TJ 45234, 25 juin 2025, RG 24/06130

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/06130 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G7A4

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par M. [U] [H] (Salarié) muni d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [D] [P], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

A l'audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 19 mai 2021, la SA d'[Adresse 5] a donné en location à Monsieur [L] [D] [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 444,63 euros, charges comprises, payables à terme échu.

Des loyers étant impayés, la SA d'HLM VALLOIRE HABITAT a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret par voie électronique le 16 juillet 2024.

Par la suite et en raison de la persistance de loyers impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire le 17 juillet 2024 à Monsieur [L] [D] [P], pour un montant en principal de 6.887,87 euros.

La SA d’[Adresse 5] a ensuite fait assigner Monsieur [L] [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, aux fins suivantes:
-Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [P] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
-Voir condamner Monsieur [D] [P] au paiement de la somme de 9.588,49 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 19 septembre 2024 ;
-Voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et l’y condamner en tant que de besoin ;
-Voir condamner Monsieur [D] [P] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-Voir condamner Monsieur [D] [P] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de la présente assignation.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 septembre 2024.

A l’audience du 22 avril 2025, la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT - représentée avec pouvoir par Monsieur [U] [H], employé du bailleur – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.968,49 euros. Il a indiqué que l’assurance n’a pas été régularisée. Il a ajouté que si l’assurance est justifiée, il consent à l’octroi de délais de paiement.

Cité à étude, Monsieur [L] [D] [P] a comparu. Il a reconnu le montant de la dette locative et a indiqué son souhait de rester dans le logement. Il a indiqué souhaiter payer en plusieurs fois et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 euros en plus du loyer courant. Il a indiqué être préparateur de commande et ne pas avoir son assurance locative sur lui mais avoir une assurance pour le logement.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [D] [P] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé. Une action en prévention des expulsions a pu être menée.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2025.

Le juge a sollicité l’envoi par note en délibéré, de l’attestation d’assurance du logement de Monsieur [D] [P] avant le 2 mai 2025.

Par note en délibéré en date du 16 avril 2025, la SA VALLOIRE HABITAT a indiqué que Monsieur [D] [P] a justifié de son assurance locative.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

Il convient également d’indiquer que la SA d'[Adresse 5] se désiste de sa demande au titre de l’assurance, celle-ci ayant été transmise par les locataires.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'HLM VALLOIRE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s'appliquant au bail qui est antérieur à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 19 mai 2021 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 5-A, page 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juillet 2024, pour la somme en principal de 6.887,87 euros.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le mardi 17 septembre 2024 à 24 heures.

Entre le 17 juillet 2024 et le 17 septembre 2024 à 24 heures, Monsieur [L] [D] [P] n'a procédé à aucun règlement.

Il en résulte que Monsieur [L] [D] [P] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 17 juillet 2024.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 18 septembre 2024 et il y aura lieu de le constater.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’[Adresse 5] produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [D] [P] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (166,16 euros et 182,75 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), des frais de pénalités (22,86 euros, 7 fois 7,62 euros non justifiés en procédure), et des frais de dossier SLS (deux fois 25 euros, non justifiés en procédure), la somme de 2.968,49 euros à la date du 22 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Présent à l'audience, Monsieur [L] [D] [P] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, il sera condamné au paiement de cette somme de 2.968,49 euros. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [D] [P] travaille et qu’il a repris le paiement du loyer courant.

Le bailleur a consenti à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de cette reprise intégrale du paiement du loyer, il convient d’autoriser Monsieur [D] [P] de se libérer de sa dette locative par le paiement de 29 échéances mensuelle de 100 euros et une dernière, permettant de solder la dette en principal et intérêts, et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT sera suspendue conformément à la demande du défendeur.

Cependant, en cas de non-respect de l'échéance accordée pour le règlement du solde de la dette locative, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion Monsieur [D] [P] et de tout occupant de son chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Dans cette hypothèse, Monsieur [D] [P] occupant sans droit ni titre, causerait un préjudice à la SA [Adresse 4] qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Il serait dès lors condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, due à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [D] [P], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, Monsieur [L] [D] [P] sera condamné à verser au demandeur la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS