TJ 45234, 25 juin 2025, RG 25/00187

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00187 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G7YN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par M. [V] [R] (Salarié) muni d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [F], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 14 juin 2023, la SA d’[Adresse 4] a donné en location à Monsieur [Z] [F] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 359,58 euros outre 86,80 euros de provisions sur charges, payables à terme échu.

La SA d’HLM VALLOIRE HABITAT a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 30 juillet 2024 en raison d'impayés.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er août 2024 à Monsieur [Z] [F], pour un montant en principal de 2994,58 euros, selon décompte arrêté le 30 juillet 2024.

Le même acte lui a fait commandement de justifier de l’assurance et a également visé la clause résolutoire contenue dans le bail de ce chef.

La SA d’[Adresse 4] a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, aux fins suivantes :
-constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [F] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
-condamner Monsieur [Z] [F] au paiement de la somme de 3864,38 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 3 octobre 2024 ;
-fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et l’y condamner en tant que de besoin ;
-condamner Monsieur [Z] [F] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-condamner Monsieur [Z] [F] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de l’assignation.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 octobre 2024.

A l’audience du 22 avril 2025, la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT - représentée avec pouvoir par Monsieur [V] [R], employé du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4942,94 euros, hors frais de procédure. Le bailleur a indiqué que le locataire a payé les trois derniers mois de loyer. Il a ajouté qu’aucune assurance du logement n’a été remise et a, de ce fait, maintenu sa demande d'acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement.

Cité à étude, Monsieur [Z] [F] n’a pas comparu.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

L’agence départementale des solidarités [Localité 5] Métropole (ADS [Localité 5] Métropole) a relevé que Monsieur [Z] [F] vit seul depuis son divorce, et que ses difficultés ont commencé à la suite de problèmes de santé ayant engendré une baisse de ses ressources. Elle a également indiqué qu’il est en arrêt longue maladie, doit être dialysé deux fois par semaine, et que son état de santé est préoccupant. Il est par ailleurs expliqué que pendant le début de son hospitalisation, Monsieur [Z] [F] ne touchait plus aucun revenu, ne pouvant pas régler ses charges, et qu’il a depuis septembre 2024 une saisie de ses indemnités journalières, à hauteur de 600 euros pour payer la pension alimentaire de ses enfants. L’ADS explique enfin qu'un accompagnement est mis en place afin d'aider le défendeur à régler sa dette et gérer son budget.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2025.

Par courriel reçu le 22 avril 2025 au Tribunal, la SA d’[Adresse 4] a finalement indiqué que l'assurance a bien été transmise par le locataire.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 11 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de l'assignation.

Par ailleurs, la SA d'HLM VALLOIRE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du commandement de payer et de ces actes.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 5A qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 1er août 2024, pour la somme en principal de 2994,58 euros.

En outre, la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n'ayant procédé à aucun réglement entre le 1er août 2024 et le mardi 1er octobre 2024.

Il n'a de ce fait pas éteint les causes du commandement de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du logement étaient réunies à la date du 2 octobre 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 2 octobre 2024.

Le bail étant résilié pour défaut de paiement des loyers et charges, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance, le bailleur ayant indiqué que le locataire avait par ailleurs justifié de cette assurance.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

Monsieur [Z] [F] reste redevable des loyers jusqu’au 1er octobre 2024 et, à compter du 2 octobre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 2 octobre 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur à l'audience, conformément aux termes de l'assignation et à l’actualisation réalisée à l’audience.

La SA d’[Adresse 4] produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [F] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (152,47 euros et 182,75 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de pénalités et de dossier SLS (22,86 euros, 7,62 euros X2 et 25 euros X2 non justifiés en procédure), la somme de 4942,94 euros à la date du 22 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Absent à l'audience, Monsieur [Z] [F] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative.

En conséquence, il sera condamné au paiement de cette somme de 4942,94 euros.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [Z] [F] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Dans la mesure le locataire ne s'est pas présenté à l'audience et où il n'a pas justifié de sa situation personnelle et financière, aucun délai de paiement n'a été relevé d'office ou sollicité par le bailleur et ne peut lui être accordé, malgré une reprise du paiement des loyers courants.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [F], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM VALLOIRE HABITAT, Monsieur [Z] [F], sera condamné à verser au bailleur la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS