TJ 13055, 19 juin 2025, RG 24/07141

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Juillet 2025 avancé au 19 Juin 2025
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :
Le 19 Juin 2025
à Me Brice TIXIER
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EXPEDITION :
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N° RG 24/07141 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5WSG

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n°B 573 620 754, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [D] [K] [A]
née le 09 Décembre 1943 à , demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 31 octobre 1980, la Société d’Habitations à Loyer Modéré a donné à bail à Monsieur [K] [S] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 719,39 francs par mois et 307,98 francs de provision sur charges ;

Monsieur [K] [S] [E] est décédé le 18 mars 2021 ;

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A d’HLM UNICIL venant aux droits de la Société d’Habitations à Loyer Modéré a fait signifier le 6 octobre 2021 à Madame [K] [A] [D] par acte de commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle, pour un montant en principal de 1927,41 euros ;

Par acte de commissaire de justice en date du 05 novembre 2024, la S.A UNICIL, venant aux droits de la Société d’Habitations à Loyer Modéré, a fait assigner Madame [K] [A] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

juger que la dette locative arrêté au 1er octobre 2024, d’un montant de 25648,43 euros est certaine, liquide et exigibleconstater que le bail conclu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à compter du 7 décembre 2021, ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves et répétés de la locataire à ses obligations,ordonner l'expulsion de Madame [K] [A] [D] et de tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 2], et ce avec le concours de la force publique si besoin est,condamner Madame [K] [A] [D] à lui payer la somme de 25648,43 euros à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 1er octobre 2024, sous réserve d’actualisation,condamner Madame [K] [A] [D] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel du dernier loyer échu, majoré des charges que la locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, laquelle indemnité sera indexée, tout comme le loyer, au 1er janvier de chaque année, dans l’hypothèse où les lieux n’auraient pas été libérés,condamner Madame [K] [A] [D] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025.

A cette audience, la S.A UNICIL, venant aux droits de la Société d’Habitations à Loyer Modéré, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 29584,39 euros.

Citée par acte remis à étude, Madame [K] [A] [D], n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juillet 2025, avancé au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [K] [A] [D] est soumis à la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. Ainsi, en l'absence de renouvellement du bail sous l'empire de la loi du 6 juillet 1989, il est soumis à une réglementation spécifique qui échappe aux dispositions protectrices de l'article 24 de ladite loi de 1989 ainsi que le rappelle son article 40 II.

Sur la recevabilité

La SA UNICIL justifie venir aux droits de la Société d’Habitations à Loyer Modéré et partant de sa qualité à agir ;

La SA UNICIL venant aux droits de la Société d’Habitations à Loyer Modéré justifie en outre du décès de Monsieur [K] [S] [E] survenu le 18 mars 2021 et de la qualité d’épouse de Madame [K] [A] [D] qui occupe le logement litigieux et est co titulaire du bail ;

Les demandes de la société UNICIL venant aux droits de la Société d’Habitations à Loyer Modéré sont en conséquence recevables ;

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948 précité.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 80 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que nonobstant toute stipulation contraire, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit faute de paiement du loyer aux échéances convenues, ne produit effet qu'un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux. La mise en demeure ou le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le bail conclu le 31 octobre 1980 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 octobre 2021, pour la somme en principal de 1.927,41 euros. Il mentionne un délai de régularisation de deux mois plus favorable à la locataire et est ainsi régulier.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 décembre 2021.

Madame [K] [A] [D] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [K] [A] [D] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [K] [A] [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, assurance pour compte incluse soit la somme de 804,82 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée, et de condamner Madame [K] [A] [D] à son paiement.
La S.A UNICIL, venant aux droits de la société d’Habitations à Loyer Modéré, fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu'un décompte actualisé de sa créance à la somme de 29584,39 euros, selon décompte en date du 31 mars 2025 ; ce décompte actualisé à la hausse sera pris en considération même si Madame [K] [A] [D] n’a pas comparu, la requérante ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail ;
Au vu du décompte produit il convient de déduire du montant de la créance sollicitée, les sommes 130,39 euros, 163,08 euros, de 13 euros, de 72,48 euros, de 163,58 euros et de 164,76 correspondant à des frais de procédure et la somme de 300 euros au titre de dommages et intérêts, non justifiée ;

Pour la somme au principal, Madame [K] [A] [D], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Madame [K] [A] [D] est donc condamnée au paiement de la somme de 28577,40 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les demandes accessoires

Madame [K] [A] [D] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à la S.A UNICIL venant aux droits de la Société d’Habitations à Loyer Modéré, la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,