TJ 42218, 17 juin 2025, RG 25/00686

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00686 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IUHX

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 06 Mai 2025

ENTRE :

Monsieur [P] [K] [V] [C]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Isabelle GRENIER DUCHENE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [J] [O]
demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [U] [O]
demeurant [Adresse 4]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1 février 2024 prenant effet à compter du 2 février 2024, Monsieur [P] [K] [V] [C] a donné à bail à Madame [J] [O], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 500,00 euros outre une provision sur charges de 50,00 euros.

Le 2 février 2024, Monsieur [U] [O] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [J] [O], du paiement de la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Monsieur [P] [K] [V] [C] a fait délivrer le 4 octobre 2024 à Madame [J] [O] un commandement de payer les loyers échus, signifié à la caution le 8 octobre 2024, pour un arriéré de 4 056,00 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 7 octobre 2024, Monsieur [P] [K] [V] [C] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 17 janvier 2025 et signifiée par dépôt à étude, Monsieur [P] [K] [V] [C] a attrait Madame [J] [O] et Monsieur [U] [O], es qualité de caution, devant le juge des contentieux près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- de constater la résiliation du contrat de location ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [J] [O] ;
- de condamner Madame [J] [O] solidairement avec la caution au paiement des sommes suivantes :
4 426,00 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 5 novembre 2024, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
Monsieur [P] [K] [V] [C] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par notification électronique le 23 janvier 2025.

L'audience s'est tenue le 6 mai 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Monsieur [P] [K] [V] [C], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 7 282,50 euros sa créance locative arrêtée au 6 mai 2025.

Madame [J] [O], bien qu'ayant été régulièrement citée, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Monsieur [U] [O], bien qu'ayant été régulièrement cité, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n'a pas pu être réalisé en raison de l'absence de la locataire aux rendez-vous proposés.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité en raison de l'absence des défendeurs.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s'en rapporte à un délai légal de deux mois. En outre, le délai d'un mois prévu par le contrat de location est contraire à la loi qui prévoit un délai de six semaines. Dès lors que le délai d'un mois déroge à la loi, il convient de faire application du délai inscrit sur le commandement de payer eu égard au principe d'égalité devant la loi. Ainsi, la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [J] [O] le 4 octobre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 4 056,00 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [J] [O] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 décembre 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [J] [O] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [O] et de dire que faute par Madame [J] [O] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [P] [K] [V] [C] verse aux débats un décompte arrêté au 6 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 7 282,50 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [P] [K] [V] [C] est justifiée tant dans son principe que dans son montant. Il convient de préciser que le mois de mai 2025 n'est pas entièrement débité.
Dans ces conditions, il convient de déduire la somme de 106,50 euros au titre de mai afin de l'intégrer au titre des indemnités d'occupation.

Il convient par conséquent de condamner Madame [J] [O] à payer la somme de 7 176,00 €, actualisée au 6 mai 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation

Madame [J] [O] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Monsieur [P] [K] [V] [C]. Pour rappel, l'indemnité d'occupation sera du à compter du mois de mai 2025.

Il y a donc lieu de condamner Madame [J] [O] à verser cette indemnité à Monsieur [P] [K] [V] [C] et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes formulées contre la caution

Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l'espèce, le commandement de payer les loyers a pas été signifié à la caution dans les délais légaux.

Il est en outre établi que par acte sous seing privé du 1 février 2024 , Monsieur [U] [O] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [J] [O], du paiement de la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [U] [O], solidairement avec Madame [J] [O], à payer à Monsieur [P] [K] [V] [C], la somme de 7 176,00 euros représentant l’arriéré locatif actualisé au 6 mai 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse. Monsieur [O] sera également condamné in solidum avec Madame [O] à verser à Monsieur [P] [K] [V] [C] une indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois de mai 2025.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [O] in solidum avec Monsieur [U] [O], es qualité de caution, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 octobre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [K] [V] [C] l'ensemble des frais non compris dans les dépens.
Il convient donc de condamner Madame [J] [O] in solidum avec Monsieur [U] [O], es qualité de caution, à verser à Monsieur [P] [K] [V] [C] la somme de 300,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS