TJ 24037, 12 juin 2025, RG 23/00532

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 3]
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU : 12 Juin 2025
DOSSIER N° : N° RG 23/00532 - N° Portalis DBXO-W-B7H-CUXK
AFFAIRE : [O] [J] C/ S.C.P. SCP [U] [Y] ET VIOLAINE POUSSOU, [H] [F], Syndicat [7] »

Composition du tribunal

Président : Monsieur GENICON, Vice-Président
Assesseur : Madame CULA, Vice-Présidente
Assesseur : Monsieur PAREIL, Magistrat à titre temporaire

Greffière : Madame BAGUR,

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Débats en audience publique le 13 Mars 2025

Délibéré rendu par mise à disposition le 12 Juin 2025

Jugement rédigé par :

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DEMANDEURS :

Madame [O] [J], demeurant [Adresse 11]

représentée par Me Lola MICHEL, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

S.C.P. SCP [U] [Y] ET VIOLAINE POUSSOU, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

Maître [H] [F], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

Syndicat [7] », dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 30 décembre 2008 par Maître [H] [F], notaire associé de la SCP [H] [F] et [U] [Y], Monsieur [L] [W] a vendu à Madame [O] [J] un bien immobilier constitué de deux lots.

Par ordonnance du 07 septembre 2021, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire. L'expert a déposé son rapport le 1er février 2023.

Reprochant au notaire d'avoir rédigé un acte de vente comportant une non-conformité des lots acquis avec le règlement de copropriété de l'immeuble, l'acquéreur l'a, par acte de commissaire de justice du 27 juin 2023, assigné, ainsi que la SCP [U] [Y] ET VIOLAINE POUSSOU et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "LIBERTE" pris en la personne de son syndic, la SARL [5], en indemnisation de ses préjudices.

Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 17 octobre 2024, Madame [O] [J] sollicite, sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, la condamnation solidaire de Monsieur [H] [F] et de la SCP [U] [Y] ET VIOLAINE POUSSOU au paiement des sommes suivantes :
- 79.952,15 € au titre du préjudice financier,
- 30.000 € au titre de la perte de chance,
- 10.568 € au titre de l'impôt foncier,
- 10.000 € au titre du préjudice moral,
- les entiers dépens,
- 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle réclame en outre la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "LIBERTE" à lui rembourser la somme de 79.952,15 € sur le fondement des article 1302 et suivants du Code civil.

Au soutien de ses demandes, fondées sur la responsabilité délictuelle du notaire, Madame [O] [J] invoque l'existence d'une faute du notaire, consistant en une erreur manifeste sur la consistance et la nature des deux lots vendus, ce dont il résulte pour elle différents postes de préjudice dont elle réclame réparation. Elle agit également en répétition de l’indu à l’encontre du syndicat des copropriétaires, en faisant valoir qu’elle a réglé des sommes au titre des charges de copropriété ne correspondant pas à la consistance réelle de ses lots.

Dans leurs dernières écritures, Maître [H] [F] et la SCP [U] [Y] ET VIOLAINE POUSSOU concluent à titre principal au débouté de Madame [O] [J] et au rejet des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "LIBERTE". A titre reconventionnel, ils réclament la condamnation de Madame [O] [J] aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, ils demandent au tribunal d'écarter le principe de l'exécution provisoire. Ils soutiennent en substance que l'erreur, qu'ils admettent, n'était cependant pas décelable par le notaire au jour de la vente et que celui-ci ne peut être tenu responsable de l'erreur commise par le géomètre-expert sur le calcul des tantièmes des lots.

Dans ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "LIBERTE" conclut au rejet des demandes dirigées à son encontre à titre principal, invoquant la prescription de l'action en répétition de l'indu engagée contre lui par la demanderesse. Subsidiairement, il sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [H] [F] et de la SCP [U] [Y] ET VIOLAINE POUSSOU à le garantir et relever indemne de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre. En tout état de cause, il réclame la condamnation de Madame [O] [J] à lui payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture ayant été rendue le 27 septembre 2024 et l'affaire fixée et plaidée à l'audience du 14 novembre 2024.

Par jugement du 23 janvier 2025, la réouverture des débats a été ordonnée afin d’enjoindre Madame [O] [J] à produire la première assignation et le jugement de référé ayant ordonné la mesure d'expertise dès lors qu’était soulevée la prescription de l’action intentée.

C’est ainsi que l’affaire a de nouveau été appelée à l’audience du 13 mars 2025, Madame [O] [J] ayant joint la pièce demandée.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé aux dernières conclusions écrites déposées en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025. Le délibéré a été prorogé au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité délictuelle

L'acte authentique reçu le 30 décembre 2008 par Maître [H] [F] désignait ainsi le bien immobilier acquis par Madame [O] [J] :
"Lot numéro sept (7) :
Au deuxième étage de l'immeuble, un appartement de type T1 comprenant une cuisine aménagée, un séjour avec cheminée, une chambre, un wc indépendant, une salle d'eau,
Avec les quatre-vingt-dix-huit/millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales.
Lot numéro huit (8) :
Dans les combles de l'immeuble, avec accès par escalier commun à vis, un appartement de type T1bis
Avec les cent soixante-sept/millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales".

Il était par ailleurs indiqué que l'ensemble immobilier avait fait l'objet "d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Maître [H] [F], notaire à [Localité 10], le 31 octobre 1989" dont une copie authentique publiée au bureau des hypothèques.

Or, les conclusions de l'expertise judiciaire, qui ne font l'objet d'aucune contestation des parties, établissent :
* d'une part une non-conformité de la désignation des lieux avec le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de 1989, notamment une discordance entre la consistance matérielle et les titres, l'appartement constituant le lot n°7 étant désigné comme de type T1 alors qu'il comportait deux pièces,
* d'autre part une erreur dans le calcul des millièmes, étant observé par l'expert que le copropriétaire des lots 7 et 8 aurait dû détenir 165/millièmes de la propriété indivise du sol et des parties communes générales au lieu des 265/millièmes tels que définis à l'origine.

Le notaire admet ne pas avoir décelé ces non-conformités mais soutient qu'elles n'étaient pas décelables au moment de la rédaction de l'acte authentique de vente, en arguant notamment une configuration particulière de l'immeuble qui n'était pas mise en évidence dans les plans du géomètre, ni dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de 1989. Le notaire faisait valoir que les non-conformités ne pouvaient alors être décelées que par une visite des lieux à laquelle il n'était pas tenue de procéder.

S'il est exact que le notaire n'est pas tenu de visiter les biens pour lesquels il prête son ministère, il résulte cependant de l'article 1240 du Code civil, selon lequel tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, qu'il incombe au notaire de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur leur porter, leurs effets et leurs risques. A ce titre, il a une obligation de vérification, par toutes investigations utiles, de l'étendue et de la teneur des droits réels dont il authentifie la vente.

Il appartient donc à la demanderesse de rapporter la preuve d'une faute du notaire, précisément un manquement au devoir d'investigation qui lui incombait et qui aurait permis, en dehors de la visite des lieux, de déceler les non-conformités.

Le plan des lots n°7 et 8 dressés le 15 septembre 1989 par le cabinet de Monsieur [R] [D], géomètre-expert à [Localité 10], était annexé au règlement de copropriété. Il ne mentionnait pas les différentes pièces du logement. Ni cet état descriptif de division, ni le règlement de copropriété ne mentionnaient les pièces de chacun de ces lots, de sorte que l'erreur sur la consistance des lots n'apparaissait pas décelable le 30 novembre 2008, sans visite des locaux, le notaire n'y étant pas tenu.

S'agissant de l'erreur de calcul des tantièmes, elle n'était pas davantage décelable à l'examen des pièces produites, le notaire n'ayant aucune raison objective de remettre en cause les calculs effectués par le géomètre.

En tout état de cause, Madame [O] [J], qui soutient que les erreurs étaient décelables au moment de la signature de l'acte authentique, n'en rapporte pas la preuve et ne démontre ainsi pas une quelconque faute du notaire.

En conséquence, Madame [O] [J] est déboutée de l'ensemble de ses demandes dirigée à l'encontre du notaire et de l'étude notariée.

Sur la répétition de l'indu

Madame [O] [J], se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire, sollicite la condamnation du syndicat de copropriété de l'immeuble "LIBERTE" au remboursement de la somme de 79.952,15 € correspondant selon son argumentation aux sommes indûment versées au titre des charges de copropriété sur la base du calcul erroné des tantièmes.

Selon l'article 1302 du Code civil, tout paiement suppose une dette, de sorte que ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En défense, le syndicat de copropriété invoque la prescription de l'action en répétition de l'indu.

L'article 2224 prévoit que "les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer".

Madame [O] [J] a assigné en référé le 17 mai 2021 la SCP [U] [Y] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le 17 mai 2021 aux fins de voir ordonner l’expertise judiciaire destinée à déterminer notamment si l’acte notarié d’achat, le descriptif de division et le règlement de copropriété reflétaient la situation réelle des lots et de dire s’il existait une incidence financière pour Mme [J] vis-à-vis de la copropriété.

Il est établi qu'elle a eu connaissance des faits le 24 juin 2016, à l'occasion de la mise en vente d'un lot de sa propriété qui n'a pu se réaliser, celle-ci ayant permis de révéler les erreurs commises, ce qui signifie donc que c'est seulement à compter de cette date qu’elle disposait d'un délai de cinq ans, pour exercer son action en répétition de l’indu.

Ainsi, l’action en répétition de l’indu intentée le 17 mai 2021 n’est pas prescrite, le délai de cinq ans n’étant pas écoulé entre la découverte de l’erreur et l’introduction de l’action en justice.

Le syndicat des copropriétaires invoque ensuite l’autorité de la chose jugée à raison de l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 4] en date du 25 octobre 2018 condamnant Madame [O] [J], de manière définitive, au paiement de la somme de 38.612,17€ au titre des charges de copropriété impayées arrêtés au 22 mars 2017, avec intérêts de droit à compter du 24 janvier 2016.

L'immeuble a fait l'objet d'une saisie immobilière et a été vendu suivant jugement d'adjudication du 17 mars 2022 au prix de 96.000€.

L'action en répétition de l'indu intentée par Madame [O] [J] vise à obtenir restitution de la somme de 79.952,15 € correspondant aux charges de copropriété indûment réglées sur la période du 1er janvier 2013 au 02 janvier 2017.

Or, Madame [O] [J] a été définitivement condamnée par l'arrêt du 25 octobre 2018 susvisé au paiement de l'arriéré des charges de copropriété 38.612,17 €.

L'autorité de la chose jugée, définie à l'article 1355 du Code civil, n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement avec la triple condition que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause et que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

A l'identité de cause est associé un principe de concentration des moyens en vertu duquel les parties doivent présenter dès l'instance initiale tous les moyens qu'elles estiment de nature à fonder celle-ci et que si elles s'en abstiennent, toute nouvelle demande fondée sur des arguments différents se heurterait à une fin de non-recevoir tirée de la chose jugée.

Il s'évince de ces éléments que Madame [O] [J] est partiellement irrecevable dans son action en répétition de l'indu, sa condamnation au paiement de la somme de 38.612,17 € étant définitive et pourvue de l'autorité de la chose jugée. Il s'ensuit qu'elle ne peut être fondée, sous condition d'en rapporter la preuve, qu'à obtenir le remboursement des sommes indûment versées, sous déduction de la somme de 38.612,17 € qu'elle a été définitivement condamnée à régler.

Les conclusions de l'expertise judiciaire, qui ne font l'objet d'aucune contestation des parties, révèlent une erreur dans le calcul des millièmes, étant observé par l'expert que le copropriétaire des lots 7 et 8 aurait dû détenir 165/millièmes de la propriété indivise du sol et des parties communes générales au lieu des 265/millièmes tels que définis à l'origine, l’expert estimant que cette erreur entraînait de fait une réduction des charges de copropriété de l’immeuble de plus de 60%.

Précisément, l’expert indique que :
La chambre construite au-dessus de la [Adresse 9], d’une surface de 11 mètres carré, bien que n’étant accessible que depuis le lot n°7 et dont la propriétaire a la jouissance exclusive, n’est pas inclue dans ledit lot,
Le lot n°8, entièrement situé dans les combles de l’immeuble, comporte une partie située au-dessus de la [Adresse 9] qui, bien qu’accessible uniquement depuis ce lot, n’est pas comprise dans la superficie du lot.

L’expert indique que les pièces bâties au-dessus de la [Adresse 9] relient en réalité deux immeubles : le n°2 et le [Adresse 8], et que selon leur niveau, elles sont « rattachées » à l’un ou l’autre des immeubles.

Madame [O] [J], se prévalant de ce rapport, sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « liberté » à lui restituer la somme de 79.952,15 € au titre des charges de copropriété qu’elle considère indûment perçues par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires oppose l’absence de preuve d’un paiement des charges de copropriété sur lesquelles repose l’action en répétition de l’indu.

Il résulte des termes de l'article 1302-1 du Code civil que celui qui agit en restitution de l’indu doit rapporter la preuve que le paiement qu'il conteste a été fait sans cause, soit parce que la dette n'existait pas, soit parce que celle-ci a été annulée ou résolue a posteriori.

Madame [O] [J] soutient que sur la période du 1er janvier 2013 au 1er avril 2015, lui a été réclamée au titre des charges de copropriété la somme de 63.260,13 €, à laquelle elle ajoute la somme de 38.612,17 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2016 au 02 janvier 2017. Ainsi, au total, elle affirme que la somme totale de 101.872,30 € lui a été réclamée au titre de ses charges de copropriété. Se fondant sur le calcul de l'expert, qui retient une majoration de ses charges de copropriété de 60%, elle estime qu'elle aurait dû régler la somme de 40.748,92 €, soit une différence en sa faveur de 79.952,15€.

Au soutien de son argumentation, elle produit des extraits de comptes et appels de fonds pour la période du 1er octobre 2013 au 1er avril 2015 desquels il s'évince que sur cette période, lui a été réclamée la somme totale de 74.296,13 €, laquelle a été réglée à hauteur de 11.937,10 € par ses paiements volontaires.

Le bien s'est vendu par adjudication à la somme de 96.000 €, permettant d'apurer une partie du passif. Or, selon les éléments versés par Madame [O] [J], au moins 112.908,30 € ont été appelés au titre des charges de copropriété (74.296,13€ sur la période du 1er octobre 2013 au 15 avril 2015 + 38.612,17 € au titre des charges de copropriété postérieures arrêtées au 22 mars 2017), dont seulement 11.937,10 € réglés par la demanderesse.

Faute de produire les appels de fonds postérieurs, la détermination du montant total des charges appelées par le syndicat des copropriétaires est impossible. Par voie de conséquence Madame [O] [J] est défaillante à rapporter la preuve du paiement de la totalité des sommes appelées au titre des charges de copropriété et donc de l'existence d'un indu après la vente par adjudication, puisque même en considérant le fait que les charges appelées auraient dû être minorées de 60%, le tribunal se trouve dans l'impossibilité, en l'état des éléments communiqués, de déterminer le total des charges appelées sur lequel appliquer la minoration pour le comparer au total des sommes réglées volontairement ou par l'effet de la vente du bien.

En conséquence, Madame [O] [J] est déboutée de l'ensemble de ses demandes au titre de son action en répétition de l'indu.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens, les dépens étant définis à l'article 695 du même code comme comprenant notamment les émoluments des officiers publics ou ministériels et la rémunération des techniciens.

En conséquence, ceux-ci sont mis à la charge de Madame [O] [J].

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité.

Madame [O] [J], partie succombant à la présente instance, est condamnée à payer à Maître [H] [F] et la SCP [U] [Y] ET VIOLAINE POUSSOU, la somme de 1.200€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle est également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "LIBERTE" pris en la personne de son syndic, la SARL [5], la somme de 1.200 € sur le même fondement.

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire dont le principe sera rappelé.

PAR CES MOTIFS