TJ 13055, 15 mai 2025, RG 25/01438

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :
Le 04 juillet 2025
à Me Corinne DE ROMILLY
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EXPEDITION :
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N° RG 25/01438 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6EP7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [I]
né le 05 Février 1980, demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [C] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2021, la société anonyme (SA) d’Habitation à loyer modéré (HLM) UNICIL a consenti à M. [V] [I] et Mme [C] [I] un bail d'habitation conventionné portant sur un appartement situé au [Adresse 2], dans le quinzième arrondissement de Marseille, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 397,65 euros, outre 212,23 euros de provisions sur charges.

Par lettre du 21 novembre 2023, Mme [C] [W] épouse [I] a informé à la société bailleresse de son départ des lieux en vue de résiliation du bail à son égard.

Par avenant du 6 décembre 2023 à effet du 21 novembre 2023, M. [V] [I] est devenu le seul titulaire du bail.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [V] [I] le 9 octobre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.499,22 euros en principal.

Ce commandement a été dénoncé à Mme [V] [C] le 24 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, la SA d’HLM UNICIL agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner en référé M. [V] [I] et Mme [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection, afin d'obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de M. [V] [I], et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique si besoin est;l’autorisation à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risque de l’expulsé ;la condamnation de M. [V] [I] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3.072,30 euros due au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer, charges en sus, indexée selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés ;la condamnation de Mme [C] [I], en sa qualité de garant solidaire, au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3.072,30 euros due au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer, charges en sus, indexée selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés ;leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.
Aucun diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

A l'audience du 15 mai 2025, la SA d’HLM UNICIL représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 4.596,32 euros au 30 avril 2025, échéance du mois d’avril incluse.

Cités par actes remis à étude, M. [V] [I] et Mme [C] [I] n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, «le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant le premier appel de l'affaire à l’audience du 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM UNICIL justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives des Bouches-du-Rhône le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la présente procédure, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 15 mars 2021 contient une clause résolutoire (article IX des conditions générales) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2024 pour la somme en principal de 1. 499,22 euros.
 
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 décembre 2024.

Par conséquent, étant occupant sans droit ni titre depuis le 9 décembre 2024, il convient d'ordonner l’expulsion de M. [V] [I] ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, M. [V] [I] est redevable d'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération complète des lieux d'un montant au moins égal au loyer et aux charges.

Il résulte des décomptes versés aux débats que le montant du loyer augmenté des charges s'élève à la somme de 643,59 euros.

Par conséquent, une indemnité d'occupation mensuelle de 643,59 euros peut être fixée provisoirement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer. M. [V] [I] sera condamné à son paiement.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

M. [V] [I] est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que M. [V] [I] reste devoir la somme de 4.377,17 euros, à la date du 30 avril 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, charges impayés et des indemnités d'occupation, terme du mois d’avril 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure et des frais de pénalité locataire non assuré, toute clause pénale étant réputée non écrite aux termes de l’article 4, « i » de la loi du 6 juillet 1989.

M. [V] [I], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [V] [I] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4.377,17 euros, comptes arrêtés au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1. 499,22 euros et de la présente décision pour le surplus.

Il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formulées à l’encontre de Mme [C] [I] en ce que d’une part sa qualité d’épouse n’est pas établie et que d’autre part les décomptes versés au débat ne permettent pas de vérifier le montant de la dette au 21 juin 2024, terme de la solidarité (article VI des conditions générales du contrat de bail) en application de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM UNICIL, M. [V] [I] et Mme [C] [I] seront condamnés à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,