TJ 93008, 26 juin 2025, RG 24/05850

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/05850
N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRRS

Minute : 757/25

Société MAJ IMMOBILIER
Représentant : Me Philippe REZEAU, avocat
au barreau de PARIS, vestiaire : L 0158

C/

Monsieur [D] [Z]
Représentant : Me Clarisse CAROUNANIDY,
avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
vestiaire : 152

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me REZEAU
Copie, dossier, délivrés à :
Me CAROUNANIDY
Le 26 Juin 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Juin 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 28 Avril 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société en nom collectif MAJ IMMOBILIER, ayant son siège au [Adresse 2],
Représentée par Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [Z], demeurant [Adresse 3],
Comparant en personne assisté de Me Lucine BERTRAND, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, substituant Me Clarisse CAROUNANIDY, avocat du même barreau, désignée le 28.01.2025 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2025-000366, AJ Totale

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 24 octobre 2022, la société MAJ Immobilier a donné à bail à M. [D] [Z] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 800,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 50,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la société MAJ Immobilier a fait signifier à M. [D] [Z], par exploit de commissaire de justice du 18 mars 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 481,22 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, la société MAJ Immobilier a fait assigner M. [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 14 octobre 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

L'affaire a été renvoyée à l'audience du 27 janvier 2025 afin de permettre l'assignation du défendeur à la bonne adresse.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, la société MAJ Immobilier a fait assigner M. [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 27 janvier 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

Après un renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 28 avril 2025.

La société MAJ Immobilier, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion de M. [D] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans un garde-meubles qui sera désigné par le Tribunal ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;
? condamner M. [D] [Z] à payer :
? la somme de 13 048,52 € à valoir sur l'arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 3 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 24 octobre 2022 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [D] [Z] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [D] [Z], comparant, assisté, demande l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 300 € en sus du loyer courant. Il actualise sa situation personnelle et financière et précise avoir payé une somme de 905 euros avant l'audience.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 6 janvier 2025, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que M. [D] [Z] est marié et que ses difficultés financières sont dues à une usurpation d'identité.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe le 15 mai 2025, la société MAJ Immobilier a accusé bonne réception du paiement effectué par M. [D] [Z].

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 24 octobre 2022 que M. [D] [Z] doit payer un loyer d'un montant de 800,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 50,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 954,94 euros.

Le bailleur produit en délibéré un décompte démontrant que M. [D] [Z] restait devoir la somme de 12 143,52 € euros à la date du 30 avril 2025, terme d'avril 2025 inclus, une fois pris en compte le versement allégué par le défendeur.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 212,17 € (frais de dossier), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 11 931,35 €, arrêtée au 30 avril 2025, terme d'avril 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [D] [Z] au paiement d'une somme de 11 931,35 €, au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 30 avril 2025, terme d'avril 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 781,22 € à compter du 18 mars 2024, sur la somme de
6 469,43 euros à compter du 25 octobre 2024 et sur le surplus à compter du 26 juin 2025, date du jugement.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le bail conclu le 24 octobre 2022 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 18 mars 2024 pour la somme en principal de 3 481,22 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2024.

Toutefois, M. [D] [Z] propose de régler 300,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de M. [D] [Z] à l'audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que M. [D] [Z] exerce un emploi grâce auquel il perçoit un salaire de 2 000,00 €. Cette situation lui permet d'assumer ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire.

Compte tenu de ces éléments et de la reprise du paiement du loyer courant, M. [D] [Z] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [D] [Z] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [D] [Z] sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la société MAJ Immobilier pourra faire procéder à l'expulsion de M. [D] [Z]. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [D] [Z], du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à la société MAJ Immobilier une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 18 mars 2024.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS