TJ 93008, 23 juin 2025, RG 24/03836

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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REFERENCES : N° RG 24/03836 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHLE

Minute : 25/746

Société FONCIERE CRONOS
Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [W] [S]
Représentant : Me Stéphanie CHABAUTY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 178
Madame [X] [Q] [R]
Représentant : Me Stéphanie CHABAUTY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 178

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 Juin 2025 par Madame Noémie KERBRAT, en qualité de juge des contentieux de la protection de Bobigny,siègeant au Tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, en qualité de juge des contentieux de la protection de Bobigny,siègeant au Tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société FONCIERE CRONOS
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [S], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par Me Stéphanie CHABAUTY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [X] [Q] [R], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Stéphanie CHABAUTY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19/09/2022, il a été donné à bail à M. [W] [S] et Mme [X] [Q] [R] un immeuble à usage d'habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3].

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à chacun des défendeurs le 11/01/2024 concernant un arriéré locatif d’un montant de 6531,1 euros en principal.

Par actes du EFIELD"date_assignation"19/04/2024, la société FONCIERE CRONOS a fait assigner M. [W] [S] et Mme [X] [Q] [R] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de M. [W] [S] et Mme [X] [Q] [R] ainsi que tous occupants de leur chef en la forme ordinaire avec assistance de la force publique et d’un serrurier ; ordonner la séquestration, soit sur place soit dans tel local ou garde-meuble au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra, des objets mobiliers contenus dans le logement ;condamner solidairement M. [W] [S] et Mme [X] [Q] [R] au paiement :d’une somme de 8672,65 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir ;d’une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.
A l'audience la bailleresse actualise sa demande à la somme de 5019,34 euros (mars 2025 inclus) au titre de l’arriéré dû au 11/03/2025 et maintient ses autres demandes. S’agissant de l’augmentation des provisions pour charges contestée, elle explique qu’elle anticipait une augmentation importante des factures de consommation d’énergie et qu’un courrier a été adressé aux locataires. Elle ajoute que les régularisations de charges pour les années 2023 et 2024 vont intervenir mais qu’en tout état de cause, l’absence de régularisation de charges chaque année donne simplement droit au locataire de solliciter le paiement des régularisations litigieuses par douzième.
M. [W] [S] et Mme [X] [Q] [R] font valoir que la bailleresse ne pouvait régulièrement décider unilatéralement d’augmenter les provisions pour charges de façon aussi significative à compter de novembre 2022, qui plus est sans procéder aux régularisations de charges afférentes aux exercices 2023 et 2024. Ils sollicitent en tout état de cause le bénéfice de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail à hauteur de 500 euros par mois en règlement de l’arriéré, outre le paiement des loyers courants.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement

Il découle des stipulations du bail et des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que les locataires sont tenus de payer les loyers et charges convenus aux termes stipulés.

Aux termes de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (…)
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. (…)
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, il résulte du décompte produit en demande que des provisions additionnelles aux aux provisions quittancées habituellement, intitulées « provisions locatives 2 », ont été effectivement inscrites au débit du compte des locataires, chaque mois, pour un montant supplémentaire de 165 euros, à compter du mois de novembre 2023 jusqu’au mois de mai 2024, soit pour une somme totale de 1155 euros.

Toutefois, si la bailleresse verse aux débats un courrier en date du 23/10/2023 à l’attention des locataires du bâtiment, les informant d’une revalorsiation exceptionnelle des acomptes de charges 2023, elle ne justifie pour autant ni des résultats antérieurs arrêtés lors de la régularisation précédant les augmentations de provisions litigieuses, ni des budgets prévisionnels relatifs aux charges prévisibles au titre des exercices à venir. Comme souligné en défense, aucune régularisation de charges n’est en outre intervenue au titre des exercices 2023 et 2024.

Aussi, nonobstant les stipulations du bail autorisant, en contradiction avec les dispositions d’ordre public de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur à augmenter les provisions pour charges en cours d’année sous réserve, simplement, de « justifier » des modifications opérées et quand bien même la loi autoriserait par ailleurs le locataire à solliciter le paiement des régularisations dues par douzième - circonstance indifférente en l’espèce en l’absence, précisément, de régularisations – les augmentations de provisions litigieuses seront considérées comme ayant été opérées de manière irrégulière et seront dès lors déduites des sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et de charges.

Déduction faite des sommes litigieuses pour un montant de 1155 euros, la dette de loyers et de charges s’établit donc à la somme de 3864,34 euros (5019,34 euros – 1155 euros), selon décompte arrêté au 11/03/2025, échéance de .mars 2025 incluse.

M. [W] [S] et Mme [X] [Q] [R] seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du jugement. Eu égard à la clause de solidarité stipulée au sein du bail, la condamnation prononcée sera solidaire.

Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

S’agissant de la résiliation du bail, les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 11/01/2024 n’ont pas été réglées dans les 6 semaines suivant sa signification. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 22/02/2024 à minuit.

Toutefois, eu égard à la reprise du loyer courant et compte tenu de l’apurement possible de leur dette par les locataires eu égard au montant de leurs revenus disponibles, il convient d’autoriser M. [W] [S] et Mme [X] [Q] [R] à s’acquitter de la dette locative en plusieurs mensualités selon les modalités fixées au dispositif et de suspendre la résiliation du bail pendant le cours des délais de paiement accordés, sous réserve que ces derniers soient bien respectés.
A défaut, à compter de la signification du jugement, de respecter les délais de paiement accordés et/ou de payer ponctuellement le loyer et les charges courants au terme convenu dans le contrat de bail, la résiliation reprendra ses effets. M. [W] [S] et Mme [X] [Q] [R] ainsi que tous occupants de leur chef pourront alors être expulsés et les sommes restant dues deviendront en totalité exigibles.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l’indemnité mensuelle d’occupation

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, le bailleur est fondé à solliciter la condamnation du locataire, occupant sans droit ni titre les lieux litigieux postérieurement à la résiliation du bail, au paiement une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la restitution des lieux qui s’entend de la remise des clefs au bailleur.
En l’espèce, le bail de M. [W] [S] et Mme [X] [Q] [R] étant résilié, il y a lieu de les condamner au paiement, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant des loyers et charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, dès lors qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative des biens loués. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/04/2025.
Dès lors que les défendeurs occupent tous deux les lieux et sont ainsi co-auteurs du dommage en résultant pour le bailleur, la condamnation prononcée le sera in solidum.

Sur les demandes accessoires 

Il y a lieu de condamner in solidum M. [W] [S] et Mme [X] [Q] [R], qui succombent, aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société FONCIERE CRONOS les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. La somme de 350 euros lui sera allouée à ce titre.

P PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, assorti de l'exécution provisoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE, à compter du 22/02/2024 à minuit, la résiliation du contrat de bail portant sur les lieux loués à M. [W] [S] et Mme [X] [Q] [R] et dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [S] et Mme [X] [Q] [R] à payer à la société FONCIERE CRONOS, la somme de 3864,34 euros (mars 2025 inclus) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 11/03/2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE M. [W] [S] et Mme [X] [Q] [R] à s'acquitter de la dette par 7 mensualités de 500 euros, payables en plus du loyer et des charges courants, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, suivies d’une 8ème mensualité payable dans les mêmes conditions et constituée du solde de la dette en principal, frais et intérêts ;

SUSPEND la résiliation du contrat de bail pendant le cours des délais accordés ;

DIT qu'en cas de respect par M. [W] [S] et Mme [X] [Q] [R] des délais accordés et du paiement des loyers et charges courants, la résiliation des contrats de bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT que faute de respecter ponctuellement, à compter de la date de signification du jugement, les modalités de règlement accordées (que le manquement porte sur l’arriéré ou sur les loyers et charges courants) :

la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;il pourra être procédé à l'expulsion de M. [W] [S] et Mme [X] [Q] [R], ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ; M. [W] [S] et Mme [X] [Q] [R] seront condamnés in solidum à payer à la société FONCIERE CRONOS, depuis le 1/04/2025 et jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat bail n’avait pas été résilié ;
RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [S] et Mme [X] [Q] [R] à payer à la société FONCIERE CRONOS la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [S] et Mme [X] [Q] [R] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT