TJ 75056, 26 juin 2025, RG 24/10024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [U] [C]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/10024 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6F37

N° MINUTE : 2

JUGEMENT
rendu le jeudi 26 juin 2025

DEMANDEUR
Monsieur [B] [H] [N] [F], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 juin 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 26 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/10024 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6F37

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 25 mai 2000 à effet du 21 juillet 2000, Monsieur [B], [H], [N] [F] a donné à bail à Monsieur [U] [C] un appartement sis [Adresse 2], bail conclu pour trois ans, venant à expiration le 20 juillet 2003 e reconduit tacitement depuis cette date par période de trois ans.
Le montant du loyer en principal s’élève actuellement à la somme de 591,10 euros par mois, outre une provision mensuelle sur charges à hauteur de 100 euros.

Monsieur [B], [H], [N] [F] soutient que par acte extrajudiciaire du 22 décembre 2023, il a fait signifier à Monsieur [U] [C], un congé pour vendre, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Il précise que ledit congé comportait une offre de vente des locaux objets du bail pendant les deux premiers mois du préavis, aux prix de 290000 euros, et indiquait les conditions de la vente projetée.
La date d’effet du congé était fixée au 20 juillet 2024 à minuit.
Il ajoute que le locataire n’a jamais donné suite à l’offre de vente figurant dans le congé pour vendre.

Il précise que par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, une sommation d’assister a été délivrée à Monsieur [C] pour établir un état des lieux de sortie et la remise des clefs, le 22 juillet 2024 à 14h30.
Il souligne que par procès-verbal du 22 juillet 2024, Maître [I], Commissaire de justice, a constaté que Monsieur [C] occupait toujours les lieux et que ce dernier recherchait une solution de relogement pour septembre 2024.

Par assignation du 21 octobre 2024, Monsieur [B], [H], [N] [F] à fait citer Monsieur [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de voir :

- valider le congé pour vendre délivré le 22 décembre 2023 à effet au 20 juillet 2024, dire en conséquence que Monsieur [U] [C] est occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion et de tous les occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 2] , avec assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, et ordonner la séquestration des meubles,
- condamner Monsieur [U] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et de la provision pour charges jusqu’à son départ effectif et définitif des lieux qu’il occupe ;
- condamner Monsieur [U] [C] au paiement de la somme de 2000 euros au titre du préjudice subi ;
- condamner Monsieur [U] [C] au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens,
- rappeler l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;
-condamner Monsieur [U] [C] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du congé pour vendre et de l’assignation.

A l'audience du 29 avril 2024, Monsieur [B], [H], [N] [F] représentés par son Conseil, maintient l'ensemble de ses prétentions dans les termes de l’assignation.
Au soutien de ses demandes, il fait valoir que le congé a été délivré conformément aux prescriptions légales, que Monsieur [U] [C] est désormais sans droit ni titre et qu'il est tenu au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération de lieux.

Assignée à étude, Monsieur [U] [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
La présente décision étant susceptible d'appel, elle sera réputée contradictoire, conformément à l'article 473 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture de Paris le 22 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 29 avril 2025.
L’action est donc recevable.

Sur la validité du congé

En vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

En l'espèce, Monsieur [B], [H], [N] [F] a fait délivrer par exploit de Commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, un congé pour vendre à Monsieur [U] [C] à effet au 20 juillet 2024 à minuit, soit six mois avant l'expiration du bail renouvelé. Le congé contient bien une offre de vente à un prix du marché et précise les conditions de la vente. La notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé.
Par conséquent, il convient de valider le congé donné par Monsieur [B], [H], [N] [F] à Monsieur [U] [C] à compter du 20 juillet 2024 à minuit.

Sur les conséquences de la validité du congé

• Sur la demande d'expulsion

Monsieur [B], [H], [N] [F] a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre depuis le 21 juillet 2024 à 00h00. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [C] selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code de procédure civile, et dit n’y avoir lieu à en ordonner le transport et la séquestration.

• Sur la demande d'indemnité d'occupation

La validation du congé a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation par le versement d'une indemnité d'occupation.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté de la provision pour charges jusqu’à complète libération des lieux.

Cette indemnité sera due à compter du 21 juillet 2024 à 00h00.

Sur la demande indemnitaire
Monsieur [B], [H], [N] [F] ne justifiant d’aucun préjudice sera débouté de sa demande aux fins de voir condamner Monsieur [U] [C] au paiement de la somme de 2000 euros au titre du préjudice subi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [C] qui succombe, sera condamné aux dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation, mais à l’exclusion du coût du congé pour vendre relevant de la seule initiative du bailleur et dans son seul intérêt.

Il convient en équité de condamner Monsieur [U] [C] à payer à Monsieur [B], [H], [N] [F] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,