TJ 92050, 30 juin 2025, RG 24/09220

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
30 Juin 2025

N° R.G. : N° RG 24/09220 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZKPR

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du 2/4 rue du 11 Novembre 1918 92110 CLICHY-LA-GARENNE représenté par son syndic :

C/

[Y] [B], [L] [T] [B]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du 2/4 rue du 11 Novembre 1918 - 92110 CLICHY-LA-GARENNE représenté par son syndic :
Société IMAX GESTION
11 rue du Marché Saint-Honoré
75001 PARIS

représentée par Me France CHAUTEMPS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0058

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [B]
7 allée des Acacias
95110 SANNOIS

défaillant

Madame [L] [T] [B]
7 allée des Acacias
95110 SANNOIS

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mai 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Carole GAYET, Juge
Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 2/4 rue du 11 Novembre 1918 à CLICHY (92110) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [Y] [B] et Mme [L] [T] [B] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société IMAX GESTION les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 5/11/2024, aux fins de :
Recevoir le Syndicat des copropriétaires du 2/4 rue du 11 Novembre 1918 à CLICHY (92110), en ses demandes les disant recevables et bien fondées,
Y faisant droit :
Condamner Monsieur [Y] [B] et Madame [L] [T] [B] solidaireme nt et à défaut in solidum à payer au Syndicat des Copropriétaires les sommes suivantes :
- 23.213,81 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété dues en principal au 1er trimestre 2024 et arrêtées au 1er Janvier 2024, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1153 alinéas 1 à 3 du Code Civil, à compter de la mise en demeure du 22 décembre 2022 ;
- 394,80 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;
- 1.500 € à titre de dommages et intérêts ;
- 1.500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile
Ordonner l’exécution provisoire du Jugement à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie.
Condamner Monsieur [Y] [B] et Madame [L] [T] [B] solidairement et à défaut in solidum en tous les dépens, qui comprendront notamment les frais d’assignation, ainsi que les tous les actes rendus nécessaires pour l’exécution du Jugement à intervenir.

M. [Y] [B] assigné par acte remis à personne et Mme [L] [T] [B], assignée par acte remis à personne qui s’est déclarée habilitée, et à laquelle le commissaire de justice instrumentaire indique avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 06/12/2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 27/05/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à “recevoir” et “dire bien fondées” ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elle ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision dévant figurer dans la pertie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale,
- un extrait du compte de M. [Y] [B] et Mme [L] [T] [B] pour la période du 01/01/2021 au 01/01/2024,
- les appels de fonds adressés aux défendeurs du 01/04/2021 au 01/01/2024,
- le grand livre des comptes de la copropriété du 01/07/2020 au 28/02/2021,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 28/01/2021 et 10/03/2022 et les attestations de non recours afférentes,
- différentes « mise en demeure » adressées par le syndic en date du 18 juin 2021 pour obtenir paiement de la somme de 5.951,31 euros (avis de réception produit), du 4 novembre 2021 pour obtenir paiement de la somme de 7.201,04 euros (avis de réception produit), et la relance du 16 novembre 2021 pour obtenir paiement de la somme de 7.553,32 euros (avis de réception non produit),
- une mise en demeure d’avocat en date du 22/12/2022 pour obtenir paiement de la somme de 25.175,24 euros (avis de réception produit du 27/12/2022),
- le contrat de syndic.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 23.213,81 euros au titre des charges arrêtées au 01/01/2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22/12/2024.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [Y] [B] et Mme [L] [T] [B] sont propriétaires des lots n°15 et 86 de l'état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 28/01/2021 et 10/02/2022 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2019-2020 et 2020-2021, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2021-2022, 2022-2023, étant précisé que les exercices portent sur une période du 1er juillet au 30 juin, ainsi que les appels de fonds adressés en vertu de ces assemblées.

Contrairement à ce que le bordereau de pièces en pied d’assignation mentionne, le syndicat des copropriétaires n’a pas fourni le procès-verbal d’assemblée générale de 2023 permettant de démontrer que le budget prévisionnel pour l’exercice 2023-2024 aurait été adopté. Dès lors, toutes les sommes appelées compter du 1er juillet 2023 seront déduites, à savoir la somme totale de 1.718,64 euros (540,21 + 32,67 + 540,21 + 32,67 + 540,21 + 32,67) selon le décompte produit.

En outre, il résulte de l'analyse de ce même décompte que la somme dont le paiement est poursuivi, englobe un montant de 3.973,30 euros sous l'intitulé « solde antérieur », dont une partie seulement est justifiée par la fourniture du grand livre comptable, à hauteur de 817,94 euros correspondant aux provisions et appels de fonds pour les 3ème et 4ème trimestres 2020 et le 1er trimestre 2021. La somme totale de 3.155,36 euros (3.973,30 - 817,94), non justifiée depuis son origine par les procès-verbaux d’assemblées afférents, sera donc déduite de la créance du syndicat des copropriétaires en application de l’article 9 du code de procédure civile.

Au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d'un montant de 18.339,81 euros (23.213,81- (1.718,64 + 3.155,36)).

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter du 22/12/2022, date d’envoi de la mise en demeure par avocat adressée au défendeur.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 22/12/2022, afin d’obtenir paiement de la somme de 25.175,24 euros.

En l’occurrence, l’analyse du décompte produit démontre que le défendeur a adressé un grand nombre de règlements postérieurement à la délivrance de ladite mise en demeure.

Partant, faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur l’imputation des versements opérés, les intérêts au taux légal courront sur les sommes mises à la charge de M. [Y] [B] et Mme [L] [T] [B] à compter de l’assignation, soit le 05/11/2024.

En conséquence, M. [Y] [B] et Mme [L] [T] [B] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18.339,81 euros euros au titre des charges dues pour la période du 01/07/2020 au 30/06/2023 appels du 2eme trimestre 2023 et répartition des dépenses 2020/2021 inclus et déduction faite du règlement dela somme de 500 euros en date du 05 juin 2023,, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5/11/2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 394,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

- frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (240 euros en date du 29 décembre 2022), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

- frais de relance en date du 16/11/2021 (66 euros) dès lors que celle-ci est adressée moins de 15 jours après la mise en demeure du 04/11/2021 et ne présente ainsi pas le caractère de frais nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 88,80 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatives aux mises en demeures du syndic en date des 18/06/2021 et 04/11/2021, qui sont produites avec les preuves d’envoi et dont le coût facturé est conforme au contrat de syndic communiqué.

En conséquence, M. [Y] [B] et Mme [L] [T] [B] seront condamnés au paiement de la somme de 88,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 306 euros sur le compte de M. [Y] [B] et Mme [L] [T] [B].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. [Y] [B] et Mme [L] [T] [B] dans le paiement régulier de leurs charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [Y] [B] et Mme [L] [T] [B] seront condamnés à lui payer.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [B] et Mme [L] [T] [B], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels incluront les frais d’assignation mais ne comprendront pas d’hypothétiques frais d’exécution.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [Y] [B] et Mme [L] [T] [B] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que M. [Y] [B] et Mme [L] [T] [B] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire une quelconque pièce propre à fonder la solidarité qu’il invoque, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.

PAR CES MOTIFS