TJ 45234, 25 juin 2025, RG 24/02372

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 9]

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/02372 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GXMF

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. GIRODET, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [W] [Z], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [Z], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de mandat de gestion immobilière signé le 2 janvier 2002, la SCI GIRODET a donné pouvoir à la Société CGA Gestion de gérer tant activement que passivement les biens et droits immobiliers lui appartenant situés [Adresse 1] et [Adresse 4].

Par acte sous seing privé du 17 janvier 2023, la société CGA a loué à Madame [W] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 450,00 euros outre 30,00 euros de provisions sur charges, payables d'avance le premier jour de chaque mois.

Suivant engagement sous seing privé signé le 14 janvier 2023, Monsieur [N] [Z] s’est porté caution solidaire de la locataire au profit du bailleur.

Se prévalant d’impayés, le 28 décembre 2023, un commandement de payer dans les six semaines a été délivré par procès-verbal de remise à personne physique à la requête de la SCI GIRODET à Madame [W] [Z]. Il portait sur la somme en principal de 4.791,74 au titre des loyers et charges échus, hors frais de l'acte lui-même, selon décompte arrêté au 1er décembre 2023.

Ce commandement de payer a été dénoncé le 3 janvier 2024 à Monsieur [N] [Z] en sa qualité de caution solidaire ainsi qu’il est dit ci-dessus, par procès-verbal de remise à tiers présent à domicile.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date des 11 avril 2024 et 15 mai 2024, la SCI GIRODET a fait assigner respectivement Madame [W] [Z] d’une part, par procès-verbal de remise à personne physique et Monsieur [N] [Z], d’autre part, par procès-verbal remis dans les conditions de l’article 659 du Code de procédure civile, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :
-Constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Madame [W] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la [Localité 8] Publique
-Condamner solidairement Madame [W] [Z] et Monsieur [N] [Z] à verser à la SCI GIRODET la somme de 4.946,69 euros correspondant aux causes du commandement ;
-Les condamner solidairement à verser à la SCI GIRODET, à compter de la date de résiliation, une indemnité d’occupation dont le montant sera équivalent au montant du loyer augmenté des charges, et révisable selon les conditions contractuelles ;
-Condamner solidairement Madame [W] [Z] et Monsieur [N] [Z] à verser à la SCI GIRODET la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-Condamner solidairement Madame [W] [Z] et Monsieur [N] [Z] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024.

Lors de l’audience, la SCI GIRODET, représentée par son avocat, a indiqué qu’un dossier banque de France était en cours, et qu’elle avait procédé à une contestation de l’effacement de dette décidé par la Commission. Elle a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 9.932,72 euros. Elle a indiqué qu’un jugement en date du 17 juillet 2024 a renvoyé le dossier de surendettement devant la Commission mais qu’elle n’a pas encore de nouvelles.

Madame [W] [Z], régulièrement cité par procès-verbal remis à personne physique, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [N] [Z], régulièrement cité dans les formes de l’article 659 du [7] de Procédure Civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social n’a pas été reçue avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Par mention au dossier, il a été décidé de procéder à une réouverture des débats à l'audience du 22 avril 2025 afin de permettre au demandeur d'apporter toutes précisions et s'il y a lieu, pièces utiles concernant la qualité à agir de la SCI GIRODET, la SAS CGA GESTION ayant la qualité de bailleresse dans le bail. Les parties ont donc été convoquées à nouveau à l'audience du 22 avril 2025.

Par courrier reçu au greffe le 23 janvier 2025, le conseil de la SCI GIRODET a transmis le contrat de mandat de gestion immobilière signé le 2 janvier 2002, et par lequel la SCI GIRODET a donné pouvoir à la Société CGA Gestion de gérer tant activement que passivement les biens et droits immobiliers lui appartenant situés [Adresse 1] et [Adresse 4].

A l'audience du 22 avril 2025, la SCI GIRODET a comparue, représentée par son conseil et les défendeurs n'ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ressort des différents éléments transmis que les biens loués appartiendraient bien à la SCI GIRODET. Cela ressort en effet du contrat de mandat de gestion immobilière signé le 2 janvier 2002, et par lequel la SCI GIRODET a donné pouvoir à la Société CGA Gestion de gérer tant activement que passivement les biens et droits immobiliers lui appartenant situés [Adresse 1] et [Adresse 4]. La SCI GIRODET justifie donc bien d'une qualité à agir dans le cadre de la présente procédure.

I. Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 28 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 22 octobre 2024.

Le commandement de payer a en outre été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 janvier 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

-Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 17 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article VIII, page 4) et un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 28 décembre 2023, et dénoncé à la caution le 3 janvier 2024, pour la somme en principal de 4.791,74 euros.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant le bail a été signé antérieurement à cette loi et reprend contractuellement le délai de deux mois.

Ce délai de deux mois s’applique donc à la situation contractuelle examinée.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire n'ayant effectué aucun paiement au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 février 2024.

Le contrat de bail peut être considéré comme résilié depuis cette date du 29 février 2024.

L’expulsion de Madame [W] [Z] sera donc ordonnée.

-Sur l'indemnité d'occupation

Madame [W] [Z] reste redevable des loyers jusqu’au 28 février 2024 et à compter du 29 février 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [W] [Z], occupante sans droit ni titre depuis le 29 février 2024 cause un préjudice à la SCI GIRODET qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égal au montant du loyer et des charges tel qu’il serait dû en cas de non résiliation du bail, et révisable selon les conditions contractuelles, conformément à la demande.

-Sur le montant de l'arriéré locatif

*Sur le cautionnement :

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il est admis que toute obligation de mentions manuscrites est supprimée dans les contrats de cautionnement signés par des personnes physiques à compter du 25 novembre 2018, les informations pouvant faire désormais l’objet de mentions pré-imprimées sur l’acte de cautionnement signé par le garant.

En outre, en vertu de l’article 24 I. alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. »

Suivant engagement sous seing privé signé le 14 janvier 2023, Monsieur [N] [Z] s’est porté caution solidaire de la locataire au profit du bailleur. L’acte de cautionnement répond aux prescriptions légales rappelées ci-dessus. En conséquence, l'acte de cautionnement est valide

En l’espèce, la société bailleresse justifie avoir dénoncé le commandement de payer signifié le 28 décembre 2023 par procès-verbal de remise à personne physique à Madame [W] [Z] à Monsieur [N] [Z] en sa qualité de caution solidaire, suivant procès-verbal de remise à un tiers présent au domicile, le 3 janvier 2024, soit moins de 15 jours après la signification dudit commandement à Madame [W] [Z].

Monsieur [N] [Z], en vertu des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du contrat de cautionnement, sera tenu solidairement au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation ainsi qu’aux pénalités et intérêts de retard assortissant toute condamnation qui pourrait être prononcée solidairement avec Madame [W] [Z].

*Sur le montant de la condamnation :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la SCI GIRODET a fait état à l’audience du 22 octobre 2024 d’une créance locative actualisée à la somme de 9932,72 euros.

Elle verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte détaillé, daté du 21 octobre 2024, fait état du montant total de la dette de 9.932,72 euros à cette date.

De cette somme, il convient de déduire les frais pour impayés (quatre fois 18 euros, ne correspondant pas à des loyers et charges imputables à la locataire), ainsi qu’une régularisation de charge, pour un montant de 1.419,44 euros, non justifiée en procédure.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 8.441,28 euros.

Absents à l’audience, les défendeurs, ne contestent par définition, ni le principe, ni le montant de cette dette locative.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [W] [Z] et Monsieur [N] [Z], ce dernier en a qualité de caution solidaire au paiement de la somme de 8.441,28 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Il sera dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision à l’égard de Madame [W] [Z] et Monsieur [N] [Z].

III. Sur l’impact de la procédure de surendettement

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

L’article 24 VIII alinéa 1 de la loi précitée dispose que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

L’article 24 VIII alinéa 2 de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L.741-4 du Code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

En application du VI de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge civil, statuant sur une demande de constat de résiliation, constate que le paiement des loyers courants est repris alors qu'une procédure tendant au surendettement est en cours, il accorde des délais de paiement ayant pour effet de suspendre le jeu de la clause résolutoire jusqu'à l'adoption de mesures définitives en matière de surendettement, lesquelles résultent soit d'une décision de la commission de surendettement non contestée, soit d'une décision judiciaire définitive en matière de surendettement.

En l’espèce, il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 21 octobre 2024, que Madame [W] [Z] n’a pas repris le paiement du loyer et des charges et se trouve aujourd’hui redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, mois d’octobre 2024 inclus, d’une somme totale de 8.441,28 euros à l’égard du bailleur.

Que faute pour Madame [W] [Z] de justifier s’être libérée de cette dette conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, celle-ci doit être condamnée à payer ladite somme à la SCI GIRODET, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Par ailleurs, le 28 décembre 2023, la commission de surendettement des particuliers du Loiret a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [W] [Z] et une contestation a été formée par la SAS CGA, à l'encontre de cette décision de la commission de surendettement des particuliers, par courrier recommandé en date du 15 janvier 2024.

Suite à la contestation, le dossier de Madame [W] [Z] a été transmis par la Commission de surendettement des particuliers du Loiret au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans.

Suivant jugement du 17 juillet 2024, le vice-président du tribunal judiciaire d’Orléans statuant en matière de surendettement a, sur contestation de la SAS CGA et la SCI GIRODET, infirmé la décision de la commission de surendettement des particuliers du Loiret en date du 28 décembre 2023 orientant les mesures vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [W] [Z] et renvoyé le dossier à ladite commission.

En outre, la Commission de surendettement des particuliers du Loiret n’ayant pas encore de nouveau statué sur la situation de Madame [W] [Z], il sera fait application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, le dossier se trouvant à nouveau au stade de la recevabilité, en attente de nouvelles mesures.

En l'espèce, la SCI demanderesse a démontré lors de l’audience l’existence d’une décision de recevabilité de la Commission de surendettement des particuliers du Loiret de son dossier de surendettement le 28 décembre 2023. Il n’est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d'instruction, après l’infirmation du Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Orléans le 17 juillet 2024.

Il résulte cependant du décompte arrêté au 21 octobre 2024 que le paiement du loyer et des charges n’a pas repris, de sorte que l’article VI précité ne trouve pas application.

En conséquence, Madame [W] [Z] ne pourra pas bénéficier de délais de paiement, faute de reprise du loyer courant avant l’audience.

IV. Sur les demandes accessoires

-Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI GIRODET, Madame [W] [Z] et Monsieur [N] [Z], seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [Z] et Monsieur [N] [Z], supporteront in solidum la charge des entiers dépens compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution et de l’assignation.

-Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS