TJ 97411, 30 juin 2025, RG 25/00357

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00357 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDPM

MINUTE N° :

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE [Localité 11] DE [Localité 7]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] représenté par son SYNDIC LA SARL LOGER
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [J]
[Adresse 1]
[Localité 3] ([Localité 7])
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 19 Mai 2025

DÉCISION :

Contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE :

Faisant valoir que Monsieur [I] [J], propriétaire des lots n°70, 80 et 162 (cellier; appartement et parking) au sein d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 8], est redevable de charges de copropriété, le [Adresse 12] [Adresse 6] représenté par son syndic LOGER, l'a fait assigner, par un acte de commissaire de Justice du 29 avril 2025, devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- sa condamnation au paiement de la somme de 8020,53 euros selon relevé de compte arrêté au 3 avril 2025 correspondant à :
* 7930,52 euros au titre des charges de copropriété
* 90 euros au titre des frais de recouvrement relevant de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965,
outre intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme, en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil ;
- sa condamnation au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en raison de sa résistance abusive ;
- sa condamnation au paiement d’une indemnité de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
- ne pas écarter l'exécution provisoire,

L'assignation a été délivrée à étude.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mai 2025 à laquelle le demandeur a comparu représenté par son conseil BOURBON AVOCATS, qui a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Monsieur [I] [J], présent à l’audience, ne conteste pas le principe de la dette, expliquant que le logement est donné en location, mais que le précédent locataire a commis de nombreuses dégradations. Il reconnait également avoir déjà été condamné en paiement de charges de copropriétét, avoir commencé à rembourser la dette ainsi fxée dans le précédent jugement, et n’avoir plus payé ses chargés échues depuis 20149. Il sollicite toutefois les plus larges délais de paiement, offrant de verser mensuellement 150 euros.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement des charges :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, soit dans les deux mois à compter de la notification des décisions faite à la diligence du syndic, notification qui doit elle-même intervenir dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Les notifications et mises en demeure sont valablement faites à la dernière adresse donnée par le copropriétaire qui est tenu par l'article 65 du décret du 17 mars 1967 de notifier au syndic son changement de domicile.

Enfin, l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : "Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 ju4illet 1965.
...."

En conséquence, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, prévus par lettre simple ou par voie électronique sous réserve de l'accord du copropriétaire concerné, par l'article 35-2 du même décret, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires qui poursuit en justice le recouvrement des charges de copropriété dont un des copropriétaires est débiteur à son égard, doit produire, au soutien de sa demande :
- un état récapitulatif de la créance réclamée commençant au point 0 de la dette,
- les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes des exercices concernés et vote des budgets prévisionnels fondant les appels de charges trimestriels,
- les comptes individuels des copropriétaires débiteurs,

Le syndicat produit à l’appui de sa demande :
le contrat de syndic signé le 22 janvier 2024 pour une durée de 3 années entre le 28 février 2024 et le 27 février 2027; le relevé de propriété foncière au 03 avril 2025 établissant que Monsieur [I] [J] est bien propriétaire des lots 70, 80 et 162 au sein de la copropriété [Adresse 5] ; un extrait de compte des charges et frais à débutant le 01/01/2019 et arrêté le 3 avril 2025 (pièce n° 16) état d’un solde débiteur de 8020,53 euros, correspondant à la demande en principal du syndicat dans son assignation, faisant apparaître le détail des frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 90 euros incluse dans le total ; les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des :- 09 février 2021
approuvant l'exercice clos pour 2019votant le budget prévisionnel pour 2019 (?)
- 22 décembre 2021
approuvant l'exercice clos pour 2020votant le budget prévisionnel pour 2022votant une provision pour travaux (fonds ALUR)
- 20 avril 2022
approuvant l'exercice clos pour 2021 rectifiant le budget 2022 votant le budget prévisionnel pour 2023
- 22 mai 2023
approuvant l'exercice clos pour 2022maintenant le budget pour 2023 votant le budget prévisionnel pour 2024votant l'approvisionnement du fonds travaux
- 29 février 2024
approuvant l'exercice clos pour 2023votant le budget prévisionnel pour 2025
un jugement prononcée par le tribunal de grande instance de SAINT-DENIS le 18 décembre 2019 condamnant Monsieur [I] [J] au paiement de la somme de 6221,77 euros au titre des charges et frais impayés arrêtés au 1er juillet 2019.
Compte tenu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, il convient d'arrêter le montant de la créance justifiée par ce dernier à la somme de 7214,46 euros au titre des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires, demeurées impayées par Monsieur [I] [J], cette somme étant arrêtée au 03 avril 2025 selon le décompte produit en pièce n° 16.
Il convient en effet d'écarter la somme de 90 euros, correspondant aux deux mises en demeures qui ne sont pas justifiées dans les pièces produites.
Il convient en outre d'écarter la somme de 716,07 euros correspondant aux charges échues au 1er juillet 2019 et donc comprise dans la précédente condamnation en paiement prononcée le 18 décembre 2019 par le Tribunal de grande Instance de SAINT-DENIS.

En application de l'article 36 du décret n° 37-223, cette somme de 7214,46 euros produit intérêt au taux légal à compter de l'assignation, en l'absence de mise en demeure produites aux débats.
Il convient également d'ordonner la capitalisation des intérêts échus sur cette somme et dus pour au moins une année entière à compter du jour de la demande, soit le 29 avril 2025 date de l'assignation, sur le fondement de l'article 1343-2 du code civil.

Sur les frais :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, “par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur" ;

En l'absence de toute pièces justificative, la demande au titre des frais sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il n'es pas contesté que Monsieur [I] [J] est parfaitement informé de ses obligations financières au titre d'une copropriété dans laquelle il possède un bien qui par ailleurs lui procure des revenus locatifs ; il a reconnu ne rien avoir versé au titre des charges de copropriété depuis 2019 alors qu'il a déjà été condamné en paiement.
En outre, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale 20 avril 2022 que les impayés de la copropriété se montent à plus de 60000 euros, soit plus qu'un budget annuel et ne permettent pas l'alimentation du fonds travaux à son niveau requis, alors que le copropriété doit faire face à d'importants travaux de réhabilitation.

Dès lors, en ne procédant pas, sans motif légitime, au paiement des charges, Monsieur [I] [J] a perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, et causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, de sorte qu’il y a lieu de le condamner à payer au syndicat une indemnité de 500 euros en réparation de ce préjudice.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, applicable au présent litige (anciennement 1244–1), “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de 2 années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts en taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui aurait été engagée par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.”

En l'espèce, Monsieur [I] [J] ne justifie pas de sa capacité à apurer la dette en 24 mois au maximum. Au surplus son absence de paiement de la dette précédente, et la constitution d'une nouvelle dette, ne permettent pas de constater qu'il est en situation d'apurer sa dette dans le délai sollicité.
Il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [J] qui succombe supportera les dépens de la présente instance.

En outre, il sera également condamné à payer une somme de 800 euros au [Adresse 12] [Adresse 6] au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de couvrir les frais qu'ont dû exposer les autres copropriétaires pour recouvrer la créance du syndicat suite de la défaillance du défendeur.

Enfin, l'exécution provisoire est applicable de plein droit s'agissant d'une décision rendue en première instance.

PAR CES MOTIFS