TJ 93008, 26 juin 2025, RG 24/10637

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/10637
N° Portalis DB3S-W-B7I-2HIT

Minute : 759/25

SAEM [Localité 1] HABITAT
Représentant : SCP TOURAUT AVOCATS,
du barreau de MEAUX

C/

Monsieur [C] [P]

Madame [F] [W]
Représentant : Me Rachid HASSAÏNE, avocat au
barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 240

Exécutoire, copie, pièces
délivrés à :
SCP TOURAUT
Copie, dossier, délivrés à :
Me HASSAÏNE
Copie délivrée à :
M. [P]
Le 26 Juin 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Juin 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 28 Avril 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

SAEM [Localité 1] HABITAT ayant son siège social [Adresse 2]
Représentée par Maître Omayma HAMNY, Avocat au Barreau de Paris, substituant Maître François MEURIN de la SCP TOURAUT AVOCATS, du Barreau de MEAUX

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [P], demeurant [Adresse 2]
Comparant en personne

Madame [F] [W], demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Rachid HASSAÏNE, Avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, désigné le 29.01.2025 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2025-001074, AJ totale

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1 octobre 2019, la SAEM [Localité 1] Habitat a donné à bail à M. [C] [P] et Mme [F] [W] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 371,69 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 224,98 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAEM [Localité 1] Habitat a fait signifier à M. [C] [P] et Mme [F] [W], par exploit de commissaire de justice du 3 juillet 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 14 678,37 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, la SAEM Noisy-le-Sec Habitat a fait assigner M. [C] [P] et Mme [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 27 janvier 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

Après un renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 28 avril 2025.

La SAEM Noisy-le-Sec Habitat, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;
o ordonner l'expulsion de M. [C] [P] et Mme [F] [W], de leurs biens ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
o condamner M. [C] [P] et Mme [F] [W] à payer :
? la somme de 19 205,35 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 17 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 1 octobre 2019 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [C] [P] et Mme [F] [W] n'ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'ils n'y ont pas déféré, que dès lors leur expulsion doit être ordonnée.

Mme [F] [W], comparante, représentée, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 50 euros par mois. Elle actualise sa situation personnelle et financière.

M. [C] [P], comparant, s'en rapporte aux prétentions formulées par Mme [F] [W] et précise ne pas avoir de solution de relogement.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 23 janvier 2025, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que le couple a un enfant majeur et que les impayés de loyer sont dus à un conflit dans le couple.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1 octobre 2019 que M. [C] [P] et Mme [F] [W] doivent payer un loyer d'un montant de 371,69 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 224,98 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 689,12 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [C] [P] et Mme [F] [W] restaient devoir la somme de 19 205,39 € euros à la date du 17 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, ce que les débiteurs ne contestent pas.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [C] [P] et Mme [F] [W] au paiement d'une somme de 19 205,39 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 12 578,37 € à compter du 3 juillet 2024, sur la somme de 1 912,58 € à compter du 24 octobre 2024 et sur le surplus à compter du 26 juin 2025, date du jugement.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et le rejet de la demande de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit dans sa rédaction applicable à la cause que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le bail conclu le 1er octobre 2019 contient telle une clause résolutoire en son article XI et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 3 juillet 2024 pour la somme en principal de 14 678,37 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 septembre 2024.

M. [C] [P] et Mme [F] [W] proposent de régler 50 euros par mois pour apurer leur dette. Toutefois, ils n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Le bailleur étant opposé à l'octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire la demande sera donc rejetée.

L'expulsion de M. [C] [P] et Mme [F] [W] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [C] [P] et Mme [F] [W] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 4 septembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 1er octobre 2019.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [C] [P] et Mme [F] [W] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter de l'échéance du mois d'avril 2025 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 4 septembre 2024 au 31 mars 2025, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le demandeur, qui n'a pas produit de décompte détaillé de ses créances, laquelle comprend manifestement déjà des frais de justice, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS