TJ 91228, 3 juin 2025, RG 24/01635

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01635 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QPRK

JUGEMENT

DU : 03 Juin 2025

S.A. LES RESIDENCES,

C/

Mme [T] [Y]

M. [K] [Y]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 03 Juin 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. LES RESIDENCES,
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DEFENDEURS:

Madame [T] [Y]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [Y]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 01 Avril 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :
À : Me HALIMI + CCC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 octobre 2010, la société OPIEVOY a consenti un bail d’habitation à M. [K] [Y] et Mme [Z] [X] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 360,27 euros hors charges.
Mme [Z] [X] a donné congé le 19 janvier 2011, M [K] [Y] restant seul titulaire du bail.

M [K] [Y] a justifié auprès du bailleur être marié depuis le 26 septembre 2020 à Mme [T] [S] épouse [Y].

Par acte sous seing privé en date du 16 juin 2022, la société SA LES RESIDENCES a donné à bail à M [K] [Y] un emplacement de parking n° 508G1G0036 situé [Adresse 3] à [Localité 6] en accessoire du logement.

Par actes de commissaire de justice du 5 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1772,86 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 02 avril 2024 terme de mars inclus dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [Y] et Mme [T] [Y] le 28 mars 2024.

Par assignations du 20 août 2024, la société SA LES RESIDENCES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation et de l’emplacement de parking, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [Y] et Mme [T] [Y] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
892,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 août 2024 portant sur le logement et l’emplacement de parking, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,
faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,
400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 1er avril 2025, la société SA LES RESIDENCES représentée maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 mars 2025, s'élève désormais à 895 euros. La société SA LES RESIDENCES considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à personne et à domicile, M. [K] [Y] et Mme [T] [Y] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

La société SA LES RESIDENCES sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement compte tenu de la reprise des paiements et du montant de la dette.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société SA LES RESIDENCES a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [K] [Y] et Mme [T] [Y].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juin 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA LES RESIDENCES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail d’habitation et de l’emplacement de parking a été signifié aux locataires le 5 avril 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1772,86 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 juin 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, bien que les locataires de ne comparaissent pas, il ressort de l’historique des versements produits par le bailleur que le paiement du loyer courant a repris avant l’audience, que des versements supplémentaires ont permis de diminuer la dette depuis la délivrance de l’assignation. Le bailleur a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi délais de paiement
Au regard des paiements effectués par les locataires, il y a lieu de leur permettre de verser la somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de la société SA LES RESIDENCES de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société SA LES RESIDENCES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 mars 2025, M. [K] [Y] et Mme [T] [Y] lui devaient la somme de 635.55 euros, soustraction faite des frais de procédure. d'un montant de 259.45 euros inclus dans les décomptes et correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens.

M. [K] [Y] et Mme [T] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, le montant des sommes dues sera fixé à 635.55 euros au titre de l’arriéré locatif.

1En application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. Aux terme de l’article 220 du code civil, 2les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux.
En l’espèce, il n’est pas contesté que le bien donné à bail est constitutif du logement du couple [Y]. Il s’en suit que le paiement des loyers et indemnités d’occupation est bien constitutif d’une dette ménagère au sens de l’article 220 du code civil
Dès lors M. [K] [Y] et Mme [T] [Y] seront solidairement condamnés à payer le solde locatif à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [K] [Y] et Mme [T] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA LES RESIDENCES ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [K] [Y] et Mme [T] [Y] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [Y] et Mme [T] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de la situation économique respective des parties, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,