TJ 92050, 30 juin 2025, RG 24/01552

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
30 Juin 2025

N° RG 24/01552 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZGLQ

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 17 VILLA MARGUERITE 92130 ISSY LES MOULINEAUX

C/

[X] [D]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 17 VILLA MARGUERITE 92130 ISSY LES MOULINEAUX , représenté par son syndic coopératif
Monsieur [R] [U]
17 villa Marguerite
92130 ISSY LES MOULINEAUX

représentée par Me Florence FAURE-GEORS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

DEFENDERESSE

Madame [X] [D]
32 rue de Socrate
33600 PESSAC

défaillant

En application des dispositions des articles 778, 812 du code de procédure civile et L212-5-1 du code de l’organisation judiciaire l’affaire a été fixée le 08 Avril 2025dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Anne-Laure FERCHAUD, Juge, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné aux parties.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 17 Villa Marguerite à ISSY-LES-MOULINEAUX (92130) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de Mme [X] [D] dans le règlement des charges dont elle est redevable alors qu’elle a déjà été précédemment condamné par jugement en date du 2 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic coopératif pris en la personne de M. [R] [U] l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 14 février 2024 aux fins de voir :

DIRE RECEVABLE ET BIEN FONDE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 17 Villa Margueritte 92130 Issy les Moulineaux, représenté par son syndic en fonctions, monsieur [R] [U],

CONDAMNER Madame [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonctions, monsieur [R] [U], les sommes suivantes :

4.929,07 euros concernant les charges dues pour la période du 1er juillet 2021 au 3 janvier 2024, inclus, et ce suivant arrêté de comptes certifiés conforme en date du 3 janvier 2024, assortie des intérêts légaux ;
156 euros au titre des contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
2.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, les frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance,
ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil,

Mme [X] [D], auquel l’acte précité a été délivré au visa de l’article 659 du code de procédure civile, sans que l’avis de réception de la lettre recommandée adressée par l’huissier de justice ne soit produit, n’a pas constitué avocat.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic coopératif pris en la personne de M. [R] [U], a fait assigner une seconde fois, Mme. [X] [D], devant ce tribunal par exploit du 22 août 2024, selon un dispositif de ces écritures identique à l’assignation du 14 février 2024.

Mme [X] [D], auquel l’acte extra-judiciaire du 22 août 2024 a été délivré au visa de l’article 659 du code de procédure civile, sans que l’avis de réception de la lettre recommandée adressée par l’huissier de justice ne soit produit, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire bien-fondé », ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les frais réclamés et les dépens
 
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 156 euros au titre des frais de recouvrement et le paiement des frais d’hypothèque légale ou judiciaire au titre des dépens.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement du coût de la prise d’hypothèque légale ou judiciaire au titre des dépens, or, celle-ci prévue dans les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
 
Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les frais, d’un montant de 156 euros, seront examinées en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les frais de prise d’hypothèque légale ou judiciaire qui seront examinés au titre du même article.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 4.929,07 euros au titre des charges arrêtées au 3 janvier 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale,
- un extrait du compte de Mme [D] pour la période du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2024,
- les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés à la défenderesse,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 23 novembre 2020, 28 juin 2021 et 26 juin 2023 et l’attestation de non-recours afférente.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Mme [D] est propriétaire du lot n°7 de l'état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 23 novembre 2020, 28 juin 2021 et 26 juin 2023 qui ont approuvé les comptes des exercices 2020, 2021 et 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023 et 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Il résulte de l'analyse du décompte produit que la somme de 387,24 euros, dont le paiement est poursuivi, libellée « surplus versement suite 2nd jugement », correspondant au reliquat des causes du jugement du 2 décembre 2021.

Ce poste sera donc déduit de la créance que le syndicat des copropriétaires invoque, dans la mesure où il dispose déjà d'un titre de ce chef.

Au vu du décompte produit, après déduction de la somme pour laquelle le demandeur dispose déjà d’un titre exécutoire, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 4.541,83 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2024 appels de provisions du 1er janvier 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal sans préciser la date à partir de laquelle lesdits intérêts devraient courir.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Le syndicat des copropriétaires ne précise aucune date à compter de laquelle il souhaite que les intérêts soient décomptés.

Par conséquent, les intérêts au taux légal courront à compter de la première assignation, qui vaut mise en demeure.

En conséquence, Mme [D] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.541,83 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2024 appels de provisions du 1er janvier 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 février 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 156 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait du compte de Mme [D] dédié aux frais de recouvrement pour la période du 11 août 2021 au 13 octobre 2023,
- une facture d’avocat relative à l’ouverture du dossier, la rédaction d’une lettre de mise en demeure et des frais de secrétariat,
- le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

- frais de mise en demeure en date du 11 août 2021 (36 euros) dès lors que ladite lettre n’est pas versée aux débats ;
- honoraires d’avocat pour la procédure de recouvrement de créance (120 euros),
- frais de la constitution d’hypothèque légale ou judiciaire en ce que ces frais ne sont justifiés par aucune pièce permettant d’en connaître le montant et la réalité.

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 156 euros, débitée sans fondement sur le compte de Mme [D].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de Mme [D] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi de la défenderesse est d’autant plus caractérisée qu’elle a déjà été condamné par le tribunal judiciaire de Nanterre en date du 2 décembre 2021 (au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2021 inclus).

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Mme [D] sera condamnée à lui verser.

Sur les demandes accessoires

Mme [D], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne comprendront pas les frais de constitution d’hypothèque légale ou judiciaire qui ne relèvent pas des dépens et ont été examinés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [D] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

Sur la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur les sommes allouées

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes allouées soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L'article 1343-2 du code civil précise quant à lui que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Compte tenu des dispositions précitées, il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et de dire que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes allouées au titre du présent jugement pourront être capitalisés lorsqu’échus pour une année entière.

PAR CES MOTIFS