TJ 45234, 25 juin 2025, RG 24/06013

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/06013 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G62E

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Localité 7] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par M. [M] [Y] (Salarié) muni d'un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [W] [Z], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

Monsieur [X] [L], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 7 janvier 2022, la Société d'[Adresse 4] a donné à bail à Madame [W] [Z] et Monsieur [X] [L] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 673,23 euros charges comprises, payable à terme échu.

Le 11 avril 2024, la Société d'HLM [Localité 7] HABITAT saisissait la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret d'une situation d'impayés de loyers.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d'[Adresse 4] a fait signifier à Madame [W] [Z] et Monsieur [X] [L] le 18 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 6126,02 euros, selon décompte arrêté le 11 avril 2024.
Le même acte leur faisait sommation soit de produire le questionnaire relatif à l'enquête sur le supplément de loyer, soit de communiquer les raisons pour lesquelles ils s'opposent à cette remise, dans un délai de 8 jours.

la Société d'HLM [Localité 7] HABITAT a ensuite fait assigner Madame [W] [Z] et Monsieur [X] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, aux fins suivantes :
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante quant au bail consenti en date du 7 janvier 2022 à Madame [W] [Z] et Monsieur [X] [L] ;
-Constater la résiliation du contrat de location signé entre les parties en date du 7 janvier 2022 ;
-Ordonner l’expulsion des lieux loués à Madame [W] [Z] et Monsieur [X] [L] ainsi que de tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
-Condamner solidairement Madame [W] [Z] et Monsieur [X] [L] à payer à la [Adresse 6] la somme de 3088,55 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au jour de la délivrance de la présente assignation ;
-Condamner solidairement Madame [W] [Z] et Monsieur [X] [L] à payer à la Société d'HLM [Localité 7] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre dudit logement d’habitation équivalente au montant du loyer et des charges soit 716,65 euros à compter du 18 avril 2024 sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;
-Condamner Madame [W] [Z] et Monsieur [X] [L] à verser à la requérante une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 18 avril 2024, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;
-Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 septembre 2024.

À l’audience du 22 avril 2025, la Société d'[Adresse 4] - représentée avec pouvoir par Monsieur [M] [Y], employé de la personne morale – a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 3933,41 euros, hors frais. Le bailleur a indiqué que les locataires ont déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France qui a été déclaré recevable.

Madame [W] [Z] a comparu. Elle a reconnu le montant de la dette locative. Il a fait état de sa situation familiale, professionnelle et financière. Elle a confirmé avoir déposé un dossier de surendettement à la Banque de France qui a été déclaré recevable. Elle a ajouté vouloir se maintenir dans les lieux et solliciter des délais de paiement, pouvant payée 150 euros par mois en plus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cité à étude, Monsieur [X] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l'audience.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d'appel.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur rédaction applicable à la date de l'assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 7 janvier 2022 contient une clause résolutoire (Article 5 page 7). Un commandement de payer visant la clause a été signifié le 18 avril 2024, pour la somme en principal de 6126,02 euros.

Le commandement de payer laisse un délai de deux mois au locataire pour régler la somme, conformément à ce qui est prévu dans le contrat de bail, ce délai devant être retenue malgré les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 prévoyant un délai de 6 semaines, ces dispositions n'ayant pas vocation à se soustraire à la volonté des parties ni à s'appliquer aux baux antérieurement conclus.

Madame [W] [Z] et Monsieur [X] [L] avaient ainsi jusqu'au mardi 18 juin 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Entre le 18 avril 2024 et le 18 juin 2024 à 24 heures, un seul règlement d'un montant de 1300 euros a été effectué par les locataires si bien que les causes du commandement n'ont pas été éteintes.

Le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 juin 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La Société d'[Adresse 4] produit un décompte daté du 16 avril 2025 démontrant que Madame [W] [Z] et Monsieur [X] [L] restent lui devoir, après soustraction des frais de contentieux (161,84 euros et 183,37 euros, relevant éventuellement des dépens) et des frais de dossier SLS et pénalités (25 euros + 22,86 euros + 7,62 euros X 3 = 70,72 euros), la somme de 3933,41 euros, échéance de mars 2025 incluse.

Présente à l'audience, Madame [W] [Z] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés. Absent à l'audience, monsieur [X] [L] ne conteste par définition pas le principe ou le montant de cette dette locative.

Le contrat de bail stipule dans sa page une que les locataires agissent solidairement entre eux et prévoit à sa page 4 un article 5 intitulé Claude de solidarité et qui précise que les co-titulaires du bail sont solidairement responsables du paiement des loyers ainsi que de tous frais et charges afférents à la remise en état du logement.

Madame [W] [Z] et Monsieur [X] [L] seront donc condamnés solidairement à verser à la Société d'HLM [Localité 7] HABITAT une somme de 3933,41 euros, au titre des loyers et charges impayés sollicités.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur sa totalité à compter de la présente décision.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l'espèce, Madame [W] [Z] a sollicité des délais de paiement et propose de régler 150 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative. Elle demande également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur n'a pas fait d'observations à l'audience sur ces points.

Les locataires ont effectué des règlements supérieurs à leur quote-part de loyer sur les mois de novembre à février 2025 et Madame [W] [Z] été déclarée recevable à une procédure de surendettement par décision de la Commission de surendettement des particuliers du Loiret en date du 6 mars 2025.

Si les deux derniers mois de loyer semblent faire l'objet d'un retard dans leur règlement, il apparaît toutefois nécessaire de laisser aux locataires une chance de régulariser cette situation au regard des efforts qu'ils ont manifestement consentis pour tenter d'apurer leur dette, celle ci ayant diminué de façon très conséquente depuis le commandement de payer.

Compte tenu de ces éléments, Madame [W] [Z] et Monsieur [X] [L] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif et conformément aux dispositions relatives au surendettement des particuliers.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Madame [W] [Z] et Monsieur [X] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant indexé du loyer et des charges.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [W] [Z] et Monsieur [X] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 avril 2024 et de l’assignation du 26 septembre 2024.

Malgré les démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, il y aura lieu de tenir compte de la situation économique de Madame [W] [Z] et Monsieur [X] [L], qui bénéficie actuellement d’une procédure de surendettement, et il sera dit n’y avoir lieu à sa condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS