TJ 42218, 17 juin 2025, RG 25/00948

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00948 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IU3N

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 06 Mai 2025

ENTRE :

Monsieur [E] [B]
demeurant [Adresse 3]
comparant

ET :

Madame [Y] [T]
demeurant [Adresse 1]

comparante

Monsieur [I] [N]
demeurant [Adresse 1]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juin 2025
EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 10 janvier 2013, Monsieur [E] [B] a donné à bail à Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [T], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 795,00 euros outre une provision sur charges de 200,00 euros.

Monsieur [E] [B] a fait délivrer le 27 juin 2024 à Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [T] un congé de reprise aux fins d'habiter dans le logement loué à compter du 9 janvier 2025.

Monsieur [E] [B] a fait délivrer le 17 septembre 2024 à Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [T] une sommation de payer la somme de 9 679,18 euros.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 7 février 2025 et signifiée par dépôt à étude, Monsieur [E] [B] a attrait Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- de dire que ces derniers sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2] suite au congé de reprise délivré le 27 juin 2024 ;
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [T] ;
- de condamner solidairement Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [T] au paiement des sommes suivantes :
10 201,57 € au titre de sa créance locative arrêtée au 10 janvier 2025, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;500,00 € à titre de dommages et intérêts ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
Monsieur [E] [B] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par courrier recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 7 février 2025.

L'audience s'est tenue le 6 mai 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Monsieur [E] [B], comparant en personne, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 11 476,44 € sa créance locative arrêtée au 2 avril 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse.

Il a ainsi expliqué que les locataires sont en place depuis 12 ans dès lors que celui-ci vivait à l'étranger. Son retour en France coïncidant avec la fin du bail, il explique avoir fait délivrer un congé pour reprise. Il ajoute que la maison comporte aussi un gîte qu'il utilisait trois semaines par an. Toutefois, il affirme vouloir récupérer son logement mais la procédure est en « stand by » actuellement car la locataire a du mal à se reloger.

En ce qui concerne les charges, Monsieur [E] [B] soutient que ce n'est pas à lui qu'incombe la gestion des régularisations mais à l'agence qui a oublié d'effectuer cette régularisation durant quatre années. Il signale qu'il y a plusieurs compteurs et plus précisément, il y a un compteur général mais également des compteurs pour chaque gîte. Dès lors, les provisions de charges étaient faibles.

En ce qui est relatif aux pompes à chaleur, il explique qu'elles doivent être entretenues chaque année par un technicien qui passe une fois par an. Ainsi, il mentionne que le technicien lui a indiqué qu'elles avaient basculé en mode manuel et que, en conséquence, le chauffage n'était pas coupé.

Madame [Y] [T], comparante en personne, conteste le montant des charges et sollicite un délai supplémentaire d'une année pour pouvoir se reloger.

Au soutien de ses prétentions, elle explique gérer le gîte et donc travailler avec Monsieur [E] [B]. Elle se dit avoir été surprise de recevoir le congé pour reprise car elle n'a jamais été prévenue et a simplement reçu le courrier du commissaire de justice. Elle précise avoir élevé ses enfants dans cette maison et être séparée du papa.

Elle mentionne en outre avoir visité une vingtaine de logements dès la réception du congé mais déclare avoir du mal à trouver, car elle touche 2 000,00 euros par mois, sans garants. Ayant été maman au foyer durant longtemps, elle indique que son avis d'imposition ne plaît pas aux agences.

En ce qui concerne la dette, elle explique être à jour des loyers et que la somme de 11 476,44 euros correspond à une régularisation de charges sur cinq années qui a été soudainement facturée par Monsieur [E] [B]. Elle conteste donc les charges qui continuent à courir. Elle ajoute ne pas avoir touché à la pompe à chaleur qui est défectueuse, et qui ne cesse d'être réparée depuis son installation. En outre, elle signale qu'il n'y a qu'un seul compteur et une seule chaudière. En ce qui concerne l'agence, elle explique que le propriétaire donne les chiffres à l'agence et, par la suite, cette dernière lui les donne.

Monsieur [I] [N], régulièrement convoqué, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail à la suite de la notification du congé pour vente

En vertu de l'article 15-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ».

L'existence d'un motif sérieux et légitime relève de l'appréciation souveraine du juge du fond.

En l'espèce, le congé délivré par Monsieur [E] [B] vise la reprise du logement occupé par Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [T] et respecte un préavis de six mois pour prendre effet à la date de renouvellement théorique du bail, soit le 9 janvier 2025.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater que le congé signifié le 27 juin 2024 avec effet au 9 janvier 2025 est régulier, tant sur la forme que sur le fond, et que depuis cette date, Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [T], qui ne contestent pas la validité du congé, sont occupants sans droit ni titre.

Sur la demande de sursis à l'exécution de la mesure d'expulsion

Madame [Y] [T] sollicite le bénéfice d'un délai d'une année à compter de la signification de tout commandement d'avoir à quitter les lieux avant qu'il ne puisse être procédé à son expulsion.

L'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que « si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7 ».

L'article L 412-3 du même code stipule que « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation ».

L'article L 412-4 du même code indique : « la durée des délais prévus à l'article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 441-2-3 et L 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l'espèce, Monsieur [E] [B] a délivré un congé pour reprise aux fins d'habiter dans le logement. Ce congé a été considéré comme valable. Il explique toutefois que Madame [Y] [T] a des difficultés pour se reloger. En effet, cette dernière a confirmé à la juridiction de céans que, malgré de nombreuses recherches, les agences refusent son dossier systématiquement alors qu'elle fait état de revenus mensuels s'élevant à 2 000,00 euros.

Au regard des efforts fournis par la locataire pour se reloger à la suite de la délivrance du congé, de ses difficultés manifestes à trouver un nouveau logement qui ressortent des débats et de sa situation familiale, il convient d'accorder à Madame [Y] [T] un délai supplémentaire dans le cadre de son expulsion.

Toutefois, ce délai ne saurait dépasser trois mois dans la mesure où les preneurs ont d'ores et déjà bénéficié de délais depuis la délivrance du congé le 27 juin 2024, et qu'une telle situation, en ce qu'elle a engendré des désagréments à la fois personnels et financiers à Monsieur [B], propriétaire des lieux, ne saurait perdurer au-delà de ce délai.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [T], trois mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L'article 23 de cette même loi prévoit que « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;
3° De la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ».

En l’espèce, Monsieur [E] [B] verse aux débats un décompte arrêté au 2 avril 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 11 476,44 euros.

Il résulte des éléments versé au débat, et notamment des factures d'énergie et d'eau, et du tableau de régularisation de charges que 18 janvier 2020 au 05 mars 2024, les consommations des preneurs tous postes confondus se sont élevées à 17141,77 euros, soit une moyenne mensuelle de 336,11 euros pour 51 mois. La provision pour charge ayant été fixée à 220 euros par mois, la somme de 5921 euros pour la période est justifiée. En revanche, la régularisation à hauteur de 396,25 euros effectuée le 1er juin 2021 n'étant pas justifiée, celle-ci ne pourra être retenue.

Dès lors, la créance de Monsieur [E] [B]  sera retenue à hauteur de 11 080,19 euros.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [T] à payer la somme de 11 080,19 euros actualisée au 2 avril 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation

Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [T] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Monsieur [E] [B].

Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [T] à verser cette indemnité à Monsieur [E] [B] et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [T].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par Monsieur [E] [B] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût de la sommation de payer du 17 septembre 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [E] [B] l'ensemble des frais qui n'entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner in solidum Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [T] à verser à Monsieur [E] [B] la somme de 300,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS