TJ 13055, 12 juin 2025, RG 25/00115

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Juin 2025
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :
Le 12 Juin 2025
à Mr [K]
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EXPEDITION :
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N° RG 25/00115 - N° Portalis DBW3-W-B7J-54BE

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H], [E], [I] [K]
né le 03 Mars 1942 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DEFENDEUR

Monsieur [G] [D] [Y]
né le 04 Septembre 1987 à [Localité 7] (GABON), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé le 1er septembre 2021, Monsieur [H] [K] a consenti à Monsieur [G] [D] [Y] un bail à usage d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 6] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 490 euros outre 99 euros de provisions sur charges ;
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [K] a fait signifier à Monsieur [G] [D] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 25 octobre 2023 pour un montant en principal de 3 432,19 euros et à la même date, d‘un commandement d‘avoir à justifier d‘une assurance ;
La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 27 octobre 2023 ;
Suivant ordonnance rendue par le juge des contentieux et de la protection en date du 2 septembre 2024, Monsieur [G] [D] [Y] a été condamné à payer à Monsieur [H] [K] la somme de 4 155 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023 sur la somme de 3590,69 à compter du prononcé de la décision.
Cette décision a été signifiée à Monsieur [G] [D] [Y] par acte remis à étude le 24 septembre 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024 dénoncé à la même date à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [H] [K], a assigné Monsieur [G] [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'entendre le tribunal :
- constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et des provisions sur les charges, et de dire que Monsieur [G] [D] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis le 25 décembre 2023, des locaux situés [Adresse 5] ;
A titre subsidiaire
- constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire pour non communication de l’attestation d’assurance, et de dire que Monsieur [G] [D] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis le 25 novembre 2023, des locaux situés [Adresse 3] ;
A titre infiniment subsidiaire
- prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers au titre de l’article 1103 du Code civil, de l’article 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1713 et suivants du Code civil, des locaux situés [Adresse 3] ;
- ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [G] [D] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef et de dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner Monsieur [G] [D] [Y] au paiement de la somme de 2 970,12 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation pour la période du 2 février 2024 au 18 décembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement du 25 octobre 2023;
- condamner Monsieur [G] [D] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation, d’un montant égal au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses, de 589 euros, révisée conformément à la clause insérée dans le bail et ce jusqu’à son départ effectif des lieux et de tout occupant de son chef, augmentée des intérêts et de la régularisation annuelle des charges ;
- condamner Monsieur [G] [D] [Y] au paiement de dommages et intérêts à savoir de la somme de 2000 euros au titre de l’article 1231-6 du code civil, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la décision ;
- condamner Monsieur [G] [D] [Y] au paiement des frais irrépétibles à savoir de la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;
- condamner Monsieur [G] [D] [Y] aux entiers dépens comprenant notamment le coût des commandements déjà signifiés, de la notification CCAPEX, de la présente assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025 ;
A l'audience, Monsieur [H] [K], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 8 892,12 euros au 5 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus ;  
Cité par acte remis à étude, Monsieur [G] [D] [J] [Z] n’a pas comparu et n’est pas représenté.
 La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe ;
 MOTIFS DE LA DECISION
 I - Sur la recevabilité
Monsieur [H] [K] justifie en cours de délibéré, par l’acte de vente reçu le 16 mars 1978 par Maître [X] [F] notaire à [Localité 8], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 27 décembre 2024 a été dénoncée le à la même date à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 13 mars 2025 ;
Il est enfin rappelé que le signalement des impayés à la CCAPEX n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes physiques ;
Par conséquent, Monsieur [H] [K] est recevable en ses demandes.
 II - Sur le fond :        
Sur la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er septembre 2021 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La clause insérée au bail ne répondant pas aux dispositions légales de l'article 24 I de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de débouter Monsieur [H] [K] de sa demande en résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et provisions sur charges.

Il convient dès lors, de se prononcer sur la demande de Monsieur [H] [K] formulée à titre subsidiaire.

Sur la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire pour non-communication de l’attestation d’assurance
Monsieur [H] [K] a sollicité à titre subsidiaire la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

Aux termes de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

S'assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. la garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n'empêche pas l'application de la clause résolutoire. En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu'étant assuré avant la délivrance du commandement, n'en informe son propriétaire qu'après le délai d'un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l'information tardive.
En l'espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut d'assurance contre les risques locatifs et un mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 25 octobre 2023, Monsieur [H] [K] a fait commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs ;

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail, mentionne les dispositions de l'article 7g de la loi du 06 juillet 1989, et informe le locataire que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail ;

Monsieur [G] [D] [Y] ne justifiant pas d’une assurance, la clause résolutoire est acquise au 25 novembre 2023 sans possibilité d'accorder des délais suspensifs et le bail est résilié de plein droit par l'effet de la clause résolutoire les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [G] [D] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Et le juge des contentieux de la protection faisant droit à la demande de résiliation par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, il sera dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de Monsieur [H] [K] tendant à obtenir la résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers et des provisions sur charges formulée à titre infiniment subsidiaire .
Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, les commandements de payer, l’assignation délivrée en vue de l’audience, l’ordonnance de référé du 2 septembre 2024, deux décomptes dont un décompte actualisé arrêté au 5 mars 2025 à la somme de 8 892,12 euros déduction faite des frais de justice (248,33 euros ,76,38 euros, 300 euros et 380,52 euros) ;

Ce montant actualisé sera pris en considération même si Monsieur [G] [D] [J] [Z] n'a pas comparu, le requérant ayant sollicité dans l'assignation le paiement d’indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

Et il est rappelé que celui qui a obtenu gain de cause devant le juge des référés peut encore saisir le juge du fond pour obtenir un jugement définitif ; il ne saurait donc être déclaré irrecevable en son action au motif qu'il dispose déjà d'un titre exécutoire;

La créance est certaine liquide et exigible à hauteur de 8 892,12 euros arrêtée 5 mars 2025 et Monsieur [G] [D] [Y], qui ne justifie pas de l’extinction de son obligation, est condamné au paiement de la somme de 8 892,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 5 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 octobre 2023 sur la somme de 3 432,19 euros, et pour le surplus à compter du présent jugement ;

Sur la demande de dommage et intérêts

A défaut de démonstration d'un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d'ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, Monsieur [H] [K] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts .

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [D] [Y] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement d’avoir à justifier d’une assurance signifié le 25 octobre 2023 et de l’assignation ;

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne commande d'écarter les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [G] [D] [Y] sera en conséquence condamné à payer la somme de 800 euros à Monsieur [H] [K].

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

PAR CES MOTIFS :