TJ 59350, 23 juin 2025, RG 24/10536

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 10]
[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/10536 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YYYM

N° de Minute : 25/00311

JUGEMENT

DU : 23 Juin 2025

S.C.I. PYRAMIDE

C/

[G] [R]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. PYRAMIDE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [G] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Mai 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Juin 2025, date indiquée à l'issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 29 juillet 2022 prenant effet le 23 juillet 2022, la S.C.I. Pyramide a donné à bail à M. [G] [R] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 478,58 euros, outre une provision sur charges de 53 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par actes de commissaire de justice du 17 avril 2024, la S.C.I. Pyramide a fait signifier à M. [G] [R] :
un commandement de payer la somme principale de 8.081,32 euros dans un délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
un commandement de justifier d’une assurance locative dans un délai d’un mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 23 avril 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 3 septembre 2024, la S.C.I. Pyramide a fait assigner M. [G] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de :

Voir constater la résiliation de la location portant sur l'immeuble, objet de la location, sis à [Adresse 12] porte de droite à compter du 18 mai 2024 ou subsidiairement du 18 juin 2024.

Infiniment subsidiairement prononcer la résiliation du bail au jour du jugement à intervenir

Voir ordonner, en conséquence, que dans la quinzaine de la signification du jugement à intervenir, le sieur [R] sera tenu de délaisser les lieux, et que faute par lui de ce faire, la requérante sera autorisée à l'en faire expulser, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide et l'assistance de la force publique,

Voir fixer au montant du loyer actuel soit la somme de 495.28 euros, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter de la date de résiliation,

S'entendre condamner le sieur [R] à payer à la SCI PYRAMIDE la somme de 9.726,16 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtée à la date du 16 juillet 2024 et ceci avec les intérêts de droit à compter du jour de l'assignation valant sommation d'avoir à payer,

S'entendre condamner le sieur [R] à payer à la SCI PYRAMIDE une indemnité mensuelle d'occupation telle que fixée ci-dessus, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'au jour de son expulsion.
Dire qu'en toute hypothèse le montant de l'indemnité d'occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel, au titre de l'indexation,

S'entendre condamner le sieur [R] à payer à la SCI PYRAMIDE la somme de 1.800 euros (mille huit cents euros) par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

S'entendre condamner le sieur [R] en tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement,

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 6 septembre 2024.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 5 mai 2025. Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, la S.C.I. Pyramide, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales sauf à actualiser la dette locative à la somme de 14.810,20 euros au 1er mai 2025 échéance incluse.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Par ailleurs, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire n’a pas produit une attestation d’assurance, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Régulièrement assigné par acte déposé à l’étude de commissaire de justice, M. [G] [R] n’a pas comparu à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non – comparution des défendeurs :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, M. [G] [R], assigné par acte déposé à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu à l’audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

En application de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, le commandement de payer du 17 avril 2024 a été notifiée électroniquement à la CCAPEX le 23 avril 2024. L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été délivrée le 3 septembre 2024. En conséquence, l’action a été régulièrement introduite plus de deux mois après le signalement de la situation d’impayés à la CCAPEX.

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 6 septembre 2024, soit six semaines avant l’audience du 5 mai 2025.

L'action de la S.C.I. Pyramide est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux et la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit que à défaut de la preuve de souscription de l'assurance pendant la durée de la location, le contrat de location pourra être résilié de plein droit un mois après le commandement demeuré infructueux.
La S.C.I. Pyramide a fait signifier à M. [G] [R] un commandement d’avoir à payer les loyers et fournir les justificatifs d'assurance, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7g) et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et notamment les dispositions de l'article 7 g) dans son intégralité.

M. [G] [R] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 17 avril 2024, justifié d'une assurance contre les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 18 mai 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

Il convient par suite, de condamner M. [G] [R] à restituer le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 11].

A défaut, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les demandes en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au propriétaire qui doit être réparée par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation.

L'indemnité d'occupation mensuelle due sera fixée à la somme de 565,61 euros, somme égale au montant du loyer et des charges et justifiées jusqu’à la libération effective, afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il résulte du décompte locatif versé par la bailleresse que M. [G] [R] reste redevable de la somme de 14.810,20 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse après déduction des frais de poursuites qui seront compris, le cas échéant, dans les dépens.

En effet, il convient de soustraire les sommes suivantes :
- 237,79 euros libellée comme « Frais d’huissier commandement »
- 181,63 euros libellée comme « Commandement de payer »

En conséquence, M. [G] [R] sera condamné à payer à la S.C.I. Pyramide la somme de 14.390,78 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2024 sur la somme de 9.726,16 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus.

En outre, M. [G] [R] sera condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 498.28 euros à compter du 17 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux loués.

Cette indemnité d’occupation est comprise dans la condamnation principale jusqu’au terme du 1er mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [G] [R] aux entiers dépens de l'instance.

Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

M. [G] [R], condamné aux dépens, devra verser à la S.C.I. Pyramide une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire :

L'article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il convient donc de constater l'exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l'écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS