TJ 42218, 17 juin 2025, RG 25/01285

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01285 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IVUZ

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 06 Mai 2025

ENTRE :

S.C.I. LE COLOMBIER
dont le siège social est sis [Localité 4]

représenté par M. [H] [J], gérant

ET :

Madame [F] [D]
emeurant [Adresse 3]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 7 mars 2022, la SCI LE COLOMBIER a donné à bail à Madame [F] [D], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 430 euros charges comprises.

La SCI LE COLOMBIER a fait délivrer le 15 juillet 2024 à Madame [F] [D] :
- un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 001,95 €.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 5 mars 2025 et signifiée à étude, la SCI LE COLOMBIER a attrait Madame [F] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins :
- de prononcer la résiliation du contrat de bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [F] [D] ;
- de condamner Madame [F] [D] au paiement des sommes suivantes:
2 614,81 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 3 mars 2025, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts légaux ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
La SCI LE COLOMBIER a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 5 mars 2025.

L'audience s'est tenue le 6 mai 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Lors de l’audience, la SCI LE COLOMBIER, représentée par Monsieur [J] en qualité de gérant, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 3 526,77 € sa créance locative arrêtée au 23 avril 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse, en indiquant que Madame [D] cause des désordres, conduisant à l'intervention des services de Police sollicités une nouvelle fois la veille de l'audience.
Il explique que Madame [D] a des ennemis qui viennent dégrader l'immeuble, qu'elle souffre d'une addiction aux stupéfiants, que tout le londe a essayé de l'aider, mais qu'il est temps qu'elle quitte les lieux car l'appartement est devenu un vrai « taudis ».

Madame [F] [D], bien qu'ayant été régulièrement cité, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le diagnostic n'a pu être réalisé en raison de l'absence du locataire.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité malgré l'absence du défendeur.

Conformément aux dispositions de l'article 12 du Code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

De plus, au regard des termes de l'article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l'espèce, le bailleur demande, dans le cadre de son assignation, de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Or, il apparaît qu'une clause résolutoire est prévue par le contrat de location en son article VIII.

En outre, le commandement de payer délivré le 15 juillet 2024 vise également cette clause résolutoire en prévoyant formellement que « faute pour vous [le locataire] de satisfaire au présent commandement de payer dans les DEUX MOIS à compter de la date portée en tête du présent acte, ou d'avoir sollicité des délais de paiement, vous vous exposez à une procédure judiciaire de résiliation du présent bail et d'expulsion ».

Dans ces conditions, il apparaît nécessaire de requalifier la demande de « prononcé de la résiliation du contrat de bail » en « constat de la résiliation du contrat de bail » dès lors que ce constat est expressément prévu par les stipulations du contrat et que le commandement de payer vise la clause résolutoire contractuelle.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que  « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [F] [D] le 15 juillet 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 001,95 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [F] [D] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 septembre 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [F] [D] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [D] et de dire que faute par Madame [F] [D] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SCI LE COLOMBIER verse aux débats un décompte arrêté au 23 avril 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3526,77 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la SCI LE COLOMBIER est établie à hauteur de 3 415,91 € après imputation des frais d'huissier.

Il convient par conséquent de condamner Madame [F] [D] à payer la somme de 3 415,91 € arrêtée au 23 avril 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [F] [D] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCI LE COLOMBIER qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par le bailleur.

Il y a donc lieu de condamner Madame [F] [D] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [D] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 juillet 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il convient en outre de condamner Madame [F] [D] à payer à la SCI LE COLOMBIER la somme de 300,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS