur l’immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 3] ([Adresse 6]) ;
 
DEBOUTE la SASU Action Logement Services des demandes afférentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;
 
CONDAMNE Mme [O] [R] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 195 euros en remboursement des sommes payées par elle en exécution du cautionnement pour les loyers et charges des mois de octobre et novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 décembre 2023 ;
 
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;
 
CONDAMNE Mme [O] [R] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.
 
Ainsi jugé et prononcé le 20 juin 2025 par mise à disposition au greffe.