TJ 92050, 30 juin 2025, RG 24/00958

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
30 Juin 2025

N° RG 24/00958 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZFSL

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la “Résidence TOUR DEFENSE 2000" 23 rue Louis POUEY 92800 PUTEAUX représenté par son syndic :

C/

[I] [F]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la “Résidence TOUR DEFENSE 2000" 23 rue Louis POUEY 92800 PUTEAUX représenté par son syndic :
Cabinet ATRIUM GESTION
4 rue d’Argenson
75008 PARIS

représentée par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

DEFENDERESSE

Madame [I] [F]
Tour Défense 2000
23 rue Louis Pouey
92800 PUTEAUX

défaillante

En application des dispositions des articles 778, 812 du code de procédure civile et L212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et de l’accord de Maitre Tournier, l’affaire a été fixée le 08 Avril 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Anne-Laure FERCHAUD, Juge, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné aux parties.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier de la Résidence Tour Défense 2000 sise 23 rue Louis-Pouey à PUTEAUX (92800) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de Mme [I] [F] dans le règlement des charges dont elle est redevable alors qu’elle a déjà été précédemment condamnée par jugement en date du 8 avril 2021, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 29 janvier 2024, aux fins de :

CONDAMNER Madame [F] [I] au paiement de la somme de 18.242,34 euros en principal, appel de charges du premier trimestre 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 1er janvier 2024, majorée des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2023 sur la somme de 16.838,71 euros, puis à compter de la présente assignation pour le surplus ;

LA CONDAMNER de même au paiement de la somme de 3.200 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 2.600 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens.

Mme [I] [F], assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés
 
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 18.242,34 euros au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2024.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
 
En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.
 
Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 15.130,14 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 3.112,20 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 15.130,14 euros au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2023 sur la somme de 16.838,71 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale,
- un extrait du compte de Mme [I] [F] pour la période du 1er juillet 2020 au 1er janvier 2024,
- les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés à la défenderesse,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 3 octobre 2018, 9 octobre 2019, 19 janvier 2021, 14 décembre 2021, 19 septembre 2022 et 5 juillet 2023.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale que Mme [I] [F] est propriétaire des lots n°1218, 1792 et 1551 de l'état descriptif de division.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 15.130,14 euros au 1er janvier 2024, déduction faite des frais de recouvrement qui relèvent de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 19 janvier 2021, 14 décembre 2021, 19 septembre 2022 et 5 juillet 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023 mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur l’exercice 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.
Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 15.130,14 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er juillet 2020 au 1er janvier 2024, appels de provisions du 1er janvier 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2023, date d’envoi de la mise en demeure adressée à la défenderesse.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 9 novembre 2023, afin d’obtenir paiement de la somme de 16.838,71 euros. Or, la somme poursuivie par le syndicat des copropriétaires étant inférieure à ladite somme, il ne saurait être alloué d’intérêts sur un montant supérieur à celui qui est réellement dû. En outre, le décompte joint du syndic mentionné dans la mise en demeure précitée n’est pas produit aux débats.

Par conséquent, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

En conséquence, Mme [I] [F] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.130,14 euros au titre des charges dues pour la période 1er juillet 2020 au 1er janvier 2024, appels de provisions du 1er janvier 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 3.112,20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts à compter de l’assignation.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait du compte de Mme [I] [F] pour la période du 1er juillet 2020 au 1er janvier 2024,
- le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

- frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (478,80 euros), ainsi que de suivi d’impayé (445 + 450 + 450 + 455 + 455 = 2.255 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;
- frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque dans la mesure où aucune pièce n’est produite pour en justifier (184 + 194,40 = 378,40 euros).

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 3.112,20 euros, débitée sans fondement sur le compte de Mme [I] [F].

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d'intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2023, date d’envoi de la mise en demeure adressée à la défenderesse.

En l’occurrence, étant débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement, il s’ensuit que cette demande ne peut être davantage accordée.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.200 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de Mme [I] [F] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi de la défenderesse est d’autant plus caractérisée qu’elle a déjà été condamnée par le tribunal de proximité de PUTEAUX en date du 8 avril 2021 (au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2020 inclus).

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.600 euros à titre de dommages-intérêts, que Mme [I] [F] sera condamnée à lui verser.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [F], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [I] [F] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS