TJ 91228, 3 juin 2025, RG 24/01638

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01638 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QPRS

JUGEMENT

DU : 03 Juin 2025

Société SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Mme [C] [J]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 03 Juin 2025.

DEMANDERESSE:

Société SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE IMMOBILIERE DU MOULIN VERT
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

DEFENDERESSE:

Madame [C] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Hakima AMEZIANE de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocats au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 01 Avril 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :
À : Me MAKOSSO + CCC
CCC Me MIALET

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2021, la société SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], outre un emplacement de parking n° 307ZPE0017 moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 673,16 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1886,99 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2024 terme de janvier inclus, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C] [J] le 4 mars 2024.

Par assignation du 14 août 2024, la société SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
1621,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,
faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,
400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 1er avril 2025, la société SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 mars 2025, s'élève désormais à 1753,05 euros terme de février inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. La société SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT précise enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [C] [J] reconnaît en effet le montant de la dette locative. Elle expose avoir été confrontée à une baisse de revenus à la suite d’arrêts de travail, bénéficier désormais d’une reconnaissance par la MDPH, avoir deux enfants à charge et avoir pris des accords de paiement avec le bailleur en avril 2024 et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 101,33 euros, en plus du loyer courant, telle que prévue dans le protocole d’accord.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [C] [J] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juin 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 29 février 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1886,99 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 avril 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 mars 2025 terme de février inclus, Mme [C] [J] lui devait la somme de 1753,05 euros. Il convient toutefois de soustraire de ce montant la somme de 267.07 euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens.

Mme [C] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme de 1485.98 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [C] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [C] [J] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,