TJ 92050, 30 juin 2025, RG 24/05089

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
30 Juin 2025

N° R.G. : N° RG 24/05089 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZKBK

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC 45-47 avenue Anatole France 92700 COLOMBES, pris en la personne de son syndic

C/

[I] [V]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

SDC 45-47 avenue Anatole France 92700 COLOMBES, pris en la personne de son syndic
Cabinet MORVAN & EDGAR QUINET
20 rue Edgar Quinet
92700 COLOMBES

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

DEFENDERESSE

Madame [I] [V]
47 avenue Anatole France
92700 COLOMBES

défaillante

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mai 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Carole GAYET, Juge
Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 45-47 avenue Anatole France à Colombes (92700) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de Madame [I] [V], alors qu’elle a déjà été précédemment condamnée par jugements en dates des 18/11/2016, 14/04/2019 et 10/11/2021, dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet MORVAN & EDGAR QUINET l’a faite assigner devant ce tribunal par exploit du 03/06/2024, aux fins de :

CONDAMNER Madame [I] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis 45-47 avenue Anatole France à COLOMBES (92700) la somme en principal de 10.745.74 €, à titre des charges de copropriété impayées entre le 1er avril 2021 et le l0 mai 2024, et représentant :
10.627.74 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;118.00 € au titre des frais relevant de l'article l0-l de la Loi du l0 juillet 1965.
ASSORTIR la condamnation prononcée à l'encontre de Madame [I] [V] d'une condamnation au paiement de I ‘intérêt au taux légal à compter :
De la mise en demeure notifiée par le Cabinet MORVAN & EDGAR QUINET, Syndic, en date du 08/02/2022 d'avoir à payer la somme de 5.598,34 € ;De la mise en demeure notifiée par le Cabinet MORVAN & EDGAR QUINET, Syndic en date du 09/11/2023 d'avoir à payer la somme de 11.154,35 € ;De la présente assignation pour le surplus.
ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l'assignation ;

CONDAMNER Madame [I] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l‘immeuble sis 45-47 avenue Anatole France à COLOMBES (92700) la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Madame [I] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l‘immeuble sis 45-47 avenue Anatole France à COLOMBES (92700) une indemnité de 2.000 € sur le fondement de I ‘article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment, les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d'exécution du jugement à intervenir, que l'émolument de recouvrement revenant au Commissaire de Justice au titre de l'article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maitre Éric AUDINEAU membre de I'AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

Mme [I] [V], assignée par acte remis à personne, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6/12/2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

Extrait de matrice cadastraleJugement du Tribunal d'instance de COLOMBES du 18/11/2016Jugement du Tribunal d'Instance de COLOMBES du04/11/2019Jugement du Tribunal d'instance de COLOMBES du 10/11/2021Mise en demeure du 08/02/2022 pour obtenir le paiement de la somme de 5.598,34 euros et avis de réceptionMise en demeure du 09/11/2023 pour obtenir le paiement de la somme de 11.154,35 euros + Justificatifs RARExtrait du compte copropriétaire de Madame [V] entre le 0l/04/2021 et le 10/05/2024Appels de fonds adressés à Mme [I] [V], Procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 19/04/2021, 14/04/2022, 30/03/2023 et 21/03/2024 et attestations de non recours afférentes,Contrat de syndic.
Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 10.627,74 euros au titre des charges arrêtées au 10/05/2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 8/02/2022 sur la somme de 5.598,34 euros, à compter du 9/11/2023 sur la somme de 11.154,35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Mme [I] [V] est propriétaire du lot n°1 de l'état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 19/04/2021, 14/04/2022, 30/03/2023 et 21/03/2024 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2020 à 2023, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2024 et 2025, ainsi que les appels de fonds en exécution de ces assemblées.

Au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d'un montant de 10.627,74 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter des dates d’envoi des mises en demeure adressées à la défenderesse :
à compter du 08/02/2022 sur la somme de 5.598,34 euros, à compter du 09/11/2023 sur la somme de 11.154,35 eurosà compter de l’assignation pour le surplus.
L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit les mises en demeure adressées les 08/02/2022 et 09/11/2023. Toutefois, celles-ci ne tiennent pas compte du fait qu’une parrtie des charges dont le paiement est poursuivi est venue à échéance postérieurement à leur délivrance, outre qu’elles englobent des frais. Partant, les intérêts courront à compter de l’assignation qui porte sur la totalité des sommes dues et vaut mise en demeure.

En conséquence, Mme [I] [V] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.627,74 euros au titre des charges dues pour la période du 01/04/2021 au 10/05/2024 appels du 3e trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 03 juin 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 118 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal, à compter du 08/02/2022 sur la somme de 5.598,34 euros, à compter du 09/11/2023 sur la somme de 11.154,35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 118 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant aux mises en demeure produites avec le justificatif de leur envoi postal dont le coût facturé est conforme au contrat de syndic communiqué.

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d'intérêts au taux légal à compter des dates d’envoi des mises en demeure adressées à la défenderesse.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires produit les mises en demeure adressées les 08/02/2022 et 09/11/2023, chacune réclamant ces frais (58 euros puis 60 euros) pour la première fois. Ainsi que précisé plus avant au titre des charges les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter de l’assignation.

En conséquence, Mme [I] [V] sera condamnée au paiement de la somme de 118 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 03/06/2024.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui sont allouées au titre des charges et des frais seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de Mme [I] [V] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi de la défenderesse est d’autant plus caractérisée qu’elle a déjà été condamnée par le tribunal d’instance de Colombes à 3 reprises les 18/11/2016, 4/11/2019 et 10/11/2021.

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, que Mme [I] [V] sera condamnée à lui verser.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [V], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci comprendront les frais de délivrance de l’assignation mais non pas les frais d’exécution du jugement et émoluments, hypothétiques à ce stade. Ils pourront être recouvrés directement par Maître AUDINEAU dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [I] [V] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS