TJ 49007, 19 juin 2025, RG 25/00179

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’ANGERS
(Site Coubertin)

N° RG 25/00179

N° Portalis DBY2-W-B7J-HZ4O

JUGEMENT du
19 Juin 2025

Minute n° 25/00608

Société LOGI OUEST

C/

[P] [I]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

Me Arnaud BARBÉ

Copie conforme

M. [P] [I]

Préfecture du Maine et Loire

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 19 juin 2025,

après débats à l'audience du 27 Mars 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection,
assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

Conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves ÉGAL, Premier Vice-Président -Juge des Contentieux de la Protection- et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe,

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. d’HLM LOGI OUEST
immatriculée au RCS d’ANGERS sous le n° 058 201 534
dont le siège social est sis [Adresse 1],
[Localité 1],
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Arnaud BARBÉ, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [I]
né le 1er décembre 1987 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2],
[Localité 3]

comparant en personne,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 28 juillet 2016, la SA LOGI OUEST a donné à bail à M. [I] [P] et à Mme [N] [H] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 553,49 euros, outre une provision sur charges.

Mme [N] a quitté le logement et M. [I] est resté seul titulaire du bail.

Le 28 août 2024, la SA LOGI OUEST a fait délivrer à M. [I] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour la somme en principal de 2.552,20 euros représentant les loyers et charges impayés.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 7 janvier 2025, la SA LOGI OUEST a fait assigner M. [I] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins d’obtenir :

- la condamnation de M. [I] [P] à payer la somme de 4.255,17 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

- la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 29 octobre 2024, et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail ;

- l'expulsion de M. [I] [P] et de tous occupants de son chef à l'expiration d'un délai de deux mois à compter d'un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique ;

- la condamnation de M. [I] [P] au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec revalorisation telle que prévue au contrat de bail, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux loués, subsidiairement la fixation de cette indemnité ;

- l'exécution provisoire ;

- la condamnation de M. [I] [P] au paiement de la somme de 400,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l'audience du 27 mars 2025 la SA LOGI OUEST a actualisé sa créance locative et a maintenu ses demandes en s’opposant à l’octroi de délais suspensifs.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier.

M. [I] [P] n'a pas contesté l'existence ni le montant de la dette locative et a sollicité l'octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme mensuelle de 150,00 euros pour régulariser sa dette ; il a indiqué avoir trouvé un nouveau logement à [Localité 4] et déménager rapidement ; il n’a pas adressé son préavis au bailleur.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe, les parties présentes étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d'assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l'espèce, la SA LOGI OUEST justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier recommandé distribué le 09 septembre 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et Loire par la voie électronique le 9 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien fondé des demandes

L'article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu'à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que “ tout contrat de bail d'habitation contient une telle clause.

En l'espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par le bailleur que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés par M. [I] [P] , ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui leur a été délivré le 28 août 2024, lequel visait en l'espèce un délai de régularisation de DEUX MOIS.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 octobre 2024.

Le locataire est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il convient dès lors d'ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner M. [I] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, la SA LOGI OUEST réclame le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date du 20 mars 2025, mensualité de février comprise et frais déduits, prouvant ainsi les obligations dont elle demande l’exécution.

M. [I] [P] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, ni n'allègue avoir réglé la somme réclamée.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner M. [I] [P] à payer à la SA LOGI OUEST la somme de Six mille deux cent soixante-deux euros et quarante-neuf centimes (6.262,49 euros), assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4.255,17 euros et du jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, M. [I] [P] justifie de son impossibilité de régler immédiatement les sommes dues en raison de sa situations financière.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d 'autoriser le débiteur à se libérer de la dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Sur la demande en paiement formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile :

Par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il parait équitable en l'espèce d'allouer à la requérante une somme de 150,00 euros au titre de l'article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

M. [I] [P] supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,