TJ 62160, 26 juin 2025, RG 24/01548

Tribunal Judiciaire
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[Localité 6]
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Minute :

N° RG 24/01548 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-757S6

JUGEMENT

DU : 26 Juin 2025

S.A. HABITAT DU NORD

C/

[T] [V]

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 26 Juin 2025

Jugement rendu le 26 Juin 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Madame [B] [N], dûment munie d'un pouvoir.

ET :

DÉFENDEUR

M. [T] [V], demeurant [Adresse 2]
Comparant

DÉBATS : 24 Avril 2025

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01548 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-757S6 et plaidée à l'audience publique du 24 Avril 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 26 Juin 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juin 1996, la société anonyme d’[Adresse 8] aujourd’hui dénommée Habitat du Nord a consenti un bail d’habitation à M. [P] [V] et Mme [S] [C] sur un logement et un garage situés au [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel total payable à terme échu de 2628,65 francs et d’une provision pour charges totale de 117,19 francs.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à M. [P] [V] un commandement de payer la somme principale de 4295,54 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [P] [V] le 24 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 octobre 2024, la société anonyme Habitat du Nord a assigné M. [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

-constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties ou à défaut prononcer la résiliation du bail ;

-en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [P] [V] et tout autre occupant de son chef ;

-condamner solidairement M. [P] [V] au paiement de la somme de 4131,46 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 23 septembre 2024 ;

-voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et l’y condamner en tant que de besoin ;

-condamner solidairement M. [P] [V] au paiement de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts (article 1153, alinéa 4, du code civil) ;

-condamner solidairement M. [P] [V] au paiement de la somme de 600,00 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

-condamner solidairement M. [P] [V] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

-assortir la présente décision de l’exécution provisoire, conformément aux articles 514 et 515 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 9 janvier 2025, la société anonyme Habitat du Nord a maintenu l'intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 7 janvier 2025, s'élève désormais à 5761 euros.

La société anonyme Habitat du Nord a déclaré que le dernier paiement était intervenu en octobre 2024.

M. [P] [V] a reconnu le principe de la dette et a sollicité des délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire.

Il a expliqué qu’il a connu des difficultés financières en raison des aléas de son activité professionnelle, de sa séparation de sa mère et de la prise en charge de ses deux enfants majeurs, ainsi que d’un petit-fils. Il a précisé que sa demande de Fond de Solidarité pour le Logement (FSL) avait été rejetée et qu’il était en train de solliciter l’aide personnalisée au logement à la Mutualité Sociale Agricole. Enfin, il a indiqué avoir perçu 300,00 euros de salaire en décembre.

Par décision en date du 6 mars 2025, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 24 avril 2025 afin que la bailleresse produise des éléments démontrant du départ du logement de Mme [S] [C].

A l’audience du 24 avril 2025, la société anonyme Habitat du Nord réitère les demandes formulées à l’audience du 9 janvier 2025. Elle déclare que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers.

Elle fait valoir que Mme [S] [C] a bien résilié le bail.

M. [P] [V] comparait et sollicite de nouveau des délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :
Sur la recevabilité de la demande :

La société anonyme Habitat du Nord justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de location, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, de sorte que le locataire bénéficiait d’un délai de deux mois et non six semaines pour régler les causes du commandement.

Le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 juillet 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4295,54 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Toutefois, conformément à l’article 1202 du code civil, dans sa version alors applicable, la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée.

En l’espèce, le bail a été conclu entre la bailleresse, M. [V] et Mme [C]. Au vu des pièces versées au débat, aucun élément ne permet de corroborer le fait que cette dernière n’est plus partie au bail. En effet, conformément aux articles 8-1 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de colocation, le colocataire doit délivrer congé pour ne plus être co-titulaire du bail. S’il ressort des éléments produits par la bailleresse que Mme [C] n’occupe plus le logement depuis le 15 février 2024, rien n’atteste qu’elle ne soit plus partie au bail. De même, le contrat de location ne comporte pas de clause de solidarité, de sorte que les locataires ne devaient pas exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

Ainsi, M. [V] était en réalité redevable de la moitié de l’arriéré locatif à la date de délivrance du commandement de payer, soit la somme de 2147,77 euros.

Cette somme n’a toutefois pas été réglée par M. [V] durant les deux mois impartis.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire à son encontre, dont les conditions sont réunies depuis le 20 septembre 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants à l’audience, de sorte qu’il ne peut prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail – conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande formée en ce sens sera alors rejetée. Au surplus, il ressort du diagnostic social et financier que sa situation financière ne lui permet pas d’obtenir des délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [V] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme Habitat du Nord à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l'article 1382 du code civil, dans sa version alors applicable, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner M. [V] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 632,35 euros, du 20 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, conformément à l’article 1202 du code civil, dans sa version alors applicable, la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée.

En l’espèce, la société anonyme Habitat du Nord verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 7 janvier 2025, M. [V] lui devait la somme de 5761,00 euros, soit 3953,03 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 20 septembre 2024 et 1807,97 euros au titre des indemnités d’occupation du 20 septembre 2024 au 7 janvier 2025, échéance de janvier non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront compris le cas échéant dans les dépens (131,38 euros).

Le bail conclu entre la bailleresse, d’une part, et M. [V] et Mme [C], d’autre part, ne prévoyant pas de clause de solidarité, M. [V] n’est redevable que de la moitié des sommes dues au titre des loyers et charges, soit 1 976,52.

M. [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 1976,52 euros au titre de la moitié des loyers et charges arrêtés au 20 septembre 2024.

Par ailleurs, il sera également condamné à payer la somme de 1676,59 euros au titre des indemnités d’occupation du 20 septembre 2024 au 07 janvier 2025, échéance de janvier non incluse.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [V] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,