TJ 38053, 10 juin 2025, RG 23/00488

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN JALLIEU

N° RC 23/00488 Le 10 Juin 2025

N° Minute : 25/

LP/SNR

Copie exécutoire délivrée le :

à
Me Adélaïde FREIRE-MARQUES
Me Laurent JACQUEMOND-COLLET

Dans l'affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [Z], [I], [H] [C]
né le 09 Mai 1990 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Adélaïde FREIRE-MARQUES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU plaidant par Maître Dikmen YOZGAT de la SELARL SAINT-AVIT YOZGAT, avocats au barreau de LYON,

d'une part,

DEFENDERESSES

S.N.C. BATISTA,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

S.A.R.L. ARTIS BTP,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Tous deux représentées par Me Laurent JACQUEMOND-COLLET, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

d'autre part,
La cause a été débattue à l’audience publique tenue le 25 Mars 2025 par Madame VANDENDRIESSCHE, Magistrat désigné en qualité de Juge Unique, assistée de Mme GALLIFET, Greffier.

Après prorogation du délibéré, le jugement dont la teneur suit a été rédigé par [Y] [X], auditrice de justice, sous le contrôle de Mme [W] et rendu le 10 Juin 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 07 octobre 2021, la SNC BATISTA, promettant, consentait à Monsieur [Z] [C], bénéficiaire, une première promesse de vente portant sur trois lots consistant en un logement à aménager avec une terrasse couverte, une cave en sous-sol accessible depuis cette terrasse, et un jardin privatif, d'une surface de 65 mètres carrés (lot n°1), outre deux places de stationnement extérieur (N° 8 et 9), au sein d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 4], au prix de 112 500 euros.

La promesse de vente prévoyait notamment, à titre de conditions suspensives, l'obtention d'un prêt par le bénéficiaire et la réalisation de travaux par le promettant.

Le délai d'expiration de la levée d'option par le bénéficiaire était fixé au 29 avril 2022.

Auncune réitération de la vente n’est intervenue dans ce délai.

Par acte notarié en date du 21 juillet 2022, la SNC BATISTA consentait à nouveau à Monsieur [Z] [C] une seconde promesse de vente portant sur le même ensemble immobilier et au même prix, avec toujours pour conditions suspensive l'obtention d'un prêt par le bénéficiaire et la réalisation de travaux par le promettant.

Le délai d'expiration de la levée d'option par le bénéficiaire a été fixé au 16 décembre 2022.

Par avenant du 14 octobre 2022, la SARL ARTIS BTP substituait la SNC BATISTA dans ses droits et obligations à la promesse de vente consentie le 21 juillet 2022 à Monsieur [Z] [C].

La date de signature de l'acte authentique par les parties était fixée au 10 janvier 2023. Toutefois, aucune réitération n’est intervenue dans ce délai.

Le 30 janvier 2023, [J] [F], Huissier de Justice à [Localité 5], saisi par la SARL ALEXANDRE LACHAUD IMMOBILIER en charge de la commercialisation du bien, constatait que les lots objets de la promesse de vente consentie à monsieur [C] avaient été remis en vente.

Considérant que le contrat de vente a été formé, par acte d'huissier du 24 avril 2023, Monsieur [Z] [C] a fait assigner la SNC BATISTA et la société ARTIS BTP devant ce tribunal aux fins de voir ordonner l'exécution forcée de la promesse de vente et d'obtenir l'indemnisation de son préjudice.

La clôture est intervenue le 03 février 2025, par ordonnance du même jour.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 06 septembre 2024, Monsieur [Z] [C] sollicite de voir :
- Constater la vente conclue lui et la SNC BATISTA, substituée dans ses droits et obligations par la SARL ARTIS BTP ;
- Fixer la date du transfert de propriété à la date de l'assignation ;
- Ordonner la publication du jugement au service chargé de la publicité foncière ;
- Condamner la SARL ARTIS BTP à payer à l'agence immobilière LACHAUD IMMOBILIER la somme de 5 500 euros à titre de rémunération de son mandat ;
- Condamner in solidum la SNC BATISTA et la SARL ARTIS BTP à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Rejeter les demandes de la SNC BATISTA et de la SARL ARTIS BTP ;
- Condamner in solidum la SNC BATISTA et la SARL ARTIS BTP à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner in solidum la SNC BATISTA et la SARL ARTIS BTP aux dépens.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique les 02 et 27 novembre 2024, la SNC BATISTA et la SARL ARTIS BTP sollicitent quant à elles de voir :
- Déclarer la SNC BATISTA hors de cause ;
- Rejeter les demandes de Monsieur [Z] [C] ;
- Condamner Monsieur [Z] [C] à leur payer la somme de 11 250 euros au titre de dommages et intérêts ;
- Enjoindre à Monsieur [Z] [C] de leur restituer les éléments de la pergola, dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir et à défaut, le condamner à leur payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Condamner Monsieur [Z] [C] à leur payer la somme de 6 000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [Z] [C] aux dépens.

En application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, les parties ont versé aux débats des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, conformément aux dispositions de l'article 455 du code précité.

MOTIFS

Sur la demande de mise hors de cause de la SNC BATISTA

Selon l'article 1199 du code civil, le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, sauf exception légalement prévue.

En l'espèce, il n'est pas contesté que par avenant à la promesse de vente du 21 juillet 2022 signé le 14 octobre 2022 par les deux parties, la SARL ARTIS BTP a substitué la SNC BATISTA, au demeurant non propriétaire du bien immobilier objet de ladite promesse, dans ses droits et obligations.

En conséquence, la SNC BATISTA, désormais tiers à la promesse de vente, sera déclarée hors de cause dans le cadre de la présente instance.

Sur la demande d'exécution forcée de la promesse de vente du 21 juillet 2022

Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L'article 1589 dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

En application de ces dispositions, lorsque la promesse est établie sous condition suspensive, elle vaut vente dès lors que lesdites conditions sont remplies.

En l'espèce, il n'est pas contesté que les parties se sont accordées, par promesse de vente du 21 juillet 2022, sur la vente de trois lots à créer au sein d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 4], au prix de 112 500 euros.

Cette promesse de vente, unilatérale, a en outre prévu un délai ainsi qu'un formalisme spécifique concernant la levée d'option par le bénéficiaire.

Il est en effet précisé dans cet acte en sa page 7," FORMATION DE LA VENTE - FORME DE LA LEVEE D'OPTION " que cette levée d'option pouvait intervenir, à l'initiative du bénéficiaire, soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, soit, dans l'hypothèse où le promettant ne signerait pas l'acte de vente avant l'expiration du délai d'option, par l'envoi par le bénéficiaire d'une lettre recommandée avec accusé de réception à celui-ci, ou par l'établissement d'un procès-verbal par le notaire à sa demande.

Dans cette hypothèse, la lettre recommandée avec accusé de réception ou le procès-verbal du notaire devaient, de façon cumulative, constater la réalisation des conditions suspensives prévues au contrat, exprimer le consentement pur, simple et non équivoque du bénéficiaire à la vente, et justifier de la disponibilité du prix de la vente.

Il a enfin été expressément précisé, page 8, que " Toute acceptation ne respectant pas ces formes serait inopposable au PROMETTANT et impropre à former la vente ".

Or, Monsieur [Z] [C] ne justifie nullement, y compris suite à la carence alléguée du promettant lors de la signature de l'acte authentique de vente le 10 janvier 2023, avoir levé l'option dans l'une ou l'autre des formes contractuellement prévues. Il n’est aisni produit aucune mise en demeure, aucun procès verbal établi par le notaire.

Dès lors, peu importe les motifs ayant présidé à la non réitération de l’acte de vente dès lors que monsieur [C] était tenu de respecter ce formalisme afin de procéder à la levée d’option. Il ne peut donc pas soutenir que la vente était parfaite et demander au tribunal qu’il la constate.

En conséquence, Monsieur [Z] [C] sera nécessairement débouté de sa demande tendant à voir ordonner l'exécution forcée de la promesse de vente du 21 juillet 2022.

Sur les demandes financières

Sur les demandes de Monsieur [Z] [C]

- Sur la demande en paiement au bénéfice de l'agence immobilière LACHAUD
IMMOBILIER

Monsieur [C] sollicite la condamnation de la société ARTIS BTP à verser à la la SARL ALEXANDRE LACHAUD IMMOBILIER la somme de 5000 euros au titre des frais d’agence.

Or, outre que monsieur [C] ne justifie pas qu’il dispose d’une quelconque qualité afin de représenter la SARL LACHAUD IMMOBILIER dans le cadre de la présente instance, il apparaît que monsieur [C] ne justifie pas avoir réglé lesdites sommes.

Il sera donc débouté de cette demande.

- Sur la demande de dommages et intérêts

En l’espèce, si monsieur [Z] [C] sollicite la condamnation de la SARL ARTIS BTP, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, exposant que cette dernière a commis une faute en empêchant la réitération de la vente, il apparaît qu’en ne respectant pas le formalisme prévu par la promesse unilatérale de vente, il a lui même contribué à son préjudice en n’empêchant la levée de l’option.

Par ailleurs, il ne produit aucun élément susceptible de justifie de l’étendue du préjudice qu’il allègue mais aussi du lien de causalité entre ce préjudice et la faute qu’il invoque.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages intérêts .

Sur les demandes de la SARL ARTIS BTP

- Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte des écritures de la SARL ARTIS BTP que celle-ci sollicite la condamnation de monsieur [C] à lui verser une somme de 11500 euros en réparation du préjudice qu’elle aurait subi du fait de l’absence de réitération de l’acte de vente.

Toutefois, la SARL ARTIS BTP ne peut comme elle le fait s’opposer à la réitération de l’acte ou à la contestation du caractère parfait de le vente tout en sollicitant des dommages intérêts aux motifs que la vente n’a pas été réitérée.

Par ailleurs, elle ne justifie ni de la réalité, ni de l’étendue de son préjudice.

- Sur la demande de restitution de la pergola, et à défaut, de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, la SARL ARTIS BTP ne produit strictement aucune pièce susceptible d’établir la réalité de ses allégations et ainsi d’établir que Monsieur [Z] [C] aurait subtilisé les éléments d'une pergola lui appartenant. La seule production de photographies sur lesquelles apparait une pergolas ne saurait à elle seule établir que celle-ci aurait été installée aux frais de la SARL, qu’elle aurait été retirée et que ce retrait serait imputable à monsieur [C].

En conséquence, sa demande ne pourra qu'être rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [Z] [C], succombant en sa demande principale, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il n'apparaît pas inéquitable de dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles.

Les demandes formulées de part et d'autre seront rejetées.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger à l'exécution provisoire du présent jugement.

P A R C E S M O T I F S

LE TRIBUNAL, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort ;

DECLARE la SNC BATISTA hors de cause dans le cadre de la présente instance ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [C] de sa demande en exécution forcée de la promesse de vente consentie le 21 juillet 2022 par la SNC BATISTA, substituée dans ses droits et obligations par la SARL ARTIS BTP par avenant du 14 octobre 2022 ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [C] de sa demande de dommages intérêts;

DEBOUTE la SARL ARTIS BTP de l’ensemble de ses demandes;

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision sera assortie de l'exécution provisoire.

Ainsi rendu le DIX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Mme VANDENDRIESSCHE, vice-présidente, et par Mme NGANDU-ROUCHON, Greffier.

Le Président Le Greffier