TJ 91228, 3 juin 2025, RG 24/01704

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01704 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QLUF

JUGEMENT

DU : 03 Juin 2025

S.A. LOGIAL COOP

C/

Mme [M] [S]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 03 Juin 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. LOGIAL COOP
Agence d’[Localité 10]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocats au barreau d’ESSONNE

DEFENDERESSE:

Madame [M] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 8]
[Localité 7]
comparante en personne assistée de Me Antoine LEBON, avocat au barreau d’ESSONNE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-009029 du 16/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 01 avril 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :
À : Me MORELLI + CCC
CCC Me LEBON

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2022, la société LOGIAL COOP a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 862,37 euros provisions pour charges incluses.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1465.89 euros au titre de l'arriéré locatif terme d’avril inclus dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat et en enjoignant à la locataire de justifier de l’assurance du logement donné à bail.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [M] [S] le 21 septembre 2023.

Par assignation du 13 septembre 2024, la société LOGIAL COOP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
1942,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2024,
autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,
faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,
1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025 et renvoyée à la demande du défendeur.
À l'audience du 1er avril 2025, la société LOGIAL COOP maintient l'intégralité de ses demandes, sauf à se désister de sa demande au titre de l’assurance, Mme [M] [S] justifiant de l’assurance du logement pour partie de la période visée. Elle précise que la dette locative, actualisée au 25 mars 2025, s'élève désormais à 5626,96 euros terme de mars inclus. La société LOGIAL COOP considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le loyer résiduel hors montant des allocations logement étant bien versé.

Mme [M] [S] assistée de son conseil reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 150 euros, en plus du loyer courant. Mme [M] [S] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
Elle expose à l’appui de sa demande, avoir 5 enfants à charge, que son conjoint est en attente de régularisation de sa situation, que les revenus du couple sont composés du RSA et des prestations sociales famille. Elle ajoute être en attente d’une décision du FSL et qu’un rappel rétroactif d’allocation logement devrait lui être versé.

La société LOGIAL COOP indique ne pas être opposée aux délais de paiement sollicités et à la suspension de la clause résolutoire au cours de ces délais.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [M] [S] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juin 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société LOGIAL COOP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 4 juin 2024 et que la somme de 1465.89 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l'absence d'autre élément permettant d'établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il sera fait application du délais de deux mois s’agissant des conséquences du commandement de payer délivré le 4 juin 2024.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 août 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société LOGIAL COOP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 mars 2025, Mme [M] [S] lui devait la somme de 5626,96 euros.
Mme [M] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [M] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LOGIAL COOP ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,