TJ 75056, 30 juin 2025, RG 25/02371

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/02371 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7HUD

N° MINUTE : 5/2025

JUGEMENT
rendu le lundi 30 juin 2025

DEMANDERESSE
Association FREHA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R101

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [N], demeurant [Adresse 5]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Médéric CHIVOT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mai 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juin 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Médéric CHIVOT, Greffier

Décision du 30 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 25/02371 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7HUD

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 21 décembre 2023, l’association FREHA a donné en location un appartement à usage d’habitation à Monsieur [L] [N] situé dans le foyer-logement du [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 579,50 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, l’association FREHA a fait assigner Monsieur [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner Monsieur [L] [N] à lui payer l’arriéré de redevances dû au jour de la résiliation et une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 mai 2025.

A l’audience, l’association FREHA a renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3118,09 euros au 30 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Monsieur [L] [N] a comparu en personne et a sollicité le rejet des prétentions adverses.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [L] [N] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de logement-foyer, en application de l'article [3]-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, l'article 9 du titre d’occupation prohibe l’accumulation d’impayés de redevance et l’article 10 énumère les obligations du résidant, parmi lesquelles la nécessité de « respecter en tout instant la tranquillité de la pension de famille » et de « respecter le règlement intérieur de la pension de famille tant pour l’occupation de l’appartement que pour l’utilisation des espaces et services collectifs ». Le règlement intérieur versé aux débats précise que « les badges remis au résident ne doivent en aucun cas être reproduits » et que « le résident est responsable des personnes qu’il introduit dans la pension de famille » en ce compris « les détériorations ».

Dans ces conditions, le décompte communiqué fait état d’un arriéré de redevances et charges de 613,78 euros au 30 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse. Il correspond cependant à une seule échéance tout au plus et le dernier solde créditeur date de quelques jours auparavant (l’arriéré de 3118,09 euros dont il a été question à l’audience correspondant au décompte d’un autre résident du logement-foyer). En outre, dans sa plainte du 12 novembre 2024, un personnel de la pension de famille indique que deux individus se sont introduits la veille dans l’établissement en forçant la porte d’entrée à l’aide d’un tournevis. Toutefois, s’ils ont dit connaître Monsieur [L] [N], celui-ci a réfuté avoir de quelconque relation avec eux, ce qui ressort de la lecture du courrier du 26 novembre 2024, et rien n’établit non plus qu’ils se soient introduits dans l’établissement pour le rencontrer à défaut d’autre pièce en ce sens. Enfin, si l’association FREHA reproche à Monsieur [L] [N] la reproduction d’un badge d’accès, il sera observé que le locataire a reconnu cette violation du règlement intérieur et surtout qu’elle n’est qu’un fait unique.

Au final, les manquements contractuels tenant à la reproduction d’un badge d’accès et a un arriéré de redevance sont établis mais ils ne sont pas suffisamment graves en l’état pour justifier la résiliation du bail. Il en sera toutefois inévitablement tenu compte en cas de réitération par Monsieur [L] [N] de manquements aux dispositions du titre d’occupation et du règlement intérieur.

La demande de l’association FREHA en résiliation du bail et expulsion sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement

Monsieur [L] [N] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, le décompte du 30 avril 2025 met en évidence un arriéré de redevances et charges de 613,78 euros au 30 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse. Monsieur [L] [N] n’apporte aucun élément pour contester le principe ou le montant de sa dette.

Monsieur [L] [N] sera ainsi condamné au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie supportera la charge de ses dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de n’allouer aucune somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS