TJ 45234, 25 juin 2025, RG 25/00015

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00015 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G7VP

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [Y], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [U], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [E] a donné à bail à Monsieur [J] [U] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 27 mai 2005 ayant pris effet le 4 juin 2005, pour un loyer mensuel de 680 euros, payable d’avance mensuellement.

Monsieur [S] [Y] est venu aux droits de Madame [E] [W] suivant procès-verbal de succession notarié reçu à l’office Notarial de [Localité 1] en date du 13 juillet 2018.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] [Y] a fait signifier le 11 juillet 2024 à Monsieur [J] [U] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 3554,20 euros. Ce commandement a été remis à un tiers présent au domicile.

Par acte séparé, Monsieur [S] [Y] a également fait signifier, le 11 juillet 2024, un commandement de justifier de l’assurance locative dans un délai d’un mois. Ce commandement a été remis à un tiers présent au domicile.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de la situation d'impayés le 16 juillet 2024.

Monsieur [S] [Y] a ensuite fait assigner le 11 octobre 2024 Monsieur [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :
-Déclarer Monsieur [S] [Y] recevable et bien fondé en toutes ses demandes
Y faire droit,
En conséquence,
-Valider l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Monsieur [S] [Y] à Monsieur [U] ;
-Condamner Monsieur [U] ainsi que tous occupants de son chef, à quitter sans délai le logement qu’il occupe sis [Adresse 2] ;
-Autoriser Monsieur [S] [Y] à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;
-Juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
-Condamner Monsieur [U], à verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 4.363,42 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à Monsieur [S] [Y], compte arrêté au 24 septembre 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code Civil ;
-Condamner Monsieur [U], à verser à Monsieur [S] [Y] une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;
-Condamner Monsieur [U] au paiement d’une indemnité de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-Condamner Monsieur [U] aux entiers dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer, le commandement pour défaut d’assurance et celui de l’exploit introductif d’instance.

L’assignation a été dénoncé au Préfet le 25 octobre 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 22 avril 2025.

A cette audience, Monsieur [S] [Y] - assisté par son avocat – a actualisé la dette locative à la somme de 10.695,69 euros. Il a précisé qu’aucun paiement n’a eu lieu depuis le 1er avril 2024. Il a sollicité 1000 euros au titre de l’article 700 et a précisé que l’ancien propriétaire du logement était sa mère. Il a aussi indiqué que le logement n’est pas assuré et qu’un commandement de justifier de l’assurance du logement a aussi été délivré par acte séparé, mais que la demande porte uniquement sur les loyers.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [J] [U] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience. Monsieur [U] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2025.

Par note en délibéré adressée au Tribunal en date du 28 avril 2025, le conseil de Monsieur [Y] a justifié de la déclaration de succession de Madame [E] au bénéfice de Monsieur [Y].

Le magistrat a sollicité, par note en délibéré en date du 10 juin 2025, l’envoi de la preuve de la réception de la notification de l’assignation à la Préfecture avant le lundi 16 juin 2025.

Par note en délibéré adressée au Tribunal en date du 13 juin 2025, le conseil de Monsieur [S] [Y] a justifier de la notification de l’assignation à la Préfecture.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Monsieur [S] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 juillet 2024, soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 25 octobre 2024, soit six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s'appliquant au moment de l'assignation.

L’action est donc recevable.

II. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail ayant pris effet le 4 juin 2005 contient une clause de résiliation de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges.

Le commandement de payer qui a été délivré le 11 juillet 2024, prévoyait un délai de six semaines pour éteindre les causes dudit commandement. Toutefois, la clause du bail prévoyant un délai de deux mois, il y aura lieu d’appliquer ce délai malgré les nouveaux termes de la loi du 27 juillet 2023.

C’est donc le délai de deux mois qui s’appliquera en l’espèce.

Il portait sur la somme en principal de 3.554,20 euros au titre des loyers et charges échus.

Monsieur [J] [U] ne s’étant acquitté d’aucun règlement pendant la période de deux mois, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 septembre 2024.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 12 septembre 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [U] reste redevable des loyers jusqu’au 11 septembre 2024, et à compter du 12 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [U], occupant sans droit ni titre depuis le 12 septembre 2024, cause un préjudice à Monsieur [S] [Y] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant indexé des loyers et charges, jusqu’à parfaite libération des lieux.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [S] [Y] produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [U] reste devoir la somme de 10.695,69 euros à la date du 18 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Absent à l'audience, Monsieur [J] [U] ne conteste par définition, ni le principe ni le montant de la dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [J] [U] sera condamné au paiement de la somme de 10.695,69 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision.

Aucun délai de paiement n'a été sollicité ni relevé d'office étant précisé que le locataire n'a pas justifié de l'assurance du logement et n'a pas repris le paiement intégral des loyers.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Par ailleurs, Monsieur [J] [U] sera condamné au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS