TJ 93008, 19 juin 2025, RG 24/03253

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]
@ : [Courriel 2]

REFERENCES : N° RG 24/03253 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEO6

Minute : 25/00248

JUGEMENT

Du 19 Juin 2025

Monsieur [T] [W]
Représentant : Me Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0962
Madame [O] [B] épouse [W]
Représentant : Me Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0962

C/

Société GRAMINEE
Représentant : Maître Philippe RIGLET de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : NAN1701

copie exécutoire :
Copie certifiée conforme :
Maître Marc GAILLARD
Maître Philippe RIGLET

Le 19 Juin 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 19 Juin 2025;

Sous la présidence de Madame Bénédicte MEI magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier;

Après débats à l'audience du 06 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T] [W]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté par Maître Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS

Madame [O] [B] épouse [W]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Maître Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS

ET DEFENDEUR(S) :

Société GRAMINEE
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Maître Philippe RIGLET de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS

Par acte d’huissier du 4 avril 2025, M. [T] [W] et Mme [O] [W], née [B], demeurant ensemble [Adresse 2] ont fait délivrer à la SARL GRAMINÉE, [Adresse 3] une assignation à comparaitre le 4 juin 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Saint Ouen pour :
- qualifier le bail dont ils sont titulaires de bail d’habitation soumis aux dispositions de la n°89-462 du 6 juillet 1989,
- juger que le remplacement du chauffe-eau auquel ils ont été contraints de procéder, en raison de la défaillance de la société propriétaire du logement loué, est une charge qui incombe à la bailleresse,
- en conséquence, prononcer la condamnation de ladite bailleresse, la société GRAMINÉE, à rembourser aux époux [W] les travaux de remplacement du chauffe-eau et, en conséquence à leur verser la somme de 2 564,82€,
- prononcer la condamnation de la société GRAMINEE à leur verser la somme de 3 000€ à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens de l’instance,

L’acte été remis à personne morale, le cabinet [X], en sa qualité d’administrateur de biens de la société GRAMINEE,

A la demande des parties, l’affaire a été successivement renvoyée aux audiences des 3 septembre et 3 décembre 2024, 4 mars, 1er avril et 6 mai 2025,

A l’audience du 6 mai 2025, M. [T] [W] et Mme [O] [W] sont représentés,
La SARL GRAMINEE est représentée,

Le conseil de M. et Mme [W] rappelle que ses clients sont mariés depuis 2008, ont deux enfants nés en 2006 et 2008, et habitaient en Bretagne. M. [W] faisait des aller-retour avec [Localité 4] du fait de ses activités professionnelles dans la capitale. Ils ont décidé de venir vivre à [Localité 4], un bail a été signé le 24 avril 2022, selon les dispositions du Code civil : six mois de dépôt de garantie, pour trois ans sans résiliation possible. M. et Mme [W] ont signé ce bail dans l’urgence, les enfants ont été scolarisés à [Localité 4]. En décembre 2023, le chauffe-eau tombe en panne, il faut le remplacer et le bailleur deman-de à ses locataires de prendre le coût du remplacement à leur charge. Ce qui leur a coûté plus de 2 500 €. Pendant un mois, de mi-décembre à mi-janvier, la famille a été privée d’eau chaude. M. et Mme [W] demandent la requalification du bail selon la loi de 1989, le logement étant leur habitation principale. Il convient de se référer aux con-clusions déposées à l’audience. L’avis d’imposition pour l’année 2023 sera communiqué en cours de délibéré au greffe du tribunal et d’ici au 26 mai 2025,

Le conseil de la société GRAMINEE analyse que M. et Mme [W] sont furieux d’avoir dû prendre à leur charge le remplacement du chauffe-eau, ce qui motive cette action en justice. Aucune preuve n’est fournie que le bailleur a eu connaissance que les locataires voulaient établir leur résidence principale dans ce logement. Dès la première ligne du bail, il est précisé qu’il s’agit d’une résidence secondaire. Monsieur [W], avocat de profession, est de mauvaise foi. Le bailleur a signalé au bout de 4 jours qu’il ne prendrait
pas en charge le remplacement du chauffe-eau. La société GRAMINEE demande la rési-liation judiciaire du bail et une indemnité d’occupation majorée de 50% par rapport au loyer,

L’affaire est mise en délibéré au 19 juin 2025 avec mise à disposition au greffe,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 1134 du Code civil,

Vu l’article 12 du Code de procédure civile,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

1) Sur la demande au principal

Le 5 mai 2022, M. [T] [W] et Mme [O] [B], épouse [W], demeurant [Adresse 4] signent un contrat de location de logement non meublé auprès de la société FUSHSIA, [Adresse 3], représenté par le ca-binet [X] GESTION et aux droits desquels vient aujourd’hui la société GRA-MINÉE,

Ce contrat pour le logement situé [Adresse 2] a la particularité, stipulée en tête, d’être «à usage d’habitation, EXCLU du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, location à usage d’habitation secondaire » et est régi par les dispositions des articles 1714 à 1762 du Code civil,

Le contrat concerne un logement de 97m2, composé de 4 pièces principales, à prise d’effet le 13 mai 2022 pour une durée irrévocable de trois ans, avec un loyer mensuel de 2 770€, majoré de 330€ de provisions sur charges et assorti d’un dépôt de garantie de 16 620€, correspondant à six mois de loyer,

M. et Mme [W] ont déclaré leur résidence principale en Bretagne où ils vivaient avec leurs deux enfants, M. [W] ayant un domicile secondaire à [Localité 4] où il exerce la profession d’avocat ; il rejoint sa famille toutes les fins de semaine en Bretagne où son épouse exerce la profession de gérante de sociétés,

Le 22 avril 2022, M. [W] visite l’appartement du [Adresse 2], le 25 avril 2022, il donne congé de son logement de deux pièces situé dans le [Localité 5] et le contrat pour le nouveau logement est signé le 5 mai 2022,

Début décembre 2023, le chauffe-eau tombe en panne, privant les occupants d’eau chau-de,

Le 12 décembre 2023, un plombier de l’entreprise JP NET est mandaté par l’agence [X], chargée de la gestion de l’appartement, pour intervenir au domicile de M. et Mme [W] ; celui-ci confirme la nécessité de changer le ballon, informe d’une difficulté concernant la pose, et annonce envoyer le devis à l’agence,

Le 15 décembre 2023, l’agence informe Mme [W] que le propriétaire de l'apparte-

ment refuse la prise en charge du remplacement du chauffe-eau, considérant que ce type d’intervention reste à la charge des locataires aux termes du contrat de location signé le 5 mai 2022,

Le 18 décembre 2023, par courrier RAR adressé à M. et Mme [W], l’agence [X] réitère le refus de la société FUSCHIA, de procéder à ses frais au rempla-cement du chauffe-eau et de l’obligation des locataires vu les termes du contrat de loca-tion de prendre en charge « les réparations considérées comme locatives »,

M. et Mme [W] font réaliser les travaux de remplacement du chauffe-eau à leur frais mi-janvier 2024 par la société KBM RENOVATION et acquittent la facture d’un montant de 2 564,82€,

M. et Mme [W] ont dès lors décidé de porter le litige devant le Juge des Contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Ouen,

Sur la requalification du contrat de location

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il résulte de l’article 12 du code de procédure civile que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et aux actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposées.

M. et Mme [W] demandent que le contrat de location signé le 5 mai 2022 pour un logement non meublé à usage d’habitation secondaire soit requalifié en contrat à usage d’habitation principale régi par la loi du 6 juillet 1989,

M. et Mme [W] font valoir qu’ils occupent ce logement familial plus de 8 mois par an à titre de résidence principale, que leurs deux enfants sont scolarisés à [Localité 4] et en région parisienne depuis la rentrée 2023, que leur déclaration des revenus pour l’année 2023 mentionne leur adresse au [Adresse 5], que le contrat d’assurance habitation GENERALI précise qu’il s’agit de la résidence principale,

Il convient pour trancher cette question de se replacer au 5 mai 2022 et de rechercher la commune intention des parties lors de la conclusion de ce contrat de location sous le régime de la résidence secondaire et donc des articles 1714 à 1762 du Code civil,

Avant de signer ce contrat d’habitation, M. et Mme [W] vivaient avec leurs deux enfants [Adresse 4] à [Localité 6] ; Mme [W] exerçait la profession de gérante de sociétés dont la société dénommée Le Chêne Vert, propriétaire d’un hôtel-restaurant à [Localité 7], dont elle s’occupe,

M. [W], était par ailleurs locataire d’un appartement de deux pièces dans [Localité 5], logement qu’il occupait durant la semaine pour pouvoir exercer sa profession d’avocat au sein du cabinet Lamartine, [Adresse 6] à [Localité 4] et tous les week-end, il rejoignait sa famille en Bretagne,

M. et Mme [W] ont souhaité, en 2022, s’installer durablement à [Localité 4] , y scolariser leurs enfants à [Localité 4] et , pour ce faire, avaient besoin d’un appartement suffisamment

grand pour y vivre en famille,

M. [W] a alors trouvé l’appartement du [Adresse 2] qu’il a visité le 21 avril 2022 et pour lequel il a déposé son offre dans un mail daté du jour même à 16h32 au cabinet [X] dans les termes suivants :
« Suite à ma visite de ce jour de l’appartement [Adresse 2] à [Localité 2], je vous confirme de prendre à bail ledit appartement. Locataire depuis 10 ans auprès d’un insti-tutionnel (BNP), ma famille (ma femme et mes deux enfants) vit en Bretagne dans une mai-son dont nous sommes propriétaires. Mon épouse et moi sommes également propriétaires d’un hôtel-restaurant, « [T] » à [Localité 7] depuis 2012. Mon épouse gère cette société. Je suis avocat au sein du Cabinet Lamartine Conseil depuis 2004. Aujourd’hui, mon épouse veut me rejoindre à [Localité 4] et partager son temps entre la Bretagne et [Localité 4]. C’est la raison pour laquelle je souhaite prendre à bail un appartement plus grand afin de pouvoir accueillir ma famille. A l’appui de ma demande, je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint les pièces suivantes : (…) »,

Une conversation téléphonique s’en est suivie qui a donné lieu à un nouveau mail de M. [W], daté du 21 avril 2022 à 19h27, dans les termes suivants :
« Suite à notre conversation téléphonique de ce soir, je vous confirme que je conserverai ma résidence principale en Bretagne et que je peux donc conclure un bail civil pour cet appar-tement parisien »,

M. [W], avocat de profession, n’a pu se méprendre sur la portée juridique du bail ; au-cun élément ne vient démontrer que la commune intention des parties était autre que celle indiquée clairement sur le bail, qu’un changement de qualification ait pu être ac-cepté par le bailleur qui a pris la peine de faire confirmer à M. [W] sa bonne compréhension de la nature du bail, aussitôt exprimée par celui-ci dans son mail du 21 avril 2022 à 19h27,

Le caractère d’une location est déterminé par la destination que les parties ont entendu lui donner initialement et par l’expression de leur volonté commune de contracter. La réalisation d’un bail à titre de résidence secondaire, non-soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas en soi frauduleux, un tel bail demeurant au-torisé et les dispositions du code civil en matière de baux n’étant aucunement abrogées,

En l’espèce, il est clairement établi par le contrat du 5 mai 2022 que la manifestation ex-presse et apparente de volonté des parties a été de conclure un tel bail à usage de résidence secondaire et non-soumis à la loi du 6 juillet 1989,

En outre, il convient de rappeler que même si la preuve d’une occupation à titre de résidence principale a été apportée postérieurement à la signature dudit bail, il est éga-lement clair que le bailleur n’en a pas été informé postérieurement à la signature et que son accord pour requalifier le contrat de bail n’a pas été sollicité. Un contrat de bail, conclu à titre de résidence secondaire, sans fraude et conformément à l’usage réel en-visagé par les parties et appliqué en début de bail, ne peut pas ensuite être requalifié par la seule volonté unilatérale et discrétionnaire d’une des parties au contrat pour être soumis à un régime juridique différent, notamment celui d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989,

La qualification de bail à usage de résidence secondaire exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 sera donc retenue et M. et Mme [W] seront déboutés du chef de leur demande de requalification de leur bail à titre de résidence principale,

Sur les frais de remplacement du chauffe-eau et les dommages et intérêts

En décembre 2023, le chauffe-eau est tombé en panne et l’entreprise envoyée par le cabinet [X] chargé de la gestion de l’appartement, a conclu à la nécessité de son remplacement,

Le bailleur a refusé de prendre à sa charge les frais de remplacement, considérant qu’aux termes du contrat de location signé le 5 mai 2022, ce type de réparation faisait partie des obligations du locataire,

M. et Mme [W] ont réglé à l’entreprise KBM RENOVATION le 17 janvier 2024 la facture 003 d’un montant de 2 564,82€ comprenant le remplacement du chauffe-eau de 200 litres, la fourniture de pose de renfort en bois, la création d’un nouveau réseau en cuivre, et la modification de l’emplacement de la prise électrique,

Au vu des documents et arguments exposés ci-dessus :

Le contrat de location signé le 5 mai 2022 a fixé en pages 8 et 9, les obligations incombant au bailleur et au locataire quant aux réparations locatives de la façon suivante :
Pour le bailleur :
« 1 : délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparations, ainsi que les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement,
2 : assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle,
3 : entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives (…) »,
Pour le locataire :
« (…) Maintenir l’intégralité des locaux loués ainsi que les aménagements, installations, améliorations et embellissements effectués par lui en parfait état de propreté, d’entretien, de réparation, y compris en cas d’usure, à l’exception des grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil restant à la charge du bailleur (…) »,
Le locataire prendra également à sa charge l’entretien et la réparation à ses frais, quelle que soit l’importance des travaux et réparations, de toutes installations et gros équipements y compris les canalisations, appareils, conduits d’aération, et plus généralement, tous les éléments garnissant ou composant les locaux loués, notamment les transformateurs et les équipements de climatisation et d’adduction d’eau, à l’exception des grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil restant à la charge du bailleur. En particulier, le locataire sera tenu d’effectuer à ses frais exclusifs tout remplacement ou modification de branchement, d’installation ou autre pouvant être exigé pour toute compagnie distributrice, à l’exception des grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil restant à la charge du bailleur »,

L’article 606 du Code civil dispose : « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues t des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien »,

Il apparait de façon incontestable que le remplacement de chauffe-eau, manifestement vétuste et dont l’installation était dangereuse (risque d’emporter le mur sous son poids, installation électrique dangereuse) ne rentre cependant pas dans le champ d’application des réparations listées à l’article 606 du Code civil et dont seul le bailleur reste redevable,

En conséquence, M. et Mme [W] seront déboutés du chef de cette demande et par voie de conséquence de celle relative aux dommages et intérêts,

2) Sur la demande reconventionnelle

La société GRAMINEE à titre reconventionnel demande que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat signé le 5 mai 2022 entre les parties au motif que M. et Mme [W] occupent l’appartement de manière permanente en violation des termes dudit contrat,

La société GRAMINEE ne justifie pas d'un préjudice particulier créé par l'utilisation faite par les époux [W] de l'appartement du [Adresse 2] dans la mesure où elle n'a entrainé aucun manquement aux obligations de payer le loyer et les charges, de souscrire une assurance habitation, et d'user paisiblement des lieux,

Il sera donc considéré que la résiliation judiciaire du bail conclu le 5 mai 2022 n'est pas justifiée et serait disproportionnée d'autant que la société GRAMINEE a toujours su que la famille [W] partageait son temps entre [Localité 4] et la Bretagne où elle possède une maison et où Mme [W] exerce son activité professionnelle,

En conséquence, la société GRAMINEE sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail signée le 5 mai 2022 avec les époux [W], et par voie de consé-quence de sa demande d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation,

3) sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Il sera jugé que chacune des parties gardera à sa charge les dépens par elle engagés,

Il ne sera pas fait droit aux demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile pour aucune des parties,

PAR CES MOTIFS