TJ 31555, 12 juin 2025, RG 23/04544

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 13]

NAC: 50Z

N° RG 23/04544

N° Portalis DBX4-W-B7H-SMPB

JUGEMENT

MINUTE N°B25/

DU : 12 Juin 2025

[W] [K] [P] [L]

C/

[H] [V] [A] [R]
[C] [R]
[G] [R] épouse [M]

Copie revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 12 Juin 2025

à Me Aurélien DELECROIX

Copie certifiée conforme délivrée
à toutes les parties le 12/06/25

JUGEMENT

Le Jeudi 12 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 08 Avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [K] [P] [L],
[Adresse 3]
[Localité 11]

représenté par Maître Ludovic MARIGNOL de la SARL LAFAYETTE AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [V] [A] [R],
[Adresse 9]
[Localité 5]

représenté par Me Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [C] [R],
[Adresse 8]
[Localité 6]

représenté par Me Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [G] [R] épouse [M],
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

La SASU GUY HOQUET
[Adresse 7]
[Localité 12]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date des 2 et 5 octobre 2023, Monsieur [W] [L] a fait assigner Monsieur [H] [R], Monsieur [C] [R] et Madame [G] [R] épouse [M] afin d’obtenir sur le fondement des articles 1101, 1112, 1130, 1131, 1132, 1133, 1137, 1139 et 1240 du Code civil:
In limine litis, à titre principal et subsidiaire :
annuler la promesse synallagmatique de vente conclue entre Monsieur [L] et les consorts [R] en date du 24 novembre 2022 prorogée par avenant en date du 27 janvier 2023,ordonner, en conséquence, à Maître [F] de restituer à Monsieur [L] la somme de 3.850 conservée en séquestre, outre intérêt au taux légal,Au fond et à titre très subsidiaire,
condamner les consorts [R] à lui payer la somme de 3.850e à titre de dommages et intérêts,ordonner la compensation de cette dette avec celle de Monsieur [L], ordonner en conséquence, à Maître [F] de restituer la somme de 3.850€ conservée en séquestre,En toute hypothèse:
condamner les consorts [R] à lui payer la somme de 500€ au titre du solde des dommages et intérêts dus au titre de son préjudice économique,les condamner au paiement de la somme de 1.000€ sur le fondement de la résistance abusive, les condamner au paiement des intérêts sur la somme de 77.000€,les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Les parties échangeaient des conclusions à la suite desquelles, Monsieur [H] [R], Monsieur [C] [R] et Madame [G] [R] épouse [M] ont appelé en cause la SASU GUY HOQUET par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025 aux fins d’obtenir sa condamnation à la garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre.

Après de nombreux renvois à la demande des parties, l’affaire était retenue à l’audience du 8 avril 2025.

Monsieur [W] [L], valablement représenté, actualise ses demandes indemnitaires en demandant la condamnation solidaire de la SASU GUY HOQUET avec celle des consorts [R].
Il explique avoir signé le 24 novembre 2022, une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien imobilier situé [Adresse 10] à [Localité 14] au prix de 77.000€. Il séquestrait entre les mains de Maître [F] une indemnité d’immobilisation d’un montant de 3.850€.
Ce bien était donné à bail commercial à la société ZENITUDE [Localité 13] pour l’exploitation d’une résidence meublée de tourisme. Dès le début, la question du montant exact du loyer et le rentabilité du bien faisait l’objet de dissimulation de la part des vendeurs et de leur mandataire, l’agence immobilière GUY HOQUET. L’annonce publiée, par l’agence faisait état d’un loyer annuel hors taxe de 4.976€ alors qu’il s’élevait en réalité à 4.702,08€, et cette différence de montant était expliquée par une déduction d’un “fonds travaux”. Il comprenait que ce loyer inférieur était temporaire du fait des travaux à réaliser. Il était attesté aucune irrégularité de paiement de la part de la société ZENITUDE et les factures produites accréditaient le parfait paiement du loyer. Le vendeur remettait d’ailleurs une plaquette présentant les performances financières du locataire commercial afin d’accréditer l’idée d’un investissement locatif rentable et sans soucis.
Or postérieurement à la signature du compromis, il apprenait que cette baisse de loyer n’était pas due à fond de travaux mais à la baisse de la partie fixe du loyer négociée par ZENITUDE lors du COVID en vertu d’un protocole d’accord signé le 30 avril 2021 dont il n’avait pas été informé, fixant le loyer à 40% seulement du montant initial auquel s’ajoutait une part variable en fonction du chiffre d’affaire du preneur. Il apprenait encore par la suite qu’une nouvelle baisse de loyer de l’ordre de 8% devait être soumise au vote de l’Assemblée Générale des copropriétaires en mars 2023 dont il lui était indiqué qu’elle se situerait à environs 8%. Il adressait un courrier au notaire pour s’étonner de l’absence d’informations aussi déterminantes avant la signature du compromis et rappelait chercher un investissement sans tracas et sans zone d’ombre. Du fait de la modification d’éléments essentiels de la vente, une baisse de prix de l’immeuble était consentie à hauteur de 5.000€ par les vendeurs.
Un avenant était d’ailleurs régularisé le 27 janvier 2023.
Cependant, il était informé par la société ZENITUDE que la baisse des loyers évoquée en assemblée générale serait de 15 à 20% et non 8% ce que savaient les consorts [R].
Face au manque de transparence des vendeurs sur le caractère essentiel des informations révélées postérieuresement à la signature de la promesse, il décidait de mettre un terme à la vente en cours et se rétractait dans le délai légal de 10 jours à compter de l’avenant.
Les consorts [R] s’opposaient à la restitution de l’indemnité d’occupation.
Son conseil les mettait en demeure de restituer l’indemnité d’immobilisation par courrier du 6 juillet 2023, sans réponse.
Au soutien de ses demandes et en réplique aux moyens et arguments de ses adversaires, il fait valoir que :
qu’il a fait valoir son droit à rétractation prévu à l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation dans le délai de 10 jours suivant le 27 janvier 2023, en l’espèce le 4 février alors que le délai courait jusqu’au 6 février 2023, à titre subsidiaire sur la nullité de la vente, il fait valoir que la réticence dolosive des vendeurs sur les conditions de la rentabilité de l’opération et notamment par la dissimulation des revenus locatifs réels, élément essentiel du contrat, son consentement a été vicié et la nullité du contrat doit être prononcée. En effet, le montant des loyers annuels était annoncé par l’agence à hauteur de 4.976€, alors que les vendeurs avaient signé un avenant antérieurement au compromis portant le loyer à 4.578€, lors de la signature du comprmis, lui étaient transmis des éléments incomplets pour emporter son consentement à l’achat en lui faisant croire à la rentabilité de l’investissement alors qu’était inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires une baisse substantielle des loyers et la suppression de l’intégration de la partie variable dans le loyer.les vendeurs ne pouvaient ignorer que la rentabilité était un élément substantiel du contrat s’agissant d’un appartement dans une résidence de service hôtelier.contrairement à ce qui est allégué, il était informé de la baisse des loyers appliquée en 2015 mais pas de celle à intervenir en 2023. Quant au fait de savoir si elle sera votée ou pas cela n’a aucune incidence sur la réticence dolosive des vendeurs à lui communiquer cette information. si la réticence dolosive n’était pas retenue, il existe néanmoins une erreur de Monsieur [L] sur les qualités essentielles du bien, il venait d’hériter de son père et voulait faire un investissement et le bien présente des caractéristiques spécifiques puisqu’il s’agit d’un logement au sein d’une résidence de service exploitée par la société ZENITUDE, le prix de vente de ce genre de bien est corrélée par la rentabilité de la résidence de service. D’ailleurs, le compromis mentionnait : “le bénéficiare déclare faire cet achat à titre d’investissement locatif(...)”. Les consorts [R] ne l’ignoraient pas en indiquant que le but de cet achat était uniquement une opération économique.sur le manquement des consorts [R] et de l’agence GUY HOQUET, il rappelle que les vendeurs et l’agence avaient une parfaite connaissance lors de la parution de l’annonce du caractère erronné des informations financières communiquées et du caractère essentiel de ces informations pour la signature du compromis. En manquant à leurs obligations, ils lui ont causé un préjudice d’un montant égal à celui de l’indemnité d’occupation.ses préjudices sont constitués par les frais notariés engagés en pure perte, le préjudice moral pour avoir appris que les vendeurs et l’agence lui avaient volontairement dissimulé des informations pour l’inciter à contracter, enfin, il a immobilisé la somme de 77.000€ en pure perte chez le notaire au lieu de la faire fructifier dans le cadre d’un autre type d’investissement, il doit donc en être indemnisé à hauteur du taux légal soit la somme de 583€ entre la signature du compromis et la notification de rétractation. sur sa responsabilité au titre d’une rupture abusive des négociations, il rappelle que les négociations ont duré 3 mois, ont abouti à une baisse de prix de 5.000€ et non 10.000€, que si les négociations ont duré c’est car il s’est aperçu que des informations importantes lui avaient été dissimulées, et les consorts [R] ne peuvent prétendre le contraire puisqu’ils ont consentis une baisse du prix. Le fait que la baisse de prix de 15 à 20% des loyers n’ait pas été votée est sans incidence sur l’absence d’information sur la mise à l’ordre du jour de cette question.sur les difficultés postérieures des consorts [R] a vendre leur bien suite à la rétractation, les conduisant à vendre à un prix bien inférieur suite à la conjonction économique et retardant la liquidation de la succession de leur soeur, ils sollicitent sans aucun justificatif la somme de 19.000€, sans rapporter aucune preuve.
Monsieur [H] [R], Monsieur [C] [R] et Madame [G] [R], valablement représentés concluent :
A titre principal,
à la rupture brutale de la vente, que soit conservée l’indemnité d’immobilisation de 3.850€,de condamner le demandeur à leur payer la somme de 19.000€ au titre du préjudice financier,de le condamner également au paiement de la somme de 3.000€ en réparation de leur préjudice moral;A titre subsidiaire,
de condamner la société GUY HOQUET à les relever et garantir de toutes éventuelles condamnations prononcées à leur encontre,de condamner la société GUY HOQUET à leur payer la somme de 19.000€ en répration de leur préjudice financier et 3.000€ en réparation de leur préjudice moral.En tout état de cause,
condamner tout succombant à leur payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Ils expliquent avoir hérité de leur soeur le bien objet du litige et qu’ils ne l’ont ni visité ni eu d’information sur le fonctionnement d’une location meublée non professionnelle et ont choisi de mettre en vente le bien par l’intermédiaire de l’agence Guy HOQUET.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir :
- que Monsieur [L] est responsable de la rupture brutale et de son retrait de la vente : les négociations ont duré plusieurs mois, le prix initial du bien était de 81.000€, puis baissé à 77.000€ donnant lieu à la promesse synallagmatique initiale du 24 novembre 2022, modifiée par avenant du 27 janvier 2023 pour ramener le prix de vente à 72.000€ ; que quelques jours après la signature de cet avenant, et alors qu’il avait toutes les informations en sa possession, il décidait de mettre fin à l’achat, tout en réclamant la restitution de l’indemnité d’occupation.
- du fait de la rupture brutale et abusive du défendeur et du fait de la dégradation de la situation économique, ils n’ont pu vendre le bien qu’un an après à un prix bien inférieur et ont ainsi perdu 19.000€ et la liquidation de la succession de leur soeur a également été reportée, générant de nouveaux frais, ils sont donc fondé à conserver l’indemnité d’occupation;
- sur les allégations de dol, ils rappellent que l’appréciation erronée de la rentabilité économique d’une opération immobilière ne constitue pas une erreur sur la substance de nature à vicier le consentement, tout comme une erreur de choix de placement ne peut s’analyser en une erreur sur la substance de ce placement et le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s’y ajoute le caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci. Le manque de rentabilité d’un bien ne peut davantage être considéré comme un vice caché.
- il invoque le dol alors qu’il a eu connaissance d’une baisse de loyer en 2015 le 6 janvier 2023 soit plus de 20 jours avant la signature de l’avenant, concernant les impayés durant l’année 2020, ils ne reflètent pas une difficulté de la société mais un contexte particulier,
- il n’a appris l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du mois de mai par courrier du syndicat des copropriétaires puisqu’il était le futur propriétaire, et non les consorts [R] qui n’en avaient pas connaissance ; en outre, aucune baisse de loyer n’a été votée;
- tous les éléments qu’il invoque étaient connus de lui avant la signature de l’avenant, il les a donc accepté, ils sont donc fondés à demander l’indemnisation de leur préjudice à hauteur de 19.000€ puisqu’ils n’ont pu vendre leur bien que 53.000€ frais d’agence déduits, outre 3.000€ au titre du préjudice moral subi;
- à titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1984 et 1992 du Code civil, l’agence Guy HOQUET, en qualité de mandataire doit répondre des défauts d’informations et des fautes commises qui auraient été commises et qui pourraient donner lieu à leur condamnation et devra être condamnée à les garantir. Si du retard dans le communication des informations est retenu, il ne peut être imputable qu’à l’agence car ils ne disposaient d’aucun document et ne sont pas des professionnels, et Monsieur [L] avait l’agence comme unique interlocuteur, ils sont fondés à réclamer cette somme à la SASU GUY HOQUET.

La SASU GUY HOQUET, assignée à domicile, n’a pas comparu.

La décision était mise en délibéré au 12 juin 2025 par remise au greffe en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le droit de rétractation
L’article L271-1 alinéa 1 du Code de la construction et de l’habitation dispose : “Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.”
L’article dont se prévaut Monsieur [W] [L] prévoit un droit de rétractation que les les actes portant sur l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, ce qui n’est pas le cas du bien, objet du litige qui ne pouvait être utilisé comme habitation par l’acquéreur puisqu’il s’agit d’un immeuble destiné à la location saisonnière exploité par une société commerciale. Monsieur [W] [L] ne pouvait donc se prévaloir d’un quelconque droit de rétractation.

Sur le dol commis par les vendeurs et le mandataire
L’article 1130 du Code civil dispose : “L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.”

L’article 1137 du même Code précise également : “Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie”.

La lecture des documents produits et la renégociation qui s’en est suivie permet de constater que lors de la signature de l’avenant du 27 janvier 2023, Monsieur [W] [L] avait obtenu toutes les informations nécessaires pour estimer la valeur du bien et sa rentabilité. Pour soutenir avoir été dupé, il indique avoir reçu un courriel de la société ZENITUDE, le 31 janvier 2023, alors que sur ce courriel, il n’est pas daté et aucune signature n’y apparaît. Il indique qu’une assemblée générale des copropriétaires était prévue avec pour ordre du jour, la baisse des loyers de 15 à 20%, mais cet ordre du jour n’est pas produit, et cette allégation ne repose que sur le courriel, non daté et non signé, émanant de la société ZENITUDE ;

Sans autre élément, il ne peut être imputé aux vendeurs ni au mandataire un manquement à leurs obligations d’information ni une réticence dolosive, puisqu’il n’est pas établi que cette information était en leur possession, ni à quelle date. En conséquence, aucun dol ne peut être retenu à leur encontre.

Sur l’erreur de l’acquéreur
Outre l’article 1130, l’article 1133 du Code civil précise : “Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.
L'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie.
L'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation exclut l'erreur relative à cette qualité.”
Monsieur [W] [L] soutient avoir fait une erreur sur la rentabilité du bien immobilier objet de la promesse de vente. Or, d’une part, il ne justifie de la date à laquelle il aurait eu connaissance de la baisse des loyers sollicités par la société ZENITUDE, d’autre part, depuis la connaissance du protocole transactionnel signé le 15 décembre 2020 faisant référence au bail commercial renouvelé le 15 décembre 2008, les modalités de fixation des loyers ainsi que les difficultés rencontrées pendant la crise sanitaire, il ne pouvait ignorer l’aléa sur le montant des loyers perçus. L’hypothèse d’une nouvelle baisse de loyer l’a fait craindre une perte de rentabilité de son investissement mais il ne s’agit pas d’une erreur de sa part mais d’une information incertaine intervenue en cours de transaction. Or, la promesse synallagmatique de vente et d’achat, mentionnait la succession de baux commerciaux, la date de renouvellement de celui-ci et le montant du prix fixé par le bail était de 4.578€ par an. Il résulte de ce document, du bail et l’accord transactionnel, que le prix des loyers n’avait pas varié et qu’il était fixé par des documents contractuels auxquels la société exploitante de la résidence ne pouvait déroger sans obtenir l’accord des copropriétaires. En revanche, un aléa existait lors du renouvellement du bail commercial, qui expirait le 31 décembre 2026. Monsieur [W] [L] a accepté cet aléa en signant la promesse d’achat. Il ne peut donc se prévaloir d’une information incertaine et future pour alléguer une erreur sur la qualité substantielle du bien. Sa demande sera rejetée.

Il résulte de ce qui précède, que l’indemnité d’immobilisation est bien due aux consorts [R]. La demande de restitution de Monsieur [W] [L] sera donc rejetée ainsi que ses demandes indemnitaires puisqu’il a dénoncé, à ses torts la promesse synallagmatique et son avenant.

Sur les demandes reconventionnelles des consorts [R]
Monsieur [H] [R], Monsieur [C] [R] et Madame [G] [R] épouse [M] du fait de la rupture de la promesse de vente ont subi un préjudice dont le montant est prévu au titre de l’indemnité d’immobilisation, de 3.850€ convenue entre les parties.
Ils prétendent que les négociations ont duré plusieurs mois et leur ont fait perdre la chance de vendre au prix du marché de l’époque suite à une dégradation de la conjonction économique. Pour autant, ils étaient déliés de leur engagement en février 2023 et Monsieur [L] ne peut être tenu pour responsable de la dégradation de la situation économique du pays et les négociations n’ont duré que du 22 novembre 2022 au 4 février 2023 soit deux mois et demi. Monsieur [L] n’a donc commis aucun abus et la rupture contractuelle a été indemnisée par l’allocation de l’indemnité d’immobilisation.
Ils ne justifient d’aucun préjudice moral, et ils allèguent n’avoir pu cloturer la succession de leur soeur dans les délais impartis, sans d’une part justifier que le retard dans la vente est l’unique cause du règlement tardif de la succession et surtout, sans justifier d’aucun préjudice personnel.
Leurs demandes indemnitaires seront rejetées.

Sur la responsabilité du mandataire, la SASU GUY HOQUET
Aucun dol et aucune faute n’étant retenue, la SASU GUY HOQUET sera mise hors de cause.

Sur les frais accessoires
Monsieur [H] [R], Monsieur [C] [R] et Madame [G] [R] épouse [M] ont dû assurer les frais de leur défense, il leur sera alloué la somme globale de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Chaque partie conservera les dépens qu’elles ont engagés.

PAR CES MOTIFS