TJ 42218, 17 juin 2025, RG 25/00068

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00068 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-ISYB

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 06 Mai 2025

ENTRE :

Monsieur [K] [E]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué à l’audience par Me Stéphanie PALLE, avocate au barreau de ST ETIENNE

ET :

Madame [P] [G]
demeurant [Adresse 2]

comparante

Madame [M] [B] épouse [G]
Décédée

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juin 2025
EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 29 juin 2020, Monsieur [K] [E] a donné à bail à Madame [P] [G] et Madame [M] [B] épouse [G], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 630,00 euros hors charges.

Monsieur [K] [E] a fait délivrer le 8 octobre 2024 à Madame [P] [G] et Madame [M] [B] épouse [G] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 952,72 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 11 octobre 2024, Monsieur [K] [E] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 2 janvier 2025 et signifiée par dépôt à étude, Monsieur [K] [E] a attrait Madame [P] [G] et Madame [M] [B] épouse [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- de prononcer la résiliation du contrat de bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [P] [G] ;
- de condamner solidairement Madame [P] [G] et Madame [M] [B] épouse [G] au paiement des sommes suivantes :
2 651,90 € au titre de sa créance locative arrêtée au 6 décembre 2024, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
Monsieur [K] [E] a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par courrier recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 3 janvier 2025.

L'audience s'est tenue le 6 mai 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Monsieur [K] [E], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 5 308,80 € sa créance locative arrêtée au 1 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse. Il a indiqué avoir reçu un congé de la part de la locataire le 27 avril mais qu'elle est toujours dans les lieux. Il précise que depuis le mois de juillet 2024, les loyers impayés n'ont pas été régularisés.

Madame [P] [G], comparante en personne, n'a pas contesté le montant de la créance locative et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois en mentionnant percevoir environ 1 511,00 euros d'invalidité et de chômage, et qu'une demande d'allocation adulte handicapée est en cours. Elle a ajouté qu'elle allait partir le 30 mai 2025 du logement. Son nouveau loyer s'élèvera à la somme de 600,00 euros.
Enfin, elle a signalé que sa maman, Madame [M] [B] épouse [G], était décédée et qu'elle allait fournir son acte de décès.

Le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Saint-Étienne a autorisé Madame [P] [G] à communiquer, par une note en délibéré, l'acte de décès susmentionné. Celui-ci a bien été délivré et Madame [M] [B] épouse [G] n'est donc plus partie à la présente instance.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la requalification du prononcé de la résiliation du contrat de bail en constat d'acquisition des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l'article 12 du Code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

De plus, au regard des termes de l'article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l'espèce, Monsieur [K] [E] demande, dans le cadre de son assignation, de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Or, il apparaît qu'une clause résolutoire est prévue par le contrat de location en son article VIII stipulant « qu'à défaut de paiement du dépôt de garantie, d'un seul terme de loyer, des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice ».

En outre, le commandement de payer délivré le 8 octobre 2024 vise également cette clause résolutoire en prévoyant formellement que « le demandeur entend se prévaloir de ladite clause résolutoire et qu'en conséquence, à défaut d'avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de DEUX MOIS à compter de la date portée en tête du présent acte, et que faute par vous de libérer les lieux, il se pourvoira devant le Tribunal compétent pour entendre constater la résiliation du bail ».

Ainsi, eu égard au principe de la force obligatoire du contrat, il apparaît nécessaire de requalifier la demande de « prononcer la résiliation du contrat de bail » en « constat de la résiliation du contrat de bail » dès lors que la résiliation est expressément prévu par le contrat et que le commandement de payer en fait état.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [P] [G] le 8 octobre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 952,72 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [P] [G] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 décembre 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [P] [G] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [G] et de dire que faute par Madame [P] [G] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la Monsieur [K] [E] verse aux débats un décompte arrêté au 1 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 5 308,80 €.

Au regard des justificatifs fournis et de l'absence de contestation de Madame [P] [G], la créance de Monsieur [K] [E] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [P] [G] à payer la somme de 5 308,80 € actualisée au 1 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, Madame [P] [G] sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Toutefois, il ressort des justificatifs fournis que Madame [P] [G] n'a pas repris le paiement des loyers courants. Dès lors, cette carence entrave la possibilité d'octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, l'article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet donc au juge, même d'office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limites de deux années. Le paiement des loyers courants ne constitue pas une condition sine qua non de l'octroi de délais de grâce.

En l'espèce, Madame [P] [G] a indiqué, durant l'audience de plaidoirie, pouvoir régler au maximum la somme de 100,00 euros par mois.

Concernant ses ressources financières, elle a expliqué percevoir environ 1 511,00 euros net d'invalidité et de chômage et que le prochain loyer qu'elle réglera s'élèvera à 600,00 euros.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater que Madame [G] ne pourra s'acquitter de sa dette dans les délais légalement prévus.

Dans ces conditions, la demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation

Madame [P] [G] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Monsieur [K] [E].

Il y a donc lieu de condamner Madame [P] [G] à verser cette indemnité à Monsieur [K] [E] et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 octobre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [E] l'ensemble des frais qui n'entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Madame [P] [G] à verser à Monsieur [K] [E] la somme de 300,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS