TJ 22278, 6 juin 2025, RG 25/00354

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SAINT-BRIEUC
Annexe 2
[Adresse 4]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 25/00308
N° RG 25/00354 - N° Portalis DBXM-W-B7J-FYFJ
Le 06 JUIN 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire et Monsieur SUREL, Auditeur de justice,

GREFFIER : Madame UNVOAS lors des débats et Madame LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 24 Mars 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 06 JUIN 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le six Juin deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,
Dont le siège social est sis [Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Madame [O] [W], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Madame [T] [L],
Demeurant [Adresse 6]
[Localité 2]
Comparante en personne,

-1- EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé avec effet au 30 avril 2015, l’OPH CÔTES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Madame [T] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 2], moyennant un loyer d’origine d’un montant de 343,91 euros par mois, sans les charges.

Suite à des impayés de loyers, un commandement de payer la somme de 5304,81 euros en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Madame [T] [L] le 24 octobre 2024 par acte de commissaire de justice. (Acte remis à personne).

Par acte du 22 janvier 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT venant aux droits de l’OPH CÔTES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [T] [L] (acte remis à l’étude) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :
-Constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour manquement à l’obligation de payer les loyers.
-Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [T] [L] ainsi que celle de tous occupant de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec le concours et l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier,
-Condamner Madame [T] [L] au paiement de la somme de 7218,44 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation arrêtée au 31 décembre 2024,
-Condamner Madame [T] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités à compter du 25 décembre 2024, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,
-Condamner Madame [T] [L] au paiement d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner Madame [T] [L] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation,
-Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2025.

À cette date, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT représentée par un agent muni d’un pouvoir de représentation, a maintenu l’ensemble de ses demandes contenues dans l’assignation. Il a été rappelé que le logement loué est un T4 avec un loyer mensuel de 594,30 euros. Il est précisé que Madame [T] [L] ne perçoit plus d’APL depuis 2022 car elle n’a pas communiqué le montant de ses ressources. Il est également précisé que la locataire n’a pas produit son attestation d’assurance. Selon le bailleur social, ce n’est plus Madame [M] [L] qui occupe le logement mais plutôt ses enfants.

En défense, Madame [T] [L] est comparante, et assistée de sa fille à l’audience. Elle explique avoir du mal à marcher mais toutefois avoir occupé un emploi sur [Localité 7]. Elle affirme habiter le logement avec ses enfants qui l’aident financièrement et pour remplir les papiers. Elle confirme que les virements pour son loyer ne passent pas. Elle dit ne pas avoir d’autres dettes. Elle précise avoir proposé le paiement depuis le compte bancaire de sa fille mais que cela n’a pas été accepté par le bailleur. Elle affirme qu’elle va faire les démarches nécessaires pour régulariser les loyers impayés. Elle dit ne plus pouvoir travailler et avoir déposé un dossier pour percevoir l’AAH. Elle précise percevoir actuellement des indemnités journalières pour arrêt maladie pour un montant de 1200 euros mensuel.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il en a été porté connaissance à l’audience aux parties.

EXPOSE DES MOTIFS :

1–Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes-d’Armor par voie électronique le 24 janvier 2025, soit plus de huit semaines avant l’audience du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir informé la CAF le18 mars 2022 de la situation d’impayés de Madame [T] [L], soit avant la délivrance du commandement de payer du 24 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation et expulsion est recevable.

2-Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire:

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 24 octobre 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de ce commandement de payer.

Madame [T] [L], présente à l’audience, ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 25 décembre 2024.

3-Sur la condamnation au paiement des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
“a) De payer le loyer et les charges [...]”

À la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant de 8450,51 euros (échéance de mars 2025 comprise) en principal et hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens, selon décompte arrêté et actualisé lors de l’audience.

Madame [T] [L] ne conteste pas devoir cette somme et s’est engagée lors de l’audience à régler le mois de mars, avril et mai 2025.

Par courriel en date du 13 mai 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a informé le tribunal qu’aucun paiement n’est intervenu, et que la dette de loyer de Madame [T] [L] est désormais de 9639,71 euros, mois de mai inclus

Madame [T] [L] sera donc condamnée à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 8450,51 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025 inclus, avec intérêt au taux légal minoré à 1% à compter du jugement.

Madame [T] [L], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 594,30 euros par mois à compter d’avril 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

4-Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges ».

Madame [T] [L] a demandé lors de l’audience un délai de paiement. Il apparaît toutefois que la locataire ne justifie pas la reprise du loyer courant. Sa demande de délai de paiement sera donc rejetée.

5-Sur la demande d’expulsion:

Compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’absence de délai de paiement, Madame [T] [L] devra libérer les lieux tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef ainsi qu’à celle de ses meubles, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément au dispositif ci-dessous.

6-Sur les demandes accessoires :

Succombant à l’instance, Madame [T] [L] sera condamnée à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 150 euros au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

La partie qui succombe supporte les dépens. Ceux-ci seront mis à la charge de Madame [T] [L], comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS :