TJ 62160, 26 juin 2025, RG 24/01702

Tribunal Judiciaire
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Minute :

N° RG 24/01702 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BVY

JUGEMENT

DU : 26 Juin 2025

[P] [F]

C/

[J] [Z]

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 26 Juin 2025

Jugement rendu le 26 Juin 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [P] [F]
née le 28 Juin 2000, demeurant [Adresse 3]
Comparante

ET :

DÉFENDEUR

M. [J] [Z], demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me Antoine PATINIER, avocat au barreau de BOULOGNE SUR MER

DÉBATS : 24 Avril 2025

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01702 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BVY et plaidée à l'audience publique du 24 Avril 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 26 Juin 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 27 octobre 2023, M. [J] [Z] et Mme [D] [Z] ont donné à bail à Mme [P] [F] un logement meublé situé [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 550,00 euros, outre 30,00 euros de forfait de charges.
Par lettre datée du 6 juin 2024, Mme [P] [F] a délivré congé des lieux loués, suivant un délai de préavis d’un mois.
Un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie a été dressé le 16 juillet 2024.
Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 2 décembre 2024, M. [J] [Z] a déclaré à Mme [P] [F] qu’il ne restituerait pas le dépôt de garantie au vu des réparations locatives existantes pour un montant total de 1351,78 euros.
Saisi par Mme [P] [F], le conciliateur de justice a dressé un constat de carence le 21 novembre 2024.
Par requête déposée au greffe le 28 novembre 2024, Mme [P] [F] a enjoint M. [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :
- condamner M. [J] [Z] à lui payer la somme de 1120,00 euros au titre du dépôt de garantie ;
- condamner M. [J] [Z] à lui payer la somme de 168,00 euros au 27 novembre 2024, soit la pénalité de 10% du loyer sans charge par mois de retard.
Les parties ont été convoquées à l’audience du 6 mars 2025. Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 24 avril 2025.

À cette audience, Mme [P] [F] sollicite le maintien des demandes contenues dans l’acte introductif d’instance. Elle actualise sa demande de restitution du dépôt de garantie à la somme de 1100 euros et sa demande de pénalité légale à la somme de 495,00 euros.
Elle fait valoir que la table était cassée à son arrivé, ainsi que la porte de douche et le sommier. Elle énonce que le sommier est tâché et non le matelas.
M. [J] [Z], représenté par son conseil, s’en réfère oralement à ses conclusions. Aux termes de celles-ci, il sollicite de, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
- débouter Mme [P] [F] de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de toutes sommes subséquentes ;
- condamner Mme [P] [F] à lui payer la somme de 100,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Mme [P] [F] aux dépens ;
- condamner Mme [P] [F] à lui payer la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
M. [J] [Z] indique notamment qu’il était précisé dans le bail que l’état des lieux de sortie du précédent locataire valait état des lieux d’entrée du nouveau locataire.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de restitution du dépôt et de la majoration légale :

Conformément à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé notamment :

- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
- de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Conformément à l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions des articles 7 et 22 de la même loi sont applicables aux locations de logement meublé.

Aux termes de l’article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989, par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal.
L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [F] sollicite la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 1100,00 euros, outre 495,00 euros au titre de la majoration légale.
M. [Z] oppose que la non-restitution du dépôt de garantie est justifiée au regard des dégradations locatives d’un montant de 1081,73 euros TTC (pied de table cassé, rideaux, lit sommier, paroi de douche, réfrigérateur). Il produit en ce sens :
- un devis de ATV BOIS DESIGN en date du 25 novembre 2024 d’un montant de 670,80 euros pour la réparation d’un pied de table ;
- un ticket de caisse pour deux rideaux à œillets d’un montant de 51,98 euros ;
- un devis d’un montant de 119,99 euros pour le remplacement d’un lit avec sommier ;
- un devis d’un montant de 129,00 euros pour le remplacement d’une porte de douche ;
- un devis d’un montant de 109,96 euros pour le remplacement d’un réfrigérateur top ;

Au regard du contrat de location, le procès-verbal d’état des lieux de sortie du précédent locataire vaut état des lieux d’entrée du nouveau locataire. Cela n’est pas contesté par Mme [F].

Il convient alors de procéder à la comparaison du procès-verbal du 2 octobre 2023 valant état des lieux de sortie du locataire précédent Mme [F] produit au débat et du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie pour déterminer si la non-restitution du dépôt de garantie est justifiée par l’existence de réparations locatives.

- Réparation d’un pied de table (670,80 euros) :
Dans le procès-verbal du 2 octobre 2023, il a été constaté par le commissaire de justice : « une table bois ronde, avec six chaises assise tissu : ensemble en ordre à ce niveau ».
Le 16 juillet 2024, le commissaire de justice a constaté : « la table présente une dégradation au niveau de la jonction d’un pied et du plateau (désolidarisée) ».
Ce désordre est donc imputable à la locataire.
La somme de 670,80 euros est donc justifiée à ce titre.

- Remplacement de deux rideaux à œillets (51,98 euros) :
Lors du constat du 2 octobre 2023, aucune indication n’a été faite par le commissaire de justice s’agissant de rideaux à œillets. Toutefois, il est possible, au regard des photographies, de déterminer qu’une paire de rideaux de ce type était en place dans la pièce de vie. À défaut d’indications, sur leur état, ils seront présumés en bon état.
Au vu des photographies produites par le commissaire de justice le 16 juillet 2024, des rideaux étaient toujours en place.
La somme de 51,98 euros n’est donc pas justifiée.
- Remplacement d’un lit avec sommier (119,99 euros) :
Le 2 octobre 2023, le commissaire de justice a constaté : « un sommier double avec piètement en bois et matelas double ; une literie en place ».
Le 16 juillet 2024, il a été constaté : « un sommier double en bois et matelas double dont les pieds sont cassés et entreposés dans la salle de bain. Une literie en place. Le sommier est tâché ».
Le remplacement des pieds du sommier et le nettoyage du sommier sont imputables à la locataire mais non le remplacement intégral du sommier, à défaut d’éléments supplémentaires.
Dès lors, la somme de 80,00 euros est justifiée à ce titre.

- Remplacement d’une porte de douche (129 euros) :
Le 2 octobre 2023, le commissaire de justice a constaté : « une cabine de douche dont les portes sont littéralement déchaussées au niveau des roulements. Le tout est à nettoyer intégralement, tant au niveau des portes, parois fixes et coulissantes, que du receveur ».
Le 16 juillet 2024, le commissaire de justice a constaté les mêmes éléments que ceux constatés le 2 octobre 2023.
La somme de 129,00 euros n’est donc pas justifiée à ce titre.

- Remplacement d’un réfrigérateur top (109,96 euros) :
Le 2 octobre 2023, le commissaire de justice a constaté : « un réfrigérateur avec façade d’ameublement. Les joints sont jaunis et usagés. L’intérieur a été vidé. Le point lumineux est fonctionnel ».
Le 16 juillet 2024, il a été constaté : « un réfrigérateur avec façade d’ameublement. Les joints sont jaunis et usagés. L’intérieur a été vidé. Le point lumineux est fonctionnel. Le tiroir de congélation est hors d’usage, désolidarisé ».
Dès lors, à défaut d’éléments supplémentaires prouvant que la seule réparation du tiroir de congélation était impossible, seule la réparation de ce tiroir peut être imputable à Mme [F].
La somme de 20,00 euros est justifiée à ce titre.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Mme [F] était redevable de la somme de 770,80 euros au titre des réparations locatives, de sorte que la non-restitution intégrale du dépôt de garantie d’un montant de 1100,00 euros n’était pas justifiée.
M. [Z] sera donc condamné à verser à Mme [F] la somme de 329,20 euros au titre du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Par ailleurs, M. [H] sera également condamné à verser Mme [F] la somme de 440,00 euros au titre de la majoration légale de 10 % du loyer (8*550*0,10 = 440,00), dès lors que M. [H] n’a pas restitué le dépôt de garantie huit mois après la date du 16 août 2024, dernier délai pour restituer ce dernier (un mois après la remise des clefs).

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [Z] sollicite la condamnation de Mme [F] au paiement de la somme de 100,00 euros à titre de dommages et intérêts. Il fait valoir qu’il a subi un préjudice en devant procéder lui-même au remplacement et au remplacement des éléments endommagés par la locataire.

Il ne justifie toutefois aucunement du montant du préjudice allégué.
Sa demande formée de ce chef sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

M. [Z], partie perdante, verra sa demande formée au titre des frais irrépétibles rejetée.

PAR CES MOTIFS,